调控组合拳出击 深圳楼市回归理性

“限购+限贷”强调控 降杠杆防范金融风险

时代周报记者 胡天祥 发自深圳

曾在2014年10月-2016年3月份期间，房价持续上涨18个月、涨幅达9成的深圳楼市，在经历“一年两调”的双政策（深六条、深八条）强调控下，其房地产市场也正逐步回归理性。

8月1日，深圳市规划和国土资源委员会（下称“深圳规划国土委”）发布数据显示，7月份全市新建商品住宅成交均价为54446元/平方米，环比下降0.1%，同比下降4%；成交套数2023套，环比下降31.5%，同比下降32.2%；成交面积20.3497万平方米，环比下降30.4%，同比下降34.1%。据悉，自去年10月份“深八条”最严限购开始，深圳新建商品住宅成交均价已连续10个月下降。二手住宅市场方面，深圳全市成交5809套，环比下滑8%，成交均价小幅下滑0.3%至57052元/平方米。

深圳一家房企负责人告诉时代周报记者，从公司营销部门调研的情况看，政策高压下的深圳楼市价格还会持续走向理性。他告诉记者，预计这一趋势将持续到明年中期。

调控组合拳

2014年10月，在住房需求旺盛、信贷宽松等多重因素催生下，深圳房价接连赶超上海、北京，领涨全国。

以深圳龙华为例，其2014年一手房销售均价为24613元/平方米，2015年均价升至32858元/平方米，涨幅达33%。2016年前5月，龙华一手房均价47282元/平方米，涨幅达44%，临近“五万元”大关。综合全市来看，2016年4月之前，深圳房价已持续了长达18个月的上涨。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉时代周报记者，供需关系矛盾突出、人口净流入量与资本集聚，都是深圳楼市得以持续上涨的因素构成。

为此，深圳政府不得不接连制定限购限贷“组合拳”，以抑制楼市因投资投机需求过大形成的疯狂增长局面。

2016年3月25日，深圳出台“深六条”把限购社保1年提高至3年，打击首付贷的形式，抑制深圳过多的投资性需求。根据深圳一家地产监测机构的数据显示，3月25日前一个月新房成交量约为7000套，3月25日后一个月，新房成交量约为2700套，成交量环比大跌超61.4%。其成交面积也由新政前一个月72万平方米下滑至29万平方米，成交均价则由4.77万元/平方米下滑至新政后一个月后4.48万元/平方米左右。

为进一步抑制楼市过快增长。2016年10月4日，深圳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，被市场称为史上最严限购“深八条”。

该《措施》指出，深圳户籍家庭2套房以上禁止购房，在深圳连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，以及对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或周边二手房价格的，将实行限制手段。

与“3·25新政”相比，后者同时从需求和供给两方面对房价进行把控，以期遏制开发商、中介、投资客等“投机炒房”行为。

近两年的上行周期，终在深六条、深八条两次强力调控政策下得到抑制。来自深圳中原研究中心显示，在低供应、有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下，深圳2016年全年新建商品住宅成交面积降至417万平方米，环比下降37%，成交套数降至4万套，环比下降39%。2017年上半年深圳全市成交105万平方米，较2016年下半年下滑40%，其销售均价则从去年11月的54986元/平方米 微跌至今年6月份的54492元/平方米。

深圳市规划国土委曾在7月发布《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》提到，2016年，我市先后发布了“深六条”与“深八条”新政，优化了商品住房用地出让方式和商品住房供应结构，完善了差别化限购政策和信贷政策，加强了价格管控和市场秩序整顿，有效抑制了投资投机需求，房价过快上涨势头得到了逐步控制。

影响房价一方面是供给，一方面是需求。需求大了，供给跟不上了，价格就会上涨。为此，深圳提出一方面要调控，一方面也要加大供给力度。深圳市住建局相关负责人曾在去年透露，未来5年，深圳将建设保障房40万套，供应保障房35万套，其中70%为人才房。

搜房控股董事长莫天全认为，自由的市场是看不见的手可以让房地产行业更充分地发展，而政府的调控作为看得见的手可以让房产市场健康发展。

深圳中原研究中心表示，深圳房价在调控大环境下逐步回归理性，房屋的居住用途也得到进一步的强化，“房子是用来住的，不是用来炒的”已在深圳楼市中看到效果。

降杠杆

深圳楼市为何一度领涨全国，其背后推手又是什么？

在深圳中原地产总经理郑叔伦看来，前所未有的宽信贷是深圳楼价暴涨的主因。根据中国人民银行深圳中心支行数据显示，2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。截至2015年12月末，深圳个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40％。2015年全年，深圳新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。

除使用银行贷款外，众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品的出现，也成为推动深圳房价过快上涨的因素之一。

据新华社报道，2015年以来，深圳住房市场上出现了不少“首付贷”产品，相关贷款资金可用作购房首付款。这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。同时，还出现了房产众筹平台，投资者最低只需投资1000元，即可参与购房，按比例分享收益。

总部位于深圳的一家央企掌门人在一次闭门会议上指出，深圳最大的特点就是产融结合，产业与金融双轮驱动。“深圳到处是信托、保险、基金，到处是上市公司。不缺资金，缺项目，基金找不到项目。”宋丁告诉时代周报记者，大量资金集聚进入深圳，其流向多数是房地产及其相关产业。

严控资金进入房地产市场，不管是开发贷还是房贷，的确是在抑制房价上涨。从供给的角度上讲，参与拍地的开发商越少、开发贷的资金越少，越不容易把地价炒高。从需求角度上讲，买房的钱少了，价格也就趋于稳定了。

于是，深六条提出，将继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。商业银行应加强对购房首付款的来源核查。此前，深圳市市场稽查局还突击检查世联行及其旗下的世联小贷和世联集金，从事房地产金融业务的P2P企业合时代，从事房地产经纪服务的中原、链家、美联等42家房地产中介机构及其上下游关联企业。

2016年7月25日，深圳召开市委常委会议，提出要坚持防范金融风险，加强金融风险监测预警，全面深入排查整治金融风险点，继续加强房地产市场调控，守住不发生区域性系统性金融风险的底线。

为配合深圳楼市调控与防范金融风险，深圳多家银行也开始审慎把握对房地产市场的资金投放，包括对开发商和居民个人。据统计，截至2017年7月24日，工行、招行、建行、农行、交通银行及渣打银行等都已取消首套房贷利率折扣优惠，执行基准利率，兴业银行、民生银行首套房贷款利率则上浮10%。与此同时，南洋银行、中信银行、平安银行、浦发银行等已暂停房贷业务。

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