解码瑞安房地产创新试验:创智天地的小秘密

2017-08-08 13:08:30
来源: 时代周报
十多年前,瑞安到来之时,这里是铁路货运堆场,道路泥泞,工业气息浓厚。现在,这里上海杨浦打造上海科技创新中心承载区的中央智力区。

时代周报记者 杨静 发自上海

十几年前,有着“上海姑爷”之称的瑞安集团(以下简称“瑞安”)董事长罗康瑞,因改造石库门项目上海新天地时尚圈而闻名业界。

天地系是瑞安的王牌。通过盘活市中心优质地块、打造涵盖甲级写字楼、高级餐饮场所、商场及高级住宅为特色的“新天地”产品线,罗康瑞带着瑞安这家来自香港的开发商,走出上海,先后在重庆化龙桥、武汉、广州佛山等地落脚。

历史的车轮正碾出不一样的痕迹。在众创空间,孵化器等纷纷冒出的大背景下,天地系的产品正展现出不一样的价值,尤其是当中的创智天地项目。

在某种程度上,创智天地堪称是瑞安的一个创新试验场。早在十几年前,瑞安就已经迈出了创新的一步。

知识社区的差异化定位

距离上海地铁10号线江湾体育场不远的大学路附近,便是创智天地的所在区域。

十多年前,瑞安到来之时,这里是铁路货运堆场,道路泥泞,工业气息浓厚。现在,这里是上海杨浦打造上海科技创新中心承载区的中央智力区。

这片总体规划建筑面积达100多万平方米的土地,主要由四大功能区块组成:创智天地广场、创智坊、科技园和江湾体育中心。包含商业、产业园、住宅等业态。

四大功能区片有着具体的分工。创智天地广场是该项目的商业中心及神经中枢,由办公楼、学习中心、展览馆、会议设施、零售及餐饮设施组成,重点引进以跨国公司为主的总部级研发中心。创智坊属于多用途区,以乙级办公楼和公寓式办公楼为主,重点引进具有自主知识产权的创业型企业,外包服务企业等。科技园在创智天地广场以北的区域,旨在成为中国数码小区发展的基地,并有高科技公司研发中心基地的设立。江湾体育场有“远东第一体育场”之称,为项目主要的公共活动中心。

不同于上海新天地定位为以商业为定位的大型商住综合体,打造以知识经济为核心的综合社区是创智天地的定位。早在10多年前,瑞安集团董事长罗康瑞就已经敲定这里未来可以成为兼具“巴黎左岸”生活韵味与“加州硅谷”创新之地。

创智天地有着跟瑞安天地系项目一样的诞生基因:从旧区改造入手,挖掘区片内的文化,重新释放活力。在具体的操作上,采用的是瑞安擅长的分期开发模式,在先期培养办公环境,刺激商业业态价值达到成熟阶段前提下,后期提升住宅的附加值。

不过,类似于上海新天地的产品线更为注重的是商业元素,而创智天地则更多倾向文化创新。

按照瑞安相关人士对时代周报记者的介绍,项目从2003年4月启动时,在规划上就不仅仅只是对新天地模式的简单拷贝,除了挖掘上海杨浦大学城、江湾体育场等老建筑的文化元素外,并与知识杨浦等政府规划相结合。

彼时,“科教兴市”的概念正在上海孕育,城市战略发展的目标中有了“创新型城市”的字眼。而老工业区杨浦也正在探索产业转型。

如何让这项目出彩?瑞安意识到,传统的跑马圈地和简单的租赁模式在将来已经不具备绝对的竞争力。如何进一步对土地精根细作,考验着每家公司对市场的敏捷度。

瑞安本身也在努力起跳,思路是让前端的传统房地产模式加后端风投及孵化器商业模式发挥协同效应。这也是创智天地项目发展的关键思路。

信息技术产业、现代设计产业、现代服务业等为创智天地的主要发展方向。在瑞安目前的产品中,与创智天地有着异曲同工之妙的另一大项目是大连天地软件园。也是为汇聚商务、信息科技及软件开发中心、商业、住宅以及教育及研发设施、户外休闲及其他公共娱乐场所的项目。

创新创业的基因

当然,创智天地的成型,背后离不开大体量的资金投入和政府方面的支持。

从公开资料看,投资的规模早就达100亿元。事实上,这样类似于更具整体规划及服务的小型软件园、创业园的建设成为地方政府乐于见到的做法。创智天地本身也是上海杨浦区房地产开发历史上备受重视的项目。一期工程由瑞安和上海杨浦区政府共同打造。

