中粮系地产拉开重组大幕：最快明年混改

2017-08-29 03:33:33

来源: 时代周报

8月21日晚，中粮集团地产板块两大上市平台中粮地产（000031.SZ）与大悦城（00207.HK）同步披露重大资产重组初步交易方案—跨越两地资本市场整合，中粮地产正有意收购大悦城。

时代周报记者刘娟发自北京

历经多年蹉跎，中粮系地产业务整合终于明朗化。

8月21日晚，中粮集团地产板块两大上市平台中粮地产（000031.SZ）与大悦城（00207.HK）同步披露重大资产重组初步交易方案—跨越两地资本市场整合，中粮地产正有意收购大悦城。

此举意味着，中粮系地产业务的内部整合，已正式进入时间轨道。

作为首批国有资本投资公司改革试点央企，中粮集团在去年7月18日正式向社会公布其《国有资本投资公司改革总体方案》。根据中粮集团的“十三五”规划，中粮集团将推动粮油、食品、金融、地产四大板块2019年整体上市。

时代周报记者日前从中粮集团获悉，经过一年来的探索完善，他们对“中粮方案”给出了八个字总评价—“不断向好、基本定型”。2017年，是中粮集团作为深化改革的关键之年。他们给地产在内的18家专业化公司的任务是—各自集中力量打造一个核心品牌，并争取到2018年实现全部混改。

未来，中粮系两个地产上市平台如何在项目层面进行协作，如何进行资金平衡，如何在团队和管理体系上整合匹配，都需要中粮集团在顶层设计上作出具体规划和安排。据时代周报记者了解，最快一个月内，这份重组方案的详细版就将出炉。

地产整合大幕拉开

目前，外界能看到的初步交易方案为：中粮地产向中粮集团（香港）有限公司或中粮集团下属其他关联方发行股份及/或支付现金购买资产。标的资产初步确定为大悦城的控股权或持有大悦城地产控股权的持股公司股权。

据时代周报记者多方了解，目前为止，正在进行中的重组方案的具体标的资产范围尚未最终确定。此外，本次交易也不涉及两家上市公司层面重大人事调整。

时间拉回到2004年，国资委一纸任命，46岁的华润集团副董事长兼总经理宁高宁空降中粮集团，就任董事长一职。中粮系地产业务历经多年盘整，最终形成中粮地产和大悦城两大平台，并分别在A股、H股借壳上市，这背后写满了宁氏印迹。

在这当中，中粮地产和大悦城的产品线既相互独立，又互有交叉。一个很明显的线索是，中粮系在主线大悦城旗舰商业以外，中粮地产还在发展祥云小镇这种城市近郊的慢生活、微度假模式。

业界一直对这两家公司的同业竞争问题有所非议。中粮地产和大悦城并未否认问题所在。在8月21日晚的公告中，他们都表示，此次重组，为整合资源，目的是提升中粮集团地产业务的运营效率。

“目前，中粮地产专注于住宅开发业务，大悦城地产专注于商业地产开发业务，本次交易能够最大程度地解决双方的同业竞争问题。”大悦城方面对时代周报记者表示，双方站在同一角度更加有效地分配住宅和商业资源，会给大悦城的业务拓展与业态配比带来更多的灵活性和更大的空间。

事实上，中粮集团从来没有放弃对旗下地产业务的重构、整合与改革。早在2011年3月，宁高宁就明确提出，中粮集团在中粮地产、大悦城两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市。但因种种原因，中粮系地产整体上市计划未能实行。

可以窥探的是，在中粮地产和大悦城内部，对两者的综合盘算已经展开。对中粮集团而言，中粮地产和大悦城各自为政的时候，一个轻、一个重，它们只有在集团统一核算的时候才一起平衡资本。

但当双方都在一定阶段内完成了各自的品牌使命后，随着中粮集团打造全产业链诉求的强烈以及国资委推动的国企混合所有制改革的顶层设计要求，中粮集团改革地产业务就再合理不过了。

“18路军”的中流砥柱

在“十三五”开局之年与国资改革落地实施的第一年中，中粮集团成为第一艘驶向新海域的大船。

2016年，被视为中粮集团深化改革元年。这一年，中粮完成改革顶层设计，出台国有资本投资公司改革的“中粮方案”。该年年初，宁高宁带着遗憾卸任中粮集团董事长职务，他的使命由赵双连继续下去。

