【特写】最后的447亿地产拍卖，广东国投曲终谢幕
广东国投的兴衰见证了中国金融改革的历程，也见证了广州这座城市的发展。随着29日广信房产的拍卖落锤，这家曾辉煌一时的公司即将彻底谢幕。
时代财经记者 屈慧 刘新歌
从珠江新城出发，驱车经过三个大立交驶入环市路，就可到达广州有名的富人区之一的淘金。
一如它略显浮夸的名字，这里总是带着金钱和梦想交织的味道。在八九十年代的广州，这片造富热土上每天都在上演着不同的财富故事，环市东路两边高耸的摩天大楼群成为那个“淘金年代”抹不去的印记。
环市东路的北侧，一栋高达200米的大楼仍然抢眼，一家国际五星级酒店在这里落户，每日出入开会、住宿、办公的人依然络绎不绝。
这里是曾经赫赫有名的“63层”，90年代初期广州的地标及内地第一高楼，也曾经是全国第二大信托公司广东国际信托投资公司（下称“广东国投”）的总部大厦。1991年大楼落成时，广东国投将“63层”命名为“广东国际大厦”，这一名称被保留至今。
广东国际大厦，现为广州皇冠假日酒店 来源：视觉中国
26年的历史中，“63层”见证着广州城市中心向东变迁，同时也见证了曾经的“大金主”广东国投从鼎盛到破产的大起大落。
1998年10月6日，因经营不善，资不抵债，广东国投被央行破产清算，广东国投轰然倒下。经过长达19年的清算，这艘金融大航母的破产工作终于进入到了最后的收尾阶段。
6月5日，广东国投最后一项价值巨大的破产财产--广东国投对广东省信托房产开发公司（下称“广信房产”）的投资权益及债权被挂上了南方联合产权交易中心。6月29日，这项起价446.77亿的巨额资产将被公开拍卖。
因破产财产标的是全国法院受理案件中最大的破产案件，广东国投破产案也被称为“中国第一破产案”。此次拍卖无疑也是中国拍卖史迄今为止最大的地产项目。由于涉资巨大，南方联合产权交易中心特地聘请了十家拍卖机构共同参与，对于资产包的保密程度也相当高，即便是查看资料，也规定只能少数人到指定资料室观看。
在90年代，广信房产堪称广州乃至广东省房地产行业首屈一指的“大哥”。广东国投破产已整整19年，作为广东国投全资子公司的广信房产为何现在才得以拍卖？广信房产到底有哪些资产？这些资产价值几何？19年间资产升值了多少？
最后的大礼包
广东国际大厦21层的2103室里，三位员工正坐在案桌前各自忙碌。一位戴着眼镜的男士刚刚挂完电话，一低头又被四周及腰的资料所埋没，整个狭窄的办公室里，资料和卷宗至少占据了四分之一。
这里是广东国投的办公室，但在内办公的却已不是广东国投的员工，而是政府下派的破产清算组成员。1998年广东国投被破产清算后，员工被遣散，破产清算组开始进驻，原19-21层的办公场所也缩减至只剩现在的第21层。
办公室大门口，繁体字样的“广东国际信托投资公司”招牌仍然光亮，不染灰尘。招牌的旁边，是两张由广东省高院下发的落款时间分别为1999年1月15日和16日的公告，上面印写着广东国投破产的信息。而在法院公告的旁边，则贴着一张写着“举报贪腐、共创廉洁”八个大字的省纪委宣传报。
图：广东国投办公室外的破产公告 来源：时代财经
时间拉回到1999年1月15日，广东国投的破产案获得省高院的正式受理。破产清算组的初步清算结果显示，广东国投总资产214亿元，总负债361.45亿元，资不抵债146.94亿元。
负责广东国投破产案的法律机构广东君信律师事务所提供的数据显示，当时广东国投的债权申报人共320家，申报债权569笔，申报债权总金额为387.7亿元，获得确认的债权人200家，确认债权金额达到202.2亿元。
由于资产巨大、案件复杂，广东国投的破产成为中国金融改革史和法律界的一件标志性事件，法律界将其称为“世纪大案”。在审理广东国投破产案的同时，时任广东国投总经理的黄炎田因非法吸收公众存款罪、国有公司人员失职罪被送入监狱。
在广东国投的债权人中，除了银行、金融机构之外，还包括了合作单位、建筑商，以及诸多个人储户和小业主等。时代财经了解到，当时，有超过三万个自然人在广国投存入7.8亿，还有不少的小业主交了房款而不得不面临烂尾或无法取得房产证的局面。
需要指出的是，在2003年2月28日法院破产案宣告终结后，作为广东国投一大价值板块的广信房产并未立马进入到清算程序中，其复杂的债务关系、项目纠纷使得清算工作难以快速完成。
