• 佳兆业绝处逢生 郭英成打响翻身仗

    地产 > | Time Weekly - 2017-04-05 01:14:53 来源:时代周报
  • [摘要] 2017年400亿元,3年内突破千亿,如何实现这一目标,回归的郭英成和佳兆业需要更多的实际行动来证明自己。而城市更新,无疑是佳兆业打赢这一场翻身仗的重头戏。

    时代周报记者 胡天祥 发自广州、香港

    3月27日上午9时,佳兆业(HK:01638)复牌,之后一路高开,最高点达到85.90%,最终报收2.43港元,涨幅达55.77%。

    对于佳兆业创始人及董事局主席郭英成来说,这或许是一个好兆头。

    当天16点15分,香港置地文华东方酒店7楼会议室人潮涌动,提前十五分钟进入会场的内地媒体终于等到了故事的主角—郭英成。闪光灯的簇拥下,两年来首次公开现身的他显得有些紧张和疲惫,只有面对镜头时,才会露出一丝笑容。

    过去十余年间,郭英成掌舵下的佳兆业,年销售额从仅有10亿元一路攀升接近300亿元,并由“精耕深圳”成功步入“全国规模化扩张”的发展阶段。按照郭英成的野心,佳兆业到2020年后或许能成为千亿俱乐部成员。

    或许连郭英成本人都没有想到,2014年因锁房危机,蒸蒸日上的佳兆业在一夜之间陷入崩溃边缘。

    “非常感谢!今天跟大家见面,谈感受的话就是酸甜苦辣,两年来的时间,我们的管理团队、佳兆业的全体员工是非常尽忠尽责尽力,特别是对公司责任、社会责任、客户责任包括合伙伙伴。”停牌两年再次恢复上市地位后首次召开业绩会,台上的郭英成无限感慨。

    雄关漫道真如铁,而今迈步从头越。

    如今,无论是中信银行、平安银行、中国银行等金融机构的合作与帮助,实现其完成境内外债务重组,还是全国各地房源陆续解封,种种迹象,都让佳兆业看到了更多生机。

    2017年400亿元,3年内突破千亿,如何实现这一目标,回归的郭英成和佳兆业需要更多的实际行动来证明自己。

    千万平方米旧改成翻盘筹码

    佳兆业2016年财报显示,于业绩期内,佳兆业营业额及毛利分别约为178亿元及23.12亿元,较2015年分别大幅增长约62.6%及573.3%。公司毛利率13%,相比于2015年非正常的3.1%,提高了近10%。即便如此,目前佳兆业营收仍处于亏损状态,2016年权益持有人应占年内亏损约为6.12亿元。

    关于何时转亏为盈,佳兆业高级顾问谭礼宁表示,2016年重组花费了较多费用,年报并不一定反映真实状况,现在公司财务状况良好,转亏为盈应该不是个问题。

    城市更新,无疑是佳兆业打赢这一场翻身仗的重头戏。

    郭英成在业绩会上表示,公司债务得以重组主要基于两大原因,即良好的信用和一线的优质资源(特别是土地)。

    据谭礼宁介绍,目前佳兆业的土储达2100万平方米,有80%位于一线及重点二线城市;如果按货值计算,则一、二线城市土储占比达94%。

    佳兆业首席执行官兼执行董事郑毅表示,佳兆业一二线城市更新土地资源占地面积超过1300万平方米,其中90%在深圳。“1300万平方米的土地储备保守估计可售面积2000万平方米,货值算下来那肯定是过万亿元。”

    作为曾经的深圳旧改专家,在深圳拥有近860万平方米城市更新储备的佳兆业,现在面对的深圳市场显然更为复杂。随着大城市开发度日趋饱和,存量土地的改造和提升成为未来特大城市发展的重中之重。在这种大背景下,佳兆业将迎来另一个黄金发展期。

    佳兆业提供的资料显示,公司目前在深圳储备的有四个项目,对公司短期可贡献的可售面积为94.34万平方米,推盘计划预计在2017年底到2018年上半年。未来一至两年内,佳兆业在深圳还有福田东山、南门墩等项目,占地面积总计33.89万平方米。未来三至五年,佳兆业在深圳也仍有东头角、上雪等项目,占地面积总计77.49万平方米。

    “公司在深圳多为优质项目,一旦拿出来,并不愁卖。”佳兆业部门负责人曾对时代周报记者如是说。佳兆业2016年财报显示,公司合约销售约为298亿元,升幅为222%,年内已售总建筑面积约为226万平方米,按年升幅为81%,合约销售平均售价按年升幅78.3%,为人民币13150元/平方米。 

    据悉,2017年佳兆计划可售面积达451万平方米,预计均价人民币16400元/平方米。

    不只是旧改,受益于境内境外债务重组顺利完成,佳兆业加大了与中国银行、平安银行、中信银行等金融机构的合作力度。截至2016年12月31日,佳兆业现金及银行账面值达166亿元,是自2009年上市以来,佳兆业现金及银行账面值金额最高的一年。

