复合业务进阶，万科杭州“城市配套服务商”的实践章法

2018-01-16 03:19:41

来源: 时代在线

如果说站在五年前，“城市配套服务商”还只是一个自我标榜的口号，那么随着行业持续渐进的转型，它在今天已经几乎成为了开发商们共识性的价值观和方法论。

万科是这条转型赛道中打头阵的方队，在它的阵营之中，随着国家利好的青睐和城市能级的不断提升，杭州逐步成为万科城市配套服务商实践的典型阵地之一。

281亿的销售额是杭州万科2017住宅核心业务过去一年交出的成绩单，与此同时，复合多元业务的发展不甘示弱，产城公司运营管理总资产突破200亿、泊寓300天布局16个项目、随园养老经营收入破亿……优势业务的强化以及新业务的涌现成为其多面手角色的写照。

不难看出，以城市配套服务商为催化剂的化学反应正在发生，用杭州万科副总经理张强在1月10日实践分享会上的话来说，推动城市配套服务商战略的落地已经成为杭州万科未来发展的核心基石，以住宅、产城、产办、商业、长租、养老、家装、教育、物流等业务为先行的复合多元生态格局初步形成。

万科杭州故事新编

五年前的转型定调奠定了万科这场改变的开始，在这之前，专注于住宅市场是它的主调。万科在收集了27个经济体过去40年的相关数据研究后判断，在未来相当长一段时间内，中国不会发生房价大跌的风险，万科未来10年的最重要业务仍然是住宅。

但与此同时，他们也洞见到了客户和客户需求的变化，从而提出了城市配套服务商的定位，要求在顺应时代发展和体现万科竞争优势的原则下发展新业务。杭州万科是这场转型运动中的“排头兵”之一，这是基于它的先发优势，也是杭州城市发展赋予的使命。

用张强的话来说，杭州万科践行城市配套服务商的本质是用要全年龄、全周期和全领域的场景为客户服务，基于服务定位延伸出来的业务包括长租、养老、商业、教育、物流等，“这些业务的核心是我们想建立能够跟客户发生多次服务的触点，能够建立为客户多次服务的能力。”

转型的道路一步一个脚印，杭州万科过去一年城市配套服务商的成绩已经交出。按照发布会当天呈现的数据，杭州万科产城业务运营的资产突破了200亿，管理面积超过120万平方米，包括4个万科中心、2个产业小镇、1个产业园、5个万科生活广场及13条新街坊商街。

而2017年才开始的泊寓业务，在入杭的300多天，布局了16个长租公寓项目，房间数量突破6000间；实践了8年的随园养老遍布杭州、宁波、南京、苏州、无锡五大城市，形成养老公寓、康护医疗、养护照料、居家养老4大产品系列，服务覆盖长者逾10万人，并在2017年营收破亿。

另外，万纬物流在泛杭州区域布局10个项目；印力商业依托浙江大本营，在杭州落地4座印象城；家装业务锁定了3亿市场规模。复合多元格局呈现出初步轮廓的同时，万科在杭州的部分业务也走在了集团的前端，以物流为例，它已经是万科内部物流地产布局最广、发展速度最快的区域之一。

与城市同步发展，与客户同步发展的探索构成了杭州万科转型的两条主线，各大业务的清晰脉络成为了新时代之下杭州万科的“故事新编”。

复合多元业务进阶

城市发展和客户都是变化的，这也意味着业务转型不会是静态的，新的探索和方向一直在杭州万科内部酝酿。在2017年的实践基础上，杭州万科也提出了自己在复合业务上的新思考和想法。

“产品与服务主张”最早是杭州万科在打造住宅产品时的一套方法论和工具，它梳理出了一系列共识和可以落地的条目，是杭州万科进行产品打造和迭代升级的标准。可以说，产品与服务主张在相当程度上为杭州万科近两年的业绩增长提供了保障。

当发展的语境从“开发商”转变为“城市配套服务商”后，杭州万科内部也在思考，产城、产办、商业、养老、教育这些内容是否也可以用“产品与服务主张”的语言去内部沟通，进行产品的优化和提升。

这样的想法和思考正在杭州万科内部转换为产品语言，智能、开放、活力、温度、有心、文化、文明、生态、美好9个关键词对应着各复合业务发展过程中的实践和探索。

以产城业务为例，黄龙万科中心的资源开放是对“产品与服务主张”的回应。在打造该项目时，杭州万科的内部也存在着分歧，是否应该建设围墙成为争论的焦点，但受住宅业务“用一个社区去带亮一个街区”产品主张的启发，让杭州万科在产品的打造上最终选择了开放资源，从而形成与周边社区融合共生的景象。

据发布会显示，这样的开发理念也将推广到良渚万科中心、运河万科中心、奥体万科中心以及三个TOD项目的打造上。产城已经成为杭州万科住宅业务之外的重要板块，杭州万科的产城业务将以三个类型为主，一是城市核心区的产办，第二是产业集中度比较高的产城，三是社区商业。

其中，产办项目未来也打造成中心系、园区系和公社系三条产品线。中心系以黄龙万科中心为代表，是在城市核心区域占据较好资源的甲级和超甲级写字楼；产业园则是以单一的龙头企业去做相关上下游产业的配合，或者强调整个园区的综合性和复合业态；而公社则以服务创业和创业拓展期的企业为主。

以活力为标签的泊寓只是杭州万科在长租公寓领域的一个开始，张强在活动现场介绍，除了泊寓这种青年公寓外，杭州万科还会发展自己的蓝领公寓、家庭公寓和服务式公寓。

而在教育方面，万巢教育已形成艺术教育、学制教育与素质教育三大模块。张强指出，“未来杭州万科在教育方面将重点关注空间运营，通过社区教育盒子1.0、社区教育盒子2.0、教育mall三种运营方式，来提供多样性、个性化的教育服务”。

当然，这仅仅只是杭州万科复合多元业务进阶的几个缩影，住宅、养老、物流、家装同样在进行服务内涵的延伸和丰富。在杭州万科的大方向中，围绕城市配套需求进行升级和持续创新是不变的命题。