• 万科竞地新打法:自持项目70年不卖,靠啥赚钱?

    观点 > | Time Weekly - 2017-06-20 03:02:11 来源:时代周报
  • [摘要] 到目前为止,万科已经拿下五个自持宅地项目,并为此支付了170亿元人民币,而如何自持土地回收、盈利,目前还没有明确的办法和模式。

    谭骥

    在经营环境变化与行业发展阶段,行业的头部企业或者一些求变的企业,往往会有很多策略性的不同打法,相当引人注目。比如此前的政务云计算领域,腾讯云就曾用0.01元的投标价格中标,以表面上赔本的生意跑马圈地。

    最近万科在土地招拍挂市场的招数,或许与此类似。6月6日,佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地进行拍卖。这一次的新规则是:在达到最高限制地价15300元/平方米后,转为竞“自持面积”,起始报价为自持住宅年限10年,竞报阶梯为2%;当自持面积达到100%后,再转而竞自持年限,竞报阶梯为5年,最高为70年。拍卖吸引了保利、碧桂园、越秀、美的、中冶、华发、五矿、金辉、世贸等逾16家房企,竞争激烈。最终,万科以最高限价25.3亿元夺得这块地,折合楼面价约1.53万元/平方米。万科将持有这块地上所有的物业,70年不出售。

    对万科来说,这样的玩法不是第一次。2016年12月,万科就曾在北京海淀区拿过两块地,100%自持,期限也是70年。到目前为止,万科已经拿下五个自持宅地项目,并为此支付了170亿元人民币,而如何自持土地回收、盈利,目前还没有明确的办法和模式。

    自持宅地的出现,与地方政府土地出让的思路变化有关。为了平抑地价、房价,降低居住成本,去年末北京率先开启了“限房价竞地价竞自持”土地出让方式,目前已被多个城市效仿。万科拿下的这块地地处佛山,紧邻广州。近年来,在广佛同城及粤港澳大湾区等发展背景下,佛山被外界视为有巨大的发展潜力。虽然潜力巨大,但自持项目究竟该如何经营?对房企而言,这依然是难题。当前绝大部分房地产企业,仍然是以“招拍挂”的方式,先拿地建设项目,再销售项目获益。多年前布局商业地产的一些开发商,因为商业地产所耗资金较大,资金回血较慢,地产商往往会控制这类物业在公司整体经营中的比例。不同的是,万科拿的这块地属于住宅用地,自持70年,这就意味着已经放弃了销售。这不仅是地方土地出让由重开发转向重运营的选择,也是房企自身转型必须解决的课题。

    这些年来,资金快速周转是一些房企能够迅速做大规模的主要原因。但当前的形势下,一些有发展前景的土地价格高、竞争大,即使是忍痛拿下土地,也需要付出很大的代价,而一些中小型房企在面临强大的竞争对手时,可能毫无胜算,此次万科自持70年的做法,再次抬高了地产行业的门槛。在拿地成本如此之高的情况下,再自持70年,对一些房企而言,就意味着支付了高额的土地款却没有项目销售的收入,项目连周转都会有问题,也就是说,依靠单一项目来进行周转的难度非常大,几乎不可能了。

    行业的领头者制定行业的游戏规则,是其整体实力的体现,也是行业发展到了一定阶段常会出现的情况。万科此举,预示着地产行业的未来竞争会更加残酷。可以预见,一些综合实力较弱的房企将逐渐被淘汰、并购或者是退出行业;而行业的头部企业也会逐渐进入微利时代,在国内的发展速度放缓。在此情况下,房企的创新会成为一个新的增长亮点,在自持项目的压力下,房企会出现更多的旅游、养老或者是新的发展模式,倒逼企业进行新的探索。

    (作者系时代周报评论员)

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