7月20日晚，美国《财富》杂志发布了2017“世界500强”排行榜，中粮集团连续24年入围，今年名列榜单第136位。再早一些，中粮集团2017年上半年成绩单亦出炉：1-6月，中粮集团实现营业收入2161.2亿元，同比增长7%，利润总额55.1亿元，同比增长112%。收入效益双增长，并实现“三超”，即超同期、超历史最高值、超预算。

“十三五”期间，中粮集团有着更宏大的目标。时代周报记者了解到，中粮集团提出了2020年关键性指标，其中营业收入将达7500亿元，总资产6000亿元，利润总额150亿元。

除了要做全产业链的国际化大粮商，国有资本粮油食品业务占比达到80%之外，中粮集团未来还将推动粮油、食品、金融、地产四大板块整体上市。其中，“十三五”期间，中粮集团将致力打造2-3个营收超1000亿元规模，4-5个超500亿元规模的专业化公司（平台）。

据时代周报记者了解，过去一年里，中粮集团按照“小总部、大产业”的原则进行改革，搭建“集团总部资本层-专业化公司资产层-生产单位执行层”的三级架构，目的是把资本与资产管理分开，厘清权责。

依据业务聚焦原则，中粮集团组建了18个专业化公司（平台），人权、资产配置权、生产和研发创新权、考核评价权及薪酬分配权等五大类关键权力会下放给专业化公司（平台）。

在中粮集团内部的架构设计上，地产业务的专业化公司是中粮置地。可以说，中粮置地统管了中粮系内所有地产业务，这个平台有着“无形之手”之称。

2017年，是中粮集团作为深化改革的关键之年。据时代周报记者了解，今年，中粮集团将在原有基础上，选取全局性、关键性、代表性的领域，聚焦“整合、品牌、混改”三大看点，推动改革继续向纵深化发展，其中地产在内的18家专业化公司将各自集中力量打造一个核心品牌，并争取到2018年实现全部混改。

“本次交易后，融合了中粮地产及大悦城核心业务、境内外一体化的房地产专业化公司将成为‘18路军’的中流砥柱。”大悦城如是表示。

时代周报记者从券商人士李凯（化名）处得知：“中粮地产系目前的整合很有创建性，跨市同业整合重组，水平和质量不低。第一步从兼并整合大悦城开始，以后会有连续不断的资产注入预期”。

一线城市是主要方向

在宁高宁版计划里，中粮系地产整合分三步，即人员一体化、股权一体化、资产一体化。在这个递进顺序中的每一步，都被精心设计过。

时代周报记者梳理发现，两家上市公司“人事的一体化结合”早已有苗头，周政发挥了重要作用。2012年11月起，周政就开始担任中粮集团副总裁、党组成员，他还同时掌舵中粮地产和大悦城地产两家上市公司。

去年2月，大悦城地产原总经理韩石跳槽龙湖之后，周政除了担任其董事长、执行董事之外，还兼任了总经理一职。直到今年5月，周鹏才从周政手里接棒大悦城总经理岗位。

同策咨询研究部总监张宏伟对时代周报记者说，人事铺路之后，在政府与企业推动下，内部股权与资产整合完成是迟早的事情。

值得注意的是，按照大悦城、中粮地产2016年的69.87亿元和180.25亿元营收来看，这相加的“一条线”要翻番才能达到500亿元规模。

2016年起拉开的风风火火国企整合浪潮中，地产央企是重要参与者。中海中建合并、中海鲸吞中信、五矿整合中冶、招商局合并蛇口等，每一宗交易都波涛汹涌。

中粮地产也曾屡屡传出“被整合”。去年3月及6月，保利地产、招商蛇口先后与中粮地产传出收购“绯闻”。时代周报记者拿到的一份内部资料里，周政对此事有过解释。

“‘十三五’期间，中粮集团已确定了4大中心板块定位，‘强地产’是其一。”周政称，集团会支持地产板块做强、做优、做大，也可以与业内企业合作，但是主导权不能丢。

周政明确表态，一线城市将是中粮地产未来的主要方向之一，深圳旧改也是近年中粮地产的重头戏，东莞、惠州、广州、珠海等珠三角城市都在中粮地产逐步进入范围内。

“中粮地产将在产业地产方面投入更多的力度，并关注粤港澳大湾区的情况，”今年5月，在中粮地产2016年度股东大会上，周政有所提及，公司在深圳宝安有130万平方米的既有物业，日后会更加把注意力放在宝安。

对于大悦城，周政在刚刚过去的2017年中业绩会上表态，未来，大悦城将继续加大销售型物业的开发，预计其与持有型物业的占比将为6:4，甚至有可能达到7:3。