海外造城与科技小镇 碧桂园的创新实践
继斥资超2500亿元在马来西亚打造海外地产森林城市之后，碧桂园又马不停蹄地计划投资上千亿元，建设数量或达十个之多的“科技小镇”项目。
时代周报记者 胡天祥 发自广州
“变则通，不变则壅。变则兴，不变则衰。”随着未来中国传统房地产增量市场空间越来越小，不少房企开始试点地产相关创新领域。
从海外地产到特色小镇，从养老到长租公寓。开发商们不仅积极参与房地产产业链的各个环节，还大跨度地进军金融、医疗健康、教育等板块。其中，一直致力于住宅开发的碧桂园，也正借助转型带来的机遇，把触角延伸至更多领域。
从位于佛山顺德“全身铺满绿植”的总部大楼，到新加坡旁占地20平方公里的森林城市，再到碧桂园产城融合战略—科技小镇的具体落地。对碧桂园来说，创新求变是为了拓宽业态，培育新的增长点。
出海
2015年12月18日，碧桂园正式发布马来西亚“森林城市”项目，这个位于新加坡旁，由四个填海岛屿组成的“巨无霸项目”，规划占地近20平方公里，计划总投资超2500亿元。这不仅是碧桂园出海投资以来最大的战略项目，也是中国民企迄今为止海外最大金额投资案。
“迪拜人可以在沙漠中建造一座国际大都市，我们为什么不能在海上建起一座城？”在碧桂园董事局主席杨国强的设想中，森林城市要以“产城融合”与“城市创新”为核心，打造未来绿色智慧城市典范。
这是一次革命性“实验”。按照碧桂园的设计规划，森林城市将是中国企业在马来西亚建造的首座智慧生态城市，也是全球首个分层立体城市。“与此同时，森林城市还将通过大面积绿地湿地与园林规划的结合，实现雨水资源的蓄存、渗透、净化及循环利用，使其成为名副其实的森林城市。”
“我认为森林城市本来就是一个独一无二的设计。”新加坡绿能环球公司执行总裁罗锦鸿向时代周报记者举例称，森林城市强调人车分流，也因为这样的设计，它也鼓励人们可以用脚踏车，或者其他的一些简单的交通工具，少一点开车，肯定环境是不一样的。“森林城市在绿化方面也做得非常好，不用顾虑到路面汽车通行，所以这一块已经可以说是个突破，到现在为止我们还没看到有任何的城市是有这样的设计。”人车分流、智慧生态，正是森林城市的提出者—碧桂园主席杨国强“梦想中的城市生态”。
选择斥巨资在毗邻新加坡的马来西亚依斯干达经济特区造城，并非杨国强一时兴起。更为重要的一点是，在全球第三大金融中心新加坡旁的依斯干达经济特区上，他看到了下一个崛起的深圳。
时代周报记者获悉，森林城市被列为广东省“一带一路”“1+10”标志性项目之一、广东省国际产能合作重大项目。而森林城市所在的依斯干达经济特区则是马来西亚政府2006年在柔佛州南部区域开始推行的一项大型经济发展计划，其作为马来西亚和新加坡两国深化经贸合作的前沿阵地，年平均经济发展增速达7%-8%。
为吸引更多投资者来依斯干达特区及森林城市投资，马来西亚政府表示，在碧桂园森林城市，符合依斯干达特区相关标准的旅游会展、教育及医疗的企业，可享受企业所得税减免政策。受益于此，森林城市吸引了包括中国、马来西亚、新加坡、日本、韩国、印度、印尼、中东、欧美等国家和地区的诸多客户。
在碧桂园内部，森林城市被视作公司海外发展战略关键的一环。“森林城市是巨大的项目，成功与否对我们而言有至关重要作用，目前来说是顺利的，将这个项目做成功后会进一步考虑海外扩张。”碧桂园总裁莫斌3月15日在2015年业绩发布会上表示。
5个月过去后，在香港同一家酒店，莫斌在2016年中期业绩会上表示：从今年3月6日开放以来，不到半年时间，森林城市推出货量127亿元，销售已经超过100亿元，去化率接近八成，已经销售部分的利润率超过20%。
摩根大通的报告称，在 2013 年，海外的扩张对碧桂园的发展而言是个阻碍，但是随着森林城市项目的热销及金海湾第一期即将交楼，我们相信市场将更加认同海外项目产生的价值。
5年千亿10小镇
继斥资超2500亿元在马来西亚打造海外地产森林城市之后，碧桂园又马不停蹄地计划投资上千亿元，建设数量或达十个之多的“科技小镇”项目。
当前，从中央到地方都在大力推动特色小镇创建工作。早在2016年7月，国家住建部、发改委、财政部公布了关于开展特色小镇培育工作的通知，决定在全国范围内开展特色小镇培育工作。广东省也提出到2020年，建成100个左右省级特色小镇。
在国家层面的大力推动和引导之下，特色小镇正在成为越来越多房企入局并争夺的下一个风口。无论是碧桂园还是其他房企，都试图在“特色小镇”的开发运营上整合资源，培育集团发展的下一个利润增长点。
“科技小镇计划是一个挑战，广东没有一个企业和政府能够完整地实现这个理念，对我们做房地产的，更难。但我们有经验、有胆识、有资金、有操作能力，我对碧桂园很有信心。”2016年8月9日，碧桂园“产城融合战略”发布会现场，鲜少出现在公众面前的杨国强意外现身，为公司计划五年投资千亿资金的“科技小镇”项目背书。
从企业经营的角度出发，碧桂园将借由科技小镇全面进军产业地产，获得政府支持与大量土地资源。“我们认为，产业地产的经济效益不仅体现在经济周期的对冲机制和稳定期，还能成为优质土地、优惠政策、中周期利润、相关业务的重要来源。”碧桂园集团助理总裁兼产城发展事业部总经理向俊波向时代周报记者透露，我们5年内会安排不少于1000亿元的投入，计划在深圳周边建设10个有差异化的科技小镇，并实现模式输出。
2017年5月17日，碧桂园首个“创新小镇”——总投资约300亿元的潼湖创新小镇，在惠州市潼湖生态智慧区破土动工。
据悉，潼湖创新小镇将建设三大特色科技产业组团。其中，东部组团以“智慧城市+科技服务”为核心的多功能智慧产业基地，包括创新工场、平安银行、清华大学等企业和机构已进驻。中部组团打造智能制造平台，包括富士康、奥林巴斯等已进驻。西部组团打造高新技术研发制造产业基地，思科、施耐德等已进驻。
在杨国强的描述中，创新小镇打造将延续碧桂园森林城市的一些好的做法，通过产城融合，既为创新创业打造理想发展平台，也营造宜创、宜业、宜居的绿色智慧生态环境。“我们很开心能有这个机会参与伟大的事，希望未来政府能给我们支持帮助，做成一个科技小镇的榜样。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，推进特色小镇发展，综合考虑了城镇化、民间资金的投资引导、文旅产业发展等因素，对于培育新产业和提升城镇居住品质有积极的意义。“很多房企也积极参与此类项目，既看到了此类产业的市场机遇，也为其转型提供了一个较好的平台。”
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