万科551亿赢下史上最大拍卖

2017-06-30 11:39:05

来源: 时代在线

在收获巨额土储的同时，万科也揽下了广信房产复杂的债权债务关系。这些不可控因素犹如不定时炸弹一般，成为万科接盘路上最大的障碍。

时代财经屈慧

“551亿第一次！” ，拍卖师李保华看向台下竞买席，不断来回扫视，场内的人表情凝肃，瞪大眼睛紧盯着李保华的一举一动，十秒钟过去，场内毫无动静。

“551亿第二次！”，李保华加大分贝，再一次提醒座下的竞买人。气氛变得更加凝固，场内安静得连一个翻书的声音都显得嘈杂，场外围观的委托人和工作人员也摒息以待，紧张到忘记按下手中的快门。

“551亿最后一次！成交！”，李保华敲响木槌，现场响起一阵短促而激烈的掌声。持续了十分钟的凝肃气氛在这一刻打破，座下48位参拍人纷纷站起来理顺呼吸，主屏幕上开始出现“广东国投破产财产处置项目成交金额：551亿元”的字样。

这是6月29日南方联合产权交易中心交易大厅现场的一幕，广东国际信托投资公司（下称“广东国投”）最后一项价值巨大的破产财产——广东国投对广东省信托房产开发公司（下称“广信房产”）100%权益及债权在这里公开拍卖，包括万科、碧桂园、信达、华润、越秀、保利、万科、中海、恒大九家报名了这次法拍。

图：广信房产拍卖会现场来源：时代财经

集“世纪大案”、“中国第一破产案”、“中国最大拍卖”等标签于一身，让这场拍卖会在开始之前就受到足够多的关注。或许是担心债权人搅场，拍卖会的承办方南方产权中心也显得十分谨慎，设置了诸多安保关卡，严格核查每一位入场者的身份。

从时代广场1楼上到7楼的拍卖大厅，只留了一条通道可走，就连平日应急用的两条消防通道都被牢牢地封死。沿途的每个出入口，都安插着身着黑衣、目光谨慎的安保人员。整个7楼，气氛显得异常紧张。

10:40分许，标的正式开拍，10:50分，木槌落下。李保华的这一锤敲下了中国历史上最大的一宗拍卖案。同时，由于最终的成交价较起拍价446.77亿高出104.23亿，这次拍卖也创下了拍卖史上最大的溢价记录。

万科成为了这场史诗级拍卖的最终胜利者。在22轮的竞价之后，这家房企击败了实力强劲的同行碧桂园和信达，一口气吞下了广信房产旗下325万平方米的土地储备。广州万科品牌总监杨大正用 “寸土寸金”来形容这个资产包。

这看起来是个皆大欢喜的结局。主导广东国投破产案的破产清算小组组长李春洪显得十分激动，拉着万科方面的代表热情握手合影。对于李春洪来说，广信房产的拍卖意味着广东国投长达19年的破产拉锯战基本终结，这支破产清算小组的使命也基本接近完成。

成交的消息也让原广信房产总经理田炳信颇为振奋。整个上午，他一直在手机的另一头通过场内的前同事们关注着这场拍卖，结束后还难掩兴奋地给时代财经发来诸多广东国投前同事的合影照片。

图：广东国投破产清算组与万科代表合影来源：时代财经

对这个结果，田炳信是满意的，“在今天这样的房地产市场情况下，广信的资产可以说物有所值，是一个理想、公平、公道的价格。”这个历任广东国投办公室主任、广信房产总经理的花甲老人，对昔日效力过的公司仍充满感情。

世纪大案终结

广东国投的破产案要追溯到19年前。1998年10月6日，央行一则公告宣布广东国投“行政关闭”。三个月后的1月15日，广东省高院的文书送达，广东国投正式进入法律破产程序，公司由破产清算小组全面接管。

作为广东国投持有100%权益的子公司，广信房产一同受到波及，旗下所有项目都被叫停。而在破产前，广信房产还是广州市第一大房企，号称广州最大 “地主”，在广州市区内拥有巨量土地，破产直接导致了广信旗下多个项目烂尾。

这宗“世纪大案”在省高院整整审理了四年，直到2003年2月28日才宣布破产案审理终结。破产之后的五年里，广东国投进入清算高峰，旗下资产陆续被清算抵债，或拍卖、或判给相关债权人。出于资金需求，广信房产旗下部分资产如广东国际大厦、新江湾城也被拍卖抵债。

需要提到的是，当时广信房产被处置的资产只是一小部分，其大部分资产一直被封存至今。直到今年6月5日，广信房产的产权才被挂上南方产权中心，给出446.77亿的起拍价格。

在这次拍卖前，破产清算组曾尝试过一次整体出让广信房产。田炳信回忆到，2005年-2006年期间，审计机构毕马威给出过一份广信房产的资产评估报告，对广信房产评估为“严重资不抵债16.5亿”，而当时探讨出来的方案是，让其他企业“零成本”收购广信房产。

这样的评估价格让人难以信服。“方案没有得到广信员工认可，后来这事没有办成。”田炳信认为，这份报告严重低估了广信房产，“当时提出零价格转让，都不知道这个报告是怎么出来的，现在拍出了五百多亿，至少证明当初那个报告不对。广信资产绝对是有价值的。”

从现在的结果来看，毕马威的评估报告的确值得推敲。时代财经从广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司出具的资产评估报告中查到，基于评估日（2016年6月30日），广信房产总资产约合673亿、总负债约80亿，公司的净资产评估共计537亿。

