• 绿地转型路径:从地产主业到多元化发展

    地产 > | Time Weekly - 2017-05-23 03:59:11 来源:
  • [摘要] 房地产行业集中度提升成为趋势的“大象起舞”时代,碧桂园、恒大、融创等竞争对手带来的危机感,让管理层不得不将“如何做大规模”列为接下来的工作重点之一。

    时代周报记者 杨静 发自上海

    “绿地未来将有哪些措施来提升盈利水平和发展质量?”

    “土地成本在持续增加后,绿地有哪些降本增效的措施?”

    “绿地对房地产主业是如何做战略思考的?”

    ……

    这是在5月16日下午的上海绿地会议中心B1层会议室里。左三列,右三列,参加绿地控股(600606.SH,以下简称“绿地”)2016年度股东大会的22名股东,向绿地总裁张玉良发出的层层追问。

    股东对绿地的困惑远非意气之争,而是绿地在过去两年时间里放缓规模扩张脚步进入深度调整期所产生的诸多结果之一。外界困惑,要从原先的单一房地产公司转为综合性产业集团的绿地,接下来是否会走得顺利、行得稳妥。

    张玉良坐在中间的一张桌前,朝向股东,整个解答环节,面带微笑,语调平静,当然,他也并不避讳绿地的短板。

    就在会议召开前一刻,他还跟绿地几位董事们吐露心声,未来市场的不确定性也令他有所忐忑,“中国的房地产业正在进行深度的调整和变革,有些区域市场的变化甚至是颠覆性的。有些不确定性企业也没法掌握,导致有的工作也难以预测,大家也不知道明天会发生什么。”张玉良说道。

    但并不代表张与绿地就此束手无策。

    “董事会和经营班子还是比较一致地认为,只要结构调整得好,总体上还是有发展空间和市场的。”张玉良对股东们判断。

    骨感的转型

    绿地在转变。它过去的标签是张玉良,现在的标签则是张玉良亲手勾画的综合性产业集团。

    具体到细化类别,则是一手抓房地产主业,一手拓展大基建、大金融和大消费。这个故事讲了两年,也是当下任何一家房地产公司不曾有过的转型,绿地走得有点孤独。

    开篇是良好的。反映在账面上是业绩的总体增长。按照2016年年报显示,全年实现营业总收入2474亿元,同比增长19%;利润总额144亿元,同比增长37%。

    只不过在总体净利率和房地产毛利率上,目前表现并不乐观。按照年报显示,总体净利润率仅为3.8%,在房地产业务,毛利率为20.65%,更是同比减少3.6%。这引来了当天一位股东的不满和质疑。

    “尖锐的问题是好事情。”张玉良直面股东的质疑,“有助于我们下功夫,对短板进行改进。”

    在张玉良看来,原因包含多方面,一是业务构成的改变,比如绿地已经压缩了能源行业,转向在大基建和大金融上发力。二是产品结构的特性,绿地之前的战略发展中有一大部分商办项目的占比。区别住宅的短平快开发,商办项目开发周期长,此外,这些转入经营的商办资产,在并表时的财务准则上也并不占优势。

    但这并不在本质上影响绿地对协同的强调。事实上,协同,早已是绿地十个字的工作主线之一,剩下的八个字是转型、改革、创新、风控。虽然走得孤独,张玉良仍清醒认识到这条路的价值和对于绿地当下及未来的意义。

     “注重产业协同发展,是绿地和其他企业比较大的区别。绿地的协同包含对内对外的协同。”张玉良当天对股东解释。

    张玉良向股东们讲明了当中的逻辑:绿地的大基建,大金融和大消费跟房地产主业有着极高的关联度,为的是进一步做强主业,助力主业在资源获取能力上有进一步的增强。

    协同,带来的是土地资源获取上的直接受益。按照张玉良的盘算,大基建和主业的协同,是绿地在参与市政道路一体化开发、小城镇建设过程中的加分项,有了大基建绿地增强了在基础设施建设过程中对沿线土地资源的获取开发能力;在大消费上,随着跨境电商领域的涉足铺成,绿地由此获得了建设进口商品配套中心的地块。现在,绿地进口商品直销实体门店G-Super正在加速布点布局中;至于大金融,直接能为拿地补血。

    “绿地在把房地产主业向产业延伸,重产业重运营,另一方面也在强调要向获取配套资源能力上做延伸。”张玉良直言。他希望绿地能培育关联产业,甚至是形成千亿级的产业,“这是绿地的追求。”

    为此,就在上月,“千亿综合产业投资战略”成为了绿地2017年四大战略重点之一。

    大基建的快速扩张,给了绿地造千亿级产业的底气。按照2016年财报显示,绿地的大基建全年新签合同金额971亿元,同比大幅增长52%,全年成功并购了江苏省建、博大绿泽等一批实力基建企业,已初步形成“覆盖投融建造管、布局东西南北中”的基建产业版图。

    捷报还在陆续传来,2017年一季度,绿地成功中标杭州湾PPP二期项目,并先后签约河南高速公路、仪征枣林湾生态园等一批项目,新签项目总金额418亿元,同比大幅增长471%。目前正在推进的南京地铁5号线、杭州湾PPP一期等已落地项目已经取得节点性进展。

    绿地还在为自己打开一扇又一扇新的窗,特色小镇;基建PPP “大平台、大项目、大联动”;校企合作切入高成长产业。

    下了大功夫的调整

    要转型并不易,道路要走宽的背后,绿地也不得不对房地产主业做出新思考。现在,有一件事情确认无疑,绿地房地产主业的天平已经倾向了住宅。

    土地储备端的表现已经十分明显,绿地2016年拿下68个项目,权益建面1468万平方米,在新增的土地储备中住宅项目占比69%。在区域结构上,一二线重点城市项目占比86%。