从2003年至今,近34.4万平方米的办公楼及零售商铺已经建造完毕,目前尚有22.5万平方米建筑面积尚未开发。主要的建造工程在2015年年底就已经完成,当中的311号地块上的酒店物业也在去年下半年竣工。

反映在财报上,办公上,创智天地出租率保持稳定,租户不乏EMC2、甲骨文 (Oracle)、EBAO、 VMware、Splunk、德勤及国际商业机器 (IBM) 等知名科技公司。在创智坊里,有超过500间初创企业进入。至今,项目中总建筑面积达13.2万平方米的住宅部分已经售出及交付。

当然,在创智天地一栋栋写字楼背后,还有着看不见的科技金融服务平台、公共技术服务平台、企业管理服务平台、人文社区交流平台等等。

创智天地对外宣传的关键词中有“三区融合,联动发展”的字眼,三区即校区、社区、科技园区。创智天地要打造的是“创新,创业,乐活;融合工作、生活、学习、娱乐于一体的知识社区”。创业生态系统的搭建必不可少。

与高校的强强联手是一大关键。项目本身有地利的优势,周边复旦大学、同济大学、上海财经大学等10余所高校和百余家科研院所的环绕,并与校区的资源做了链接。

同时,创智天地还有着自己的新型创业社区InnoSpace+,最早起源于2011年8月成立的IPOclub创业咖啡和2012年11月成立的InnoSpace创业孵化器。InnoSpace当中包括了包括了InnoSpace孵化平台、InnoWork联合办公、IPOclub创业咖啡、InnoMaker创客空间、InnoLive创业公寓等多种创业功能载体。

值得一提的是,InnoSpace孵化器是科技部认定的国家级众创空间。区别于国内一般的企业孵化器,它除了满足创业者需要的软件硬件之外,该平台还是一个整合各方面资源的开放性孵化平台,可以提供给创业企业更为全面的孵化服务。

对于进入当中的创业者而言,创智天地提供的是连锁式成长的产业链:首先,年轻人可以在创智坊里成长,继而搬入创智天地广场办公,规模扩大后,科技园里可以量身定制公司的总部办公大楼。

“不设围墙,对企业开放,也对社区开放。”复旦大学管理学院院长陆雄文此前在接受媒体采访时认定,创智天地打破了传统经济模式与社区理念的界限,力求人与人之间的即时交流、行业与行业间的即时互动。也基于此,复旦大学管理学院选择创智天地作为新院区的所在地。

业态的新升级

可喜的是,创智天地还在不断启动新的升级。时代周报记者从创智天地内部的了解获知,今年,主要集中在项目商业业态方面。

项目本身在平面布局上采用围合式的布局,即地下一层全部为开放并成为真正意义上的地面一层。这一层,正是今年重点升级的商业部分。

不同于传统项目第一层或者负一层以卖场、餐饮为主的业态布局,瑞安引入的是亲子业态。

瑞安创智天地租赁部相关人士对时代周报记者解释称,瑞安的亲子业态布局并非市面上一般的亲子零售、亲子教育、亲子游乐为主的全品类的导入,“而是注重引进跟启发培养儿童创造性相关的有特色的亲子业态。”该人士称。

目前已经包括树仁荟、艾涂图、芝麻街英语、美吉姆、卓美等在相应细分领域具备先进教育理念和实力的品牌均已入驻创智天地。教育品类涵盖了语言、艺术、国学、运动等多个领域,覆盖了0-3岁、3-6岁、6-12岁、12岁以上,等不同年龄段儿童的体验式亲子活动教育。

另据时代周报记者了解,由创智天地组织的“天地小创客”是上海为数不多的儿童创客平台。

事实上,除了教育业态之外,创智天地目前还在补充一些周边的业态,比如餐饮、休闲游乐等。目前,创智天地也在促成更多商业资源与亲子业态的创新异业合作。近期,专注于儿童戏剧教育的卓美就与大学路上“网红”家居店吱音跨界合作,将亲子话剧小课堂搬入吱音极具设计感的展厅,以课外课的形式提升课程体验。

此外,创智天地也在联动园区内INNOSPACE+、创智农园等资源,尝试打通不同商业资源的壁垒。

“亲子业态的引入也是契合创智天地项目本身定位的。” 瑞安创智天地租赁部人士对时代周报记者总结表示。

“知识型社区则是集团另一种业务开发模式”“过去一直致力通过该项目打造一个促进创新创业的生态系统,推动区域经济转型”“我们相信新的‘知识型社区 + 新天地’模式将更切合年轻企业家和专业人士的需要。”瑞安2016年财报中如是声称。

不过,巴黎左岸的形成用了600年,美国硅谷的发展用了60年,照此推算,等待创智天地的依旧是时间。

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