探究房企致胜未来的变革之道

2017-06-21 15:44:26

来源: 时代在线

“如今地产发生的一切是我前所未见的。”6月16日，上海菩悦资产创始人陈凯在2017易居沃顿中国房地产实战研修课题发布会上如是感慨。

25年地产从业经历，陈凯发现，变化已经在酝酿并呈现。整个行业ROE下降，已经是不容争辩的事实：数据显示已经从2010年的14%下降到了2016年的8%。在2011年到2016年间，整体销售面积的增速、销售金额的增速、A股估值倍数也同步下降。

另一边，行业的集中度在提高。据克而瑞监测数据，2016年全国前十强房企在市场上的占有率为18.35%，前一百强占有率43.92%。陈凯预计，未来前十强对市场的占有率有望提升到50%，而前一百强的占有率可能会达到80%左右。

事实上，各个梯队房企之间的差距也在拉大。按照易居克而瑞的数据显示，今年1-5月与去年1-6月份数据相比，TOP20房企平均增速在33%，而排名50-100之间的房企与其去年1-6月业绩相比，平均增速为负。

不过，这不妨碍一部分企业的加速赛跑。从今年前五月的销售情况来看，有的企业已经实现了自身的逆袭。比如中梁地产实现同比225%的增长、海伦堡为209%、中南为185%，碧桂园则为166%。

接下来要如何做？陈凯认为，各家企业需要想清楚自身的核心能力是什么，以及靠什么来支撑未来的发展。“未来各家需要的肯定是能持续盈利的规模。”在选择规模还是利润问题上，陈凯给出了答案。

至于选择开发还是做资管，陈凯认为，开发企业的PE未来极可能越来越低，资管企业的PE将会越来越高，由此房地产物管资产在香港的估值会进入新一轮的提升。

他认为开发商要尊崇自己内心的初衷，“我们还可以选择是做投资，当然也可以选择只做运营，我们到底选什么，还是回过头来，问问你自己做地产的初衷是什么。”他提醒开发商们要学会在限制中找到自己的发展方向。

会上，他以东京地铁建设、帕尔迪、新鸿基和黑石为案例，抛出了一连串的追问：传统的地产商是不是能在存量物业上找到机会？中国未来是不是会有像帕尔迪和黑石一样的企业出现，他们是不是中国房企对标的对象？未来的地产开发商，又是不是会像新鸿基这家传统香港最大的地产商一样，在物业销售和物业租赁上出现盈利结构上的变化？

在这场主题为“多变、多元、多样”的发布会上，还吸引了包括万科高级副总裁丁长峰、钜派投资CEO倪建达、保利地科副总经理余英、华夏幸福基业副总裁常松等在内的房地产界30多位大佬。诸位从不同角度对行业和企业的发展做出了思考。

聚焦时下房地产行业的热点和痛点，发布会当天也发布了“2017中国房地产实战案例研修课题”。易居企业集团首席执行官、易居沃顿研修基地秘书长丁祖昱介绍，本届课题分别为房地产创新与投资、房地产金融、商业地产创新运营、房企变革与升级四大方面。

丁祖昱表示：“今年课题组将继续缩小，主题进一步聚焦，这四个班的主题也是大家非常希望去学习和探索的。希望让我们最牛的地产圈继续持续下去，让我们的第六期做得更好，让易居沃顿永远不会停顿。”