    手握充沛现金流的佳兆业开始增加其全国土地储备。

    根据2016年业绩报告,佳兆业总土地储备建筑面积逾2100万平方米,其中80%位于一线及重点二线城市。具体到区域方面,珠三角按建筑面积划分土地储备占比为55%,按货值划分土地储备为57%。郑毅表示,未来两年一线城市的项目将贡献逾400万平方米的土地资源,相当于1500亿元的货值。

    郑毅透露,接下来,佳兆业将加大拿地力度并继续坚持以并购及城市更新为主,重点关注深圳、上海、北京及周边构成的核心圈。核心城市周边如广州、武汉、广州、南京等。

    “昆仑健康不关我的事”

    除了发力旧改,曾被险资生命人寿举牌的佳兆业,如今也想自立门户,进军金融领域。

    据佳兆业透露,公司希望将金融业务板块打造成为总资产和营业收入均超百亿的大型综合金融集团。

    2016年7月12日,佳兆业旗下互联网金融平台佳兆业金服正式上线并同步推出多个理财产品。2017年3月14日,佳兆业集团与中国长城资产管理股份有限公司签订战略合作协议。根据协议,双方将在资产管理、私募基金领域、产业并购领域、银行、证券、信托等多方面进行深度、长期的合作。

    时代周报记者发现,在2015年9月专门成立金融集团后,佳兆业现有互联网金融、股权私募基金、证券私募基金、小额贷款、商业保理、财富管理在内的六个金融业务。其中股权私募基金以私募股权投资(PE)、债权投资及创新金融业务为经营主业,现已形成城市更新基金、高收益夹层基金、并购基金及REITs基金等业务板块。根据时代周报记者的不完全统计,佳兆业小额贷款业务的贷款余额累计超过11亿元。

    时代周报记者获悉,郭英成还一直有意筹建保险与银行业务。其中保险业务拟通过筹建或收并购的方式,以寿险为主体,逐步组建多险种保险集团。银行则拟通过参股或控股城市/农村商业银行。

    2017年2月17日,保监会披露《关于对昆仑健康股权有关问题的问询函》(以下简称《问询函》 ),要求昆仑健康保险书面说明公司股东深圳市宏昌宇企业管理咨询有限公司、深圳市正远大科技有限公司、深圳市泰腾材料贸易有限公司和深圳市正莱达实业有限公司是否与“佳兆业郭英成家族”有关。 

    据媒体报道,上述四家公司疑似“郭英成家族”下属企业或其关联方。如上述公司猜想属实,即意味着郭英成距离金融全牌照构想的实现又进了一步。

    但根据昆仑健康2月24日提交给监管部门《关于昆仑健康保险股份有限公司股权有关问题的报告》显示,四家股东均与“佳兆业郭英成家族”无关,且各方股东的入股资金均来源于企业自有资金,并非来源于“佳兆业郭英成家族”下属企业或其关联方。

    业绩会上,时代周报记者就此事向郭英成求证,郭英城对时代周报记者表示:“目前不关我的事。没事没事,已经公告了。”

    稳定军心

    攘外必先安内。重新步入发展正轨的佳兆业,已然意识到稳定军心的重要性。

    2014年12月,彼时的执行董事及董事会副主席谭礼宁和首席财务官张鸿光同时辞职,给刚刚遭遇“锁盘危机”的佳兆业蒙上一层巨大的阴影。

    2015年2月2日,佳兆业发布公告称,联席总裁金志刚自2月1日起不再担任行政总裁职务,将留任执行董事。

    这种境况下,佳兆业不得不在内部宣布进行裁员,而部分员工也开始自谋出路。

    谭礼宁的“回巢”,是队伍重塑的开端。重入佳兆业,谭礼宁担任高级顾问一职,负责债务重组和业绩发布两大事项。

    时代周报记者梳理佳兆业财报发现,2014年佳兆业雇员为9846名,2015年或因裁员等诸多原因减至8218名。

    如今,正值用人之际的佳兆业,当务之急便是留住人才。加薪,便是策略之一。2014年,佳兆业相关雇员成本(包括董事薪酬)为6.508亿元,2015年降至5.177亿元,2016年大幅增加至7.779亿元。从上述指标不难看出,2014年与2016年(公司雇员增加至9944名)在雇员人数相近的前提下,其薪酬成本相差约1.2亿元。年人均薪酬方面,2014年佳兆业人均薪酬为66097元,2015年降至62995元,2016年大幅增加至78228元。

    不过,无论佳兆业如何变迁,其创始人郭英成自始至终是穿插其中的灵魂人物。谈及未来,郭英成按捺不住心中的喜悦:“18年来,我们不管是经历过什么问题,我们都会以谨慎乐观的态度来看待我们的发展。”

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