• 粤港澳大湾区持续升温 众房企争先布局

    地产 > | Time Weekly - 2017-09-30 14:51:50 来源:时代周报
  • [摘要] 粤港澳大湾区的建设,吸引了众多房地产企业的关注,在多家大型房企的战略中,企业在粤港澳大湾区的布局成为重点。

    时代周报记者 胡天祥 发自广州

    粤港澳大湾区的建设,吸引了众多房地产企业的关注,在多家大型房企的战略中,企业在粤港澳大湾区的布局成为重点。

    今年7月1日,国家发改委、广东省人民政府、香港特区政府、澳门特区政府共同签署了《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》,为大湾区建设确立了行动纲领、明确了重点任务、描绘了蓝图。

    合富研究院认为,作为“新常态”下国内实施经济转型的战略高地,粤港澳大湾区包括“产业”“服务”“生活”三个方面都将发生深刻变化,而作为三者载体的房地产市场,其发展趋势及价值体现亦将发生相应变化。

    “随着基础设施建设一体化、通关便利化的推进,粤港澳大湾区前景无疑可比肩纽约、旧金山、东京等世界顶级湾区。”深圳市政府政策研究室主任吴思康说。

    房企加速布局

    随着规划的出炉,多家房企开始积极布局粤港澳大湾区。

    据公开数据,2016年广东商品房销售面积1.46亿平方米,销售金额1.62万亿元,成交金额占全国13.8%,其中珠三角成交金额为1.37亿元,占广东商品房成交金额的84%。从以上国外和国内经验看,随着粤港澳大湾区建设的落实,未来珠三角地区的房地产市场还有很大的发展空间和红利释放。

    以龙光地产为例,该公司于2003 年进军深圳,之后陆续进军广州、惠州 以及东莞等地,2007 年完成了珠三角布局,目前所布局城市已完全囊括粤港澳大湾区。西南证券研报指出,截至 2017 上半年末,龙光在粤港澳大湾区拥有土地储备 1830 万平方米,货值达 3145 亿元,占比高达 81%,其中大深圳片区(深莞惠)占比 72%。

    从销售数据上看,粤港澳大湾区也一直是龙光销售的主要来源,2016年该区域的销售金额占比达到 60%。此外,龙光还提出“9+2+5”的精细化战略,即聚焦粤港澳大湾区核心区 9 大城市+2 港澳+5 外延。龙光地产透露,随着“粤港澳大湾区”规划在今年首次写入政府工作报告,公司也计划增加在区内的投资,特别是发展珠海、中山及佛山等公司早已进驻的市场。

    除了龙光,近年来发展渐入快车道的中国奥园也在加大对粤港澳大湾区的投入。截至2017年6月30日,奥园共拥有土地储备总建筑面积1712万平方米,总货值约1628亿元。其中位于粤港澳大湾区的土地储备达约480万平方米,分别位于广州、深圳、珠海、佛山在内的8个城市共40个项目(10个为城市更新项目,预计总建筑面积约422万平方米),总货值约 587亿元。

    安信国际发布研报称,粤港澳大湾区建设带来的影响不仅是短期内项目重估受益,更为重要的是,通过促进区域融合提升价值,城市人口吸引能力大幅增强,奥园的先发优势为长期分享区域发展红利打下了坚实基础,成长潜力被进一步放大。

    平安证券研报指出,我们判断粤港澳大湾区有望成为继雄安新区后,市场又一重要热点。“从受益标的来看,主要关注区域土地储备占比高的房企,如招商、华发、华侨城、天健等,及区域内潜在土地资源丰富,具备持续优质资源获取能力的招商、南山控股等。”

    克而瑞研报指出,粤港澳大湾区所涵盖的佛山、深圳、广州恰好是目前房企龙头—碧桂园、万科和恒大的发源地。事实上,华南区域也是诸多老牌房企的大本营,许多企业都是以此为原点,开始了全国化规模扩张,如保利、华润、招商、富力等。

    “这些房企凭借着先发优势提前布局,往往占据了大本营城市的核心区位,同时因较好的口碑效应,已经提前享受了利好政策带来的诸多红利。”克而瑞称,比如碧桂园,2017年上半年销售在广州、东莞、惠州都是魁首。又比如富力,2016年在大本营广州合约销售金额达到了62.9亿元,销售贡献率为10.33%,在集团华南区域排名第一,全国排名第三。2016年末,这些企业在粤港澳大湾区土地储备普遍在公司总土地储备的15%-25%之间,2017年还积极在区域内补充土地储备。

    大湾区的机遇

    早在 2003 年,《珠江三角洲城镇群协调发展规划》就提出了“湾区”的概念,以广州为中心,呈人字形结构发展。之后在 2014《国家新型城镇化规划》中提出要打造珠三角世界级城市群,“湾区”打造正式上升到国家战略层面。

    2017 年《广东省推进基础设施供给侧结构性改革实施方案》透露,“十三五”期间广东将重点推进十大类基础设施重大项目建设,建设项目 543 项,总投资约4.8万亿元,预计下半年将出台粤港澳大湾区规划的具体细则,届时将释放更多的政策红利。

    此外,2017 年 4月广东省颁布了《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》,明确表示到 2020 年要实现“12312”交通圈,即广州与珠三角各市 1 小时通达,珠三角与粤东西北各市陆路2小时左右通达、与周边省会城市陆路 3 小时左右通达,广东与全球主要城市 12 小时通达。同时表示要构建珠三角 1 小时交通圈,重点推进“环+放射线”珠三角城际铁路网建设,完善粤港澳陆路交通通道,加快建设港珠澳大桥、粤澳新通道等项目,做好广深港客运专线内地与香港段、珠三角城际铁路与澳门轻轨衔接。

    大湾区有多大?广东的广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆9市加香港、澳门两个特别行政区,面积约为5.59万平方公里。“粤港澳大湾区以不到全国0.6%的土地和不到5%的人口,创造了全国约13%的经济总量,已成全球第十三大经济体。”北京大学城市规划与设计学院教授李贵才说。

    另据2016年政府公报数据显示,粤港澳大湾区人口密度、人均GDP、土地产值均高于国内的长三角、京津冀。以土地产值对比,粤港澳为1.7亿元/平方公里,高于长三角1.0亿元/平方公里与京津冀0.3亿元/平方公里。

    西南证券研报认为,我们将粤港澳大湾区与其他湾区进行比较后发现,其具有土地少、人口多、经济基础好、 且提升空间大的优势特征。“具体从数据上来看,粤港澳大湾区与东京湾区及纽约湾区这两个发达湾区相比,粤港澳大湾区的人均 GDP 是两个发达湾区的 30% 和 40%,土地产值是两个发达湾区的 20%和 30%,还具有很大的提升空间,预期未来粤港澳大湾区整体的 GDP 将超过这两大知名湾区。”西南证券续称。

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