    从销售结构看,住宅的比重正在赶超商办。按照中信建投的研报,2014-2016年的三年间,绿地住宅的比重分别为46%、51%-64%。商办则分别占比54%、49%-36%,呈现下降。

    绿地董秘办方面的总结,这正是按照市场、按照人口流动的需要,向一二线城市、向住宅为主所进行的调整。反映在全年业绩中,一线城市项目贡献了销售额占比的31%,其中上海地区以438亿元的销售金额夺下区域第一。

    张玉良认为这是绿地下了大决心的调整。因为商办市场变天了。当天,他自己也向股东坦承,近两年办公楼需求下降后,绿地办公楼退单量也在增大。

    按照张玉良自己的介绍,自去年四季度以来,绿地在去库存和重运营两个维度上进行了强化突出。对于在建的和已建的商办项目,绿地通过市场的需求进行改变。对于资产回报率比较低的商办项目,转向运营。

    在控制成本上,绿地也下了大工夫。特别是对一些标准化的产品,张玉良给出了硬性指标—一定要在采购环节上降成本,提高收益,缩短开工到交付的时间。

    装修对产品溢价的带动,张玉良看在眼里,不过对比同行,他认为绿地住宅项目全装修比例比较低。“所以这两年里,绿地在加大全装修比例的房子。未来要实现10%-20%的数量增长。在成本控制上,通过集中采购的方式可以给消费者带来附加价值,从而进一步促进销售。”张玉良说道。

    加强资产回报率则是另外一方面,按照他的介绍,绿地接下来还要做办公REITs,在控制好成本后,这部分资产投资回报率有望从现在的3%达到至少5%。另外,绿地也在大规模推酒店式公寓,通过酒店式公寓的经营跟REITs变现,来解决资产回报率跟销售利润率低的问题。

    在股东大会上,他不忘再次为绿地未来的发展做了定调。接下来,继续深度的调整无疑还会继续,另一方面,绿地也要进入其口中的“恢复性地增长”。

    “这是我们自己给自己定的目标,也是政府对类似绿地一样的国有企业的要求。”张玉良向股东寻求对绿地的宽容,“绿地在地方国有企业中的增长算比较快,特别是在速度上。当然,在行业中,绿地算不上好。但我们自身在深度调整中,效益的体现也需要一定的时间。”

    站在新的发展阶段,绿地也向2017年小心喊话—今年土地投资预算是1100亿元,在去年的基础上仅增加50亿元。对政策嗅觉极其敏锐的绿地知晓,既谋发展,又有克制,谋定而后动才有希望在楼市大周期中胜出。

    一系列优化,还在绿地内部强势推行。在架构上调整已经展开。此前,一部分单一做房地产开发的事业部,变身成为了以房地产为主业,整合了“大基建、大金融、大消费”等板块的区域管理总部。其中,京津冀、西北、西南、江苏和中原五大区域管理总部,是新设立的典型。

    这位已经60岁的掌门人,去年开始也抓起了干部培训,并提拔了一批80后的年轻团队。他希望绿地能有一批年轻的血液注入,从而能更好推进绿地的转型。

    不过,另一方面,他也坦承绿地员工的薪酬在行业里面并不算高。“我们最近有30位左右的第二层和第三层级的人员离职,按照人事部提供给我的数据,平均工资上,他们的收入并不算高。”张玉良无奈说道。

    绿地的海水与火焰

    整场股东大会,张玉良和绿地管理层在各个维度给股东开出定心丸。捍卫未来的发展,捍卫绿地,在当下也显得尤为迫切。

    摆在小股东面前的问题是,绿地的股价正在遭受日益的严重的挑战。截至5月19日发稿,绿地股价报收每股7.38元,相比2015年上市当天的股价已经跌去了70%。

    而这一过程中,一系列本该对股价有刺激作用的战略合作,也显现不出效应。当天张玉良本人也向时代周报记者表达了无奈:“确实,绿地的股价麻木了一样,而那些战略合作也并不能支撑起股价,投资者好像并不买账。”

    一语中的。大股东对绿地股票的抛售小股东们急在眼里。典型的是平安创新资本投资(下称平安)。其通过大宗交易的方式对绿地的减持还在继续。绿地董秘王晓东向小股东给出了一笔账:从2017年以来,平安总计减持的交易额达到了32亿元。

    尽管平安方面处于自身战略需要,而平安的减持幅度在所有大股东中已经达到最大。而在未来12个月内,平安不排除有进一步减持的可能。糟糕的是,鼎晖嘉熙、汇盛聚智等其他几家股东也在不断出货。显而易见的是,由此未来极可能发生股东结构的改变。

    “我们也希望对中小股东负责。”张玉良试图释放积极的信息。据其介绍,绿地也在两方面做提升,一是绿地基本面上的价值挖掘,另一方面绿地也在和机构投资者做路演和沟通。

    庆幸的是,目前绿地的第一大股东依旧是格林兰,即由绿地中高层组成的合伙人。王晓东认为,在这点上和小股东们的利益是一致的。

    还有一大好消息即将传来。绿地此前曾在新加坡发行的房地产投资基金,在今年五一前,新加坡的金管局和监管局已经过会决议,即将拿到批文,不出意外,年内应该可以正式发行。要知道一旦成功将有望成为新加坡规模最大的信托和REITs产品。

    “但我还是觉得慢,我希望的是能在一个月内就能进行。”张玉良笑称。

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