据时代财经了解，当时，广信房产旗下只有“63层”、江湾城、花地湾翠竹苑等少数几个不动产项目被拍卖抵债。“63层”在数次辗转后落入中航国际手中，新江湾城则在今年被阳光城买下，翠竹苑判给了当时的债权人，成为现在的医械交易中心。
曾任广东国投信贷科科长的萧百佑向时代财经透露，当时破产清算组并没有立即把广信房产划入清算范围，一些广信房产的员工对于重组仍保有幻想。不过，事实情况是，过去这么多年中，广信房产并没有实质性的发展。
六年前，广信房产办公室李主任曾对时代周报表示，“广信房产跟随着广东国投一样被监管，广信房产没有自主经营权、没有开发权。等清算资产评估全部出来以后，将家底全部摸清楚了，再由高院作出裁定，决定广信房产该何去何从。”
随着案件的持续，这些年广州房价飙升，广信房产的项目身价也早已大幅上涨。在持续了整整19年的清算之后，今年4月，这个案子终于得以进入拍卖准备阶段，挂牌之时的评估价格已经高达447亿元，甚至超过破产时集团背负的总债务。
负责这个案件的广东君信律师事务所合伙人谈凌谈到，广东国投案除涉及债权、债务及资产数额巨大外，还涉及许多重大疑难的法律问题。案件处理中，如何设计交易结构、如何处理交易各方的法律关系、如何解决交易过程中的各种税务问题等都是难题。谈凌将其称为“高难度的重大工程”。
“不可估量”的货值
作为广东国投最后一项重大资产，广信房产的拍卖或许将标志着广东国投的谢幕。广信房产这笔资产究竟有多大？为何会如此复杂？
根据羊城晚报援引广信房产前高管消息，广信房产的资产目前遍布广州市区，包括花地湾、东风东粤剧院一带、德政南路、东山口东山百货一带、白云区白兰、金兰花园等地带均有未开发地块，其中“花地湾地块在我们一大堆的地里是最不起眼的”。
萧百佑也对上述说法予以确认，他还指出，包括文德路、荣华南也有广信房产的项目。对于二者说法，时代财经向前广信房产总经理田炳信进行求证，其指出，在当年破产之前这些项目确实存在，但后来的破产清算中，有地块已经与债权人、银行等和解处理掉了。由于离职关系，后续清算组具体处理方式自己已不太清楚。
广信房产的项目大部分是在90年代获得。广东房协专家委员会委员韩世同回忆，当时广州“招拍挂”拿地制度并没有全面适用，政府批地多是以“划红线”的方式进行，这就导致广信房产许多地块的边界仍难以定义，包括地块权属问题也比较复杂。
关于广信房产确切的资产面积和位置，外界无从得知。时代财经试图从破产清算组和广信办公室打听，但对方均以不方便透露为由拒绝了。可以肯定的是，“最不起眼”的花地湾项目至今仍在广信房产的资产包内。
1988年8月，广信房产通过招标方式以2.8亿元竞得芳村花地大道两侧1.07平方公里（约1500亩）商品住宅用地，楼面地价仅为218元/平方米。
当时的芳村与天河一样是单独的行政区（2005年芳村合并进荔湾区），广州最早的地铁线1号线贯穿其中，广信所拿地地块正是芳村核心区花地新城所在。在当时的政府规划中，花地新城是广州的城市副中心和芳村的区域中心。
根据广信房产的规划，这一项目将被建成包含居住、医疗、商业、公园、教育等配套资源的综合新城，总建筑面积150万平方米，规划居住人口5-8万，预计十年内完成开发。在广信房产办公大楼的大厅中，至今仍然摆放着花地湾的沙盘，从沙盘中可以清晰地看到，规划有近百栋的高层住宅，并且在地块的正中心，还有一座地标级的综合体群楼。
图：广信房产办公楼大厅里摆放的花地湾项目沙盘 来源：时代财经
“如不出意外，花地新城将成为广州第一个地铁新城。”世联行首席技术官黎振伟如是说。
1998年，随着广东国投的破产，花地新城的开发彻底陷入了停滞，原广信房产正在开发或已完工的楼悉数成为烂尾楼。据广州市房地产协会理事黎文江介绍，破产当时，花地新城还只开发了三分之一。破产后的花地新城被分割成30多个小区，但除了翠竹苑之外几乎无项目动工。整个花地新城逐渐演变成了现在的花鸟鱼市场、家具城、酒家等临时建筑群和大片的荒草地。
一个鲜明的对比是，花地新城周边原来的旧城区现在已成为一个个高层小区，包括广钢新城、白鹅潭片区都已崛地而起。黎文江、韩世同等一致认为，广东国投的破产拖累了芳村整体规划和开发。韩世同表示，“广信是最先看好芳村的，在芳村片区起到了很好的引领作用。如果广信没有破产、没有烂尾，肯定有利于加快芳村的城市化格局。”