图：广信房产资产评估表来源：广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司

相较十年前，广信房产整整增值了553.5亿元。对这个结果，田炳信颇感欣慰，“经过了差不多十年，去掉债权债务之后广信的净资产是500多亿，广东国投经过19年清算还留了一块这么大资产，是一件好事。”

货值超千亿

在广信房产的资产包里，值钱的几乎都来自于八九十年代屯下的土地。

评估报告显示，广信房产目前共计持有17个未开发项目，分别位于花地湾、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路、越秀区东华西路、荣华南、浣花路等地。这批项目总规划建筑面积合325万平方米，其中归属广信房产的权益面积合计252万平方米，对应的评估总价值合计578.59亿元。

除此之外，广信房产仍存有20平方米已建未售的留存房，这些留存房包含了当时的烂尾楼以及一些出租性物业，对应的最新估值合计约26.28亿元。

图：广信房产主要存货表来源：广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司

所有的土地资源中，位于芳村的项目占了大头。上述17个未开发项目中有 11个是位于芳村花地湾-白鹅谭板块，合计权益面积239万平方米，占广信总土储的94%。该部分对应的总估值550亿，折合之下的评估楼面价约合2.3万/平方米。

这一价格相对现在的芳村板块来说，已经有了较大的折让。最近的一次土拍中，与花地湾相邻、地段更弱的广钢新城板块楼面价已经超过了4万/平方米，而周边的新房价格也早已经超过了4万。若以4.5万/平方米的价格估算，则单是芳村这批地块，万科就已拿到了超过千亿的货值。

需要重点指出的是，这份资产报告评估的基础是基于20年前的土储数据，随着城市的发展尤其是芳村板块的成熟，当初1.5的容积率或许已不再试用于今天。广东房协专家委员会委员认为，此前花地新城的规划已经老旧，历史遗留很多指标到现在来说并不一定合理，将来地块很有可能存在容积率调整的空间。

“这块地是我的”

在收获巨额土储的同时，万科也揽下了广信房产复杂的债权债务关系。这些不可控因素犹如不定时炸弹一般，成为万科接盘路上最大的障碍。

在这份资产评估报告中，时代财经发现，广信房产总额为80亿的债务中，有合计57亿的应付账款，占到总负债的72%。

这笔应付账款有一大部分为此前拖欠的工程款，共计58项总额32亿，其中56项为期超过5年。考虑到破产以来广信并没有房地产项目动工，这批工程款或许已经拖欠超过19年。而广信房产似乎并没有打算给这些工程款支付利息。

时代财经曾在走访花地湾烂尾楼时发现了不少建筑商“驻场”的情况。仅浣花路南侧，就进驻了四家，他们通过这种方式向广信房产讨要赔偿，而他们的诉求绝不仅仅是当初几千万的工程款本金那么简单。

除了工程款以外，广信房产还存在着包括拆迁款、征地款、土地保证金、土地出让金、退房款、小业主债务在内的其他欠款，总体达到25亿，这一部分的欠款将比工程款更为繁杂。

与小业主之间的纠纷，数量颇为惊人。截至去年6月底，广信房产涉及迟交楼的诉讼案件93户，涉及未交楼案例112户，涉及未办证的诉讼纠纷则多达2198宗。

图：每年涉及办证的涉诉案件统计图来源：时代财经

在这些历史欠款与小纠纷之外，广信房产的土地资产历史遗留问题更大。据时代财经查阅评估报告，广信房产17宗土地中，只有中山三荣华南和金兰花园两宗土地不涉及融资合同情况。另有15宗土地涉及52份融资或合作合同，包括4个合作开发合同和48个为融资合同，当中只有11个融资单位签订的融资合同已起诉（或仲裁）。

换句话说，目前15个项目中存在41个项目融资合同处于尚未涉诉或败诉阶段。这些纠纷合同大多集中在花地湾项目上。据世联行首席技术官黎振伟介绍，1988年广信拿下花地湾1500亩新城之后，由于地块体量过大，曾存在向外分包的现象，最终花地湾被分割成了30多个小区，“那时很乱的，很多权属都不清晰。”

这或许就造成了现在合同纠纷混杂的局面。就在这场拍卖会刚刚结束，一个名叫梁文的维权人士就找上了万科。

梁文是这批土地融资合同纠纷中的一员。1994年，梁文控股的阳江波士发时装厂通过“挂靠”广信房产，合作拿下了芳村桂花苑及米兰苑项目，涉及土地面积6万余平方米，约定梁文持有项目60%的股权。1995年，该项目资产评估为1.12亿元。

“广信后来破产了，我的土地一直被冻结，今天被他们拍卖了。这块地是我的！现在这个地起码值五六十亿！”梁文手里拿着一份《中止拍卖“桂花苑和米兰苑开发权”》的申请书和一份省高院的受理通知书，反复强调维护自己的权益。

图：梁文出具的中止拍卖申请来源：时代财经

但梁文单方面的说法并不能完全佐证事实。时代财经在查阅评估报告时发现，广信房产的官方说法称与梁文的融资合同纠纷案早在1996年就已经协商解除，梁文在芳村项目中不再拥有权益。

纠纷案件往往就处在这种“公说公有理，婆说婆有理”的胶着中。类似于这样的纠纷或许不在少数，而接下来，这些繁杂历史遗留问题将悉数交给，这将是个不小的包袱。

杨大正表示，之前万科做过相应的尽职调查和了解，其表示，“万科期待与各方携手，在省市区各级政府的关心和指导下，依托自身专业能力，依法依规解决广信资产包中的历史遗留难题，彻底消除多年来在盘踞在广州城市发展中的顽疾。