租赁用地频繁入市 上海土地市场降温

截至目前，上海已经累计16宗租赁住房用地，将来可以提供不低于约1.35万套的租赁住房。成交的六块地中，四块被上海地产摘得，其余两块分别被上海张江集团和上海嘉定新城发展拿到。

时代周报记者 杨静 发自上海

2017年国庆前的上海土地市场，以“纯租赁用地”引得关注。

9月22日，上海市规划和国土资源管理局网站显示，已经批准位于前滩、张江、孙桥、周浦、航头等上海浦东新区的7块100%不可售纯租赁地块进入招拍挂市场。当中的4幅，地处市区核心位置。

这不是上海第一次推出100%纯租赁地块。在7月4日，上海曾创下2宗全国首例100%租赁用地的成交纪录。

在经历近大半年住宅用地供应空窗期之后，自三季度开始，上海住宅用地供应重新开闸。不过，在供应增加的背后，低溢价率成交、拿地规则改变、大房企拿地，也在逐渐改变外界对上海未来土地市场结构的预期。

上海土地市场降温的征兆已经开始显现。

宅地开闸

按照中国指数研究院的统计显示，上半年，上海共挂牌14宗经营性用地，出让面积为39万平方米，规划建筑面积92万平方米。值得一提的是，这些地块全部为商办性质，无一居住用地。

7月和8月，上海合计挂牌35宗经营性用地，总出让面积逾144万平方米，规划建筑面积近299万平方米。其中，住宅用地17宗，出让面积96万平方米，规划建筑面积198万平方米。

截至9月26日时代周报记者发稿，9月单月，上海已经公开挂牌12宗经营性用用地。在9月18日公布的供地情况中，8幅国有建设用地使用权性质全部为住宅，合计占地面积45.8万平方米，涉及浦东新区、松江区、宝山区、金山区、奉贤区5个区。

同策咨询研究总监张宏伟分析指出，上海集中的大规模推地可以说是刚刚开始，后续几个月会进一步推得更多。据其推断，按照前期成交情况看，基本都是央企、地方国企、带有产业落地的公司才能拿到，因此中小民营企业机会很小，竞争激烈程度有限。

频现低溢价成交

事实上，从近期土地市场成交表现来看，曾经的疯狂举牌现象已经不复存在。取而代之的则是频繁的低溢价成交。

9月4日位于嘉定区、宝山区、奉贤区的住宅用地，最终成交的溢价率分别为0.16%、1.83%、0.69%。

不仅仅是宅地，商业用地、文体用地等同样出现了低溢价成交。9月1日，上海推出的奉贤南桥新城06单元08-01区域地块，被上海奉贤南桥新城建设发展有限公司竞得，成交价为5.26亿元，溢价率为0，该地块为文体用地、商业用地。

9月12日，保利以5.93亿元的价格获得临港奉贤园区二期04FX-0002单元B0801地块，溢价率仅0.34%，成交楼面单价为8242元/平方米。此前的2016年，区域内的2幅宅地曾被碧桂园以单价均低于9000元/平方米楼面价拿下。而本次保利拿的价格比一年前还要低。

同时，租赁用地的溢价也呈现较低的情况。9月13日，上海地产（集团）有限公司曾以16.88亿元总价，零溢价率独揽上海推出的第二批共计4幅租赁住宅用地。

改变中的拿地规则是一方面。今年4月11日，上海市规划和国土资源管理局曾发布《上海市国有建设用地使用权出让补充公告》，将3幅地块的出让方式调整为招标挂牌复合式出让。这意味着,在未来的土地出让中一旦有效申请人超过三人，地块将以招标方式出让。反之，则采用挂牌方式出让。

在新的出让规则中，把房企的基本面也纳入了考量范畴，包含房企近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率、净资产收益率、考核信用评级、总建筑面积、全装修面积等其他评定指标。

对此，新城控股高级副总裁欧阳捷撰文指出:“这意味着企业必须有公开透明的财务制度，有经过第三方审计的财务报表，以证明其经济实力。”

另一方面，地块出让的要求也在进一步细化，规划发展的指向性也更加明确。以近期中国核建以29.5亿元竞得的地块为例，该地块的出让条件相对严苛。当中指出，地块中小套户型面积达到80%，自持面积要求达到25%，并将区域功能定位为“核产业”科创园，引入核关联产业，要求竞买人是央企总部或其控制的上市公司。

事实上，自去年开始，上海不少出让的地块中已经对自持比例提出了要求。中南控股集团陈小平在接受时代周报记者采访时曾表示, “自持比例的要求，对开发商一方面是进一步推高了成本，另一方面对运营能力提出了更高的要求，这意味着开发商不仅要有开发销售能力，还要有自持物业的运营能力”。

租赁用地频繁入市

未来，考验国资开发商的还有是否能在租赁用地中起到带头示范效应。

从今年最初在张江、嘉定成交两幅租赁住房用地，到将两幅商业用地调整性质为租赁住宅用地，再到8月一举推出中心城区四幅租赁住房用地等，上海推进住房租赁市场建设的步伐正在加速。

按照《上海市住房发展“十三五”规划》显示，“十三五”（2016-2020年）期间，上海市将新增170万套住房供应，其中商品住房约45万套、租赁住房约70万套、各类保障性住房约55万套。

9月15日，上海市政府新闻办正式公布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，提出了26条建设住房租赁市场的具体措施，目标是到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

截至目前，上海已经累计16宗租赁住房用地，将来可以提供不低于约1.35万套的租赁住房。成交的6块地中，4块被上海地产摘得，其余两块分别被上海张江集团和上海嘉定新城发展拿到。

本次批准即将招拍挂的7块用地最后花落哪家，外界也在等着答案。

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