现今，芳村板块房价已经与以前大不相同，位于其东侧的广钢新城板块当前新房价格已经超过4万/平方米，若以此价格推算，在不考虑容积率变动的情况下，花地新城未开发货值至少可以达到400亿元。
拍卖资产有瑕疵？
尽管广信房产这次的拍卖资产相当诱人，但这个资产包并不是那么尽善尽美。
拍卖公告要求，竞得人除了要承担权益和债务、利息之外，还要提交一份《解决小业主历史问题承诺书》的函件。也就是说，新的竞得企业必须接受解决小业主纠纷的任务。
这或许是个不小的问题。据黎文江介绍，九十年代的房地产开发预售制度并不像现在这么严格，“当时只要挖个坑就可以开始预售”，这就导致楼盘没有盖好可能小业主购房资金就已经投入进去了。
广信房产的项目不可避免地会存有这种遗留问题。据时代周报此前报道，有小业主购买了花地湾紫薇苑房产，1996就已交付房款，但追讨还款直到2011年还没有完成，在与清算组探讨赔偿之时，只获得了本金偿还而无利息赔偿。
此外，广信在文德路、荣华南、德政南路的旧城改造项目，由于项目搁置，一直存在着拆迁回迁的问题，另外，白兰花园等楼盘的房产证问题也悬而未决。在这些琐碎的业主纠纷之外，新的买主可能还需要面对复杂的承建商赔偿问题。
时代财经在走访广信烂尾楼时发现，不少工程商都派了“自己人”入驻场内，部分更是以“业主”自居，有的甚至大搞装修对外出租。
图：花地新城烂尾楼 来源：时代财经
在浣花路南侧的花地湾一栋墙体已经泛黑的烂尾楼中，时代财经遇到了一支由五六人组成的自称“业主保安队”的队伍正在操练，这支“保安队”由广州汇联物业管理有限公司组建。
这栋占地近千平方米的烂尾楼里，1-3层已经被汇联物业改造装修成办公区域，室内已经颇具办公楼模样而室外则还是水泥糙面。在烂尾楼的3楼，一家车友俱乐部和一家调度公司已经进驻，旁边还有空间正在进行装修。
对于改建、出租的合法性问题，汇联物业及“保安队”未给予回应。时代财经留意到，在这一片区类似这样的烂尾楼多达十来排，每一栋楼几乎都有人在驻守。负责驻守其中一栋临街大楼的段大爷告诉时代财经，现在“驻场”的并不是真正的买房业主，而是项目的承建商。
广信房产破产时，由于无法讨要工程款，这些承建商便开始自主进驻到楼内。在他们眼中，这已经成为了广信房产给他们的抵押物，自己就是这些烂尾楼的“主人”。段大爷透露，光是浣花路南侧这一小片区，就有四个老板。
他的老板承包了临街的这栋大楼，刚建好地下室，广信就破产停工，老板投进去的几百万至今没有收回。与周边的承建商一样，段大爷的老板选择以“霸场”的方式等候赔偿。“没有赔偿绝对不走”，段大爷斩钉截铁地说到。
尽管有着这样那样的问题，但对这个资产包感兴趣的房企仍然比比皆是。碧桂园就是其中一家。近日，碧桂园CFO伍碧君对时代财经透露，公司已经报名参与广信房产的拍卖，由于资产巨大，碧桂园将与其他房企联合竞买。对于合作单位，伍碧君未有过多透露。
另据中国房地产报报道，目前已经明确有两家在行业排名前三的上市公司以及还有一些不差钱的央企在跟进这一拍卖事项，另有一些相对较小的房企则是“心有余而力不足”。
时代财经从一位驻守广信房产办公室的保安大叔处得知，近日来，公司办公室每天都有好几拨陌生人前来拜访洽谈。
图：广信房产 来源：时代财经
广信房产的拍卖，归根到底来说是一件皆大欢喜的事情，在不考虑拍卖溢价的情况下，这笔资产已经足够来清偿原债权人债务。另外，广信地块的入市也将使得老旧城区的改造得到进一步推动。
参与此次拍卖的律师谈凌对此颇多感慨，他在君信律所的微信公号中写到，“作为一名全程参与广东国投破产清算工作的律师，我衷心希望这项破产财产可以顺利处置，广东国投的债权人可以尽快获得分配，清算工作可以最终画上圆满的句号！”
广东国投的兴衰见证了中国金融改革的历程，也见证了广州这座城市的发展。随着29日广信房产的拍卖落锤，这家曾辉煌一时的公司即将彻底谢幕。
编辑：严向关
文章来源：时代财经
本网站上的内容（包括但不限于文字、图片及音视频），除转载外，均为时代在线版权所有，未经书面协议授权，禁止转载、链接、转贴或以其他 方式使用。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。如其他媒体、网站或个人转载使用，请联系本网站丁先生：news@time-weekly.com
