碧桂园命题：站稳4000亿 寻求高质量可持续发展

高速增长还是站稳脚跟？3000亿后，这是摆在碧桂园面前的选择题。

3月22日，碧桂园控股有限公司（股票代码：2007.HK）（下称“碧桂园”）在香港举行2016年度业绩发布会。碧桂园董事局主席杨国强、总裁兼执行董事莫斌、执行董事兼首席财务官伍碧君、副总裁程光煜、财务资金中心副总经理左莹出席现场。

笔者从业绩会上获悉，2016年，碧桂园连同其合营企业及联营公司，共实现合同销售金额约3088.4亿元，合同销售面积约3747万平方米，同比分别增长120.3%和74.0%。变化是“跳跃式”的。对比2014年、2015年数据，碧桂园实现合同销售金额分别约为1288亿元、1402亿。

报告同时显示，于2016年，该集团实现总收入约为1530.9亿元，同比增长约35.2%。2016年度，碧桂园毛利约为322.4亿元，同比增长41.0%。股东应占利润约为115.2亿元，同比增长24.2%。核心净利润达119.8亿元，同比增长22.3%。基本每股盈利为52.17分，同比增长22.6%。

评级机构麦格理表示欣赏管理层的执行力，料2015-2018年碧桂园的收入可望复式增长22%。德银发表报告表示，碧桂园2016年业绩表现强劲，核心净利润按年升22.3%至119.8亿元人民币(下同)，较市场预期高12%。德银对该股的目标价由7.48港元上调至7.72港元，维持“买入”评级。

持续优化土地结构

在冲刺“三千亿目标”的征途中，碧桂园对于拿地、项目周转等都提出了更高的标准。

“现在的投资是一二三四五线火力全开，拿到更多更好的土地，保证今年销售的同时，更要保证公司的持续发展。”碧桂园2016年中期业绩会上，总裁兼执行董事莫斌如是称。

“火力全开”的碧桂园2016年买地预算原本为500亿元，但来自碧桂园财报的数据显示，2016年碧桂园共获取413宗土地，预期建筑面积约为8752万平方米，全年土地支出达1775亿元。其中，属于碧桂园股东的预期建筑面积约为6381万平方米，总代价约为1281亿元，平均地价为人民币2008元/平方米。而通过二级市场获取的土地有167宗，土地总代价占比为49.5%。据悉，截至2016年12月31日，碧桂园土地储备约为1.16亿平方米。

进入2017年，这种拿地速度仍在继续。公开资料显示，2017年首1个月本集团于国内获取土地的预期建筑面积约为800万平方米，总代价约人民币241.1亿元（含少数股东权益）。2月份，碧桂园继续拿地力度不减，据粗略统计，其月内共在13场土拍中斩获项目，总金额超过96亿元。

在谈到2017年的计划时，莫斌表示，公司2017年土地预算为1500亿，将继续面向一二线，持续深耕三四线。业绩报告显示，报告期内，碧桂园新获取的土地中目标一二线与目标三四线的地块按(不含少数股东权益)金额划分的比例为64:36。

不过由于一二线城市普遍投资额较大，莫斌提醒，碧桂园会对一线核心地段将保持关注和审慎参与，但前提是要根据自己的经营情况来做。杨国强也表示，碧桂园对于土地投资非常慎重，自己会亲自审批并参与土地筛选。

为平衡高价地风险，碧桂园决定在内部继续推行“合伙人机制”，使公司项目开发具有利益共享、风险共担的特点。笔者获悉，碧桂园2014年10月及以后获取的新项目，总部及项目层面的高级管理人员需认购不超过15%的公司股权，当项目取得收益、资金回笼后，可以再投资下一个项目，项目实现盈利时进行分红。

据悉，截至2016年12月31日，碧桂园已有583个项目引入合伙人机制，310个项目开盘在售。时代周报记者获悉，该计划自2014年10月实施以来，公司征地至项目预售期间由6.7个月缩短为6.2个月，净利润率由10%提升至12%（已签约销售部分的预计净利润率），年化自有资金收益率由30%上升至78%，现金流量期周期由10-12个月缩短到8.4个月。

在杨国强看来，合伙人制度是2016年业绩卖得比较好的重要原因。“在扩张过程中推行合作、并购及合伙人机制，不仅降低了公司获取土地的成本及运营风险，合伙人机制也为碧桂园的业绩增长提供了动力，让职业经理人与公司共进退，降低投资风险。”

追求高质量增长

得益于2015年国内外融资环境的宽松及融资成本降低，在此期间，碧桂园顺势进行多笔融资行为，这使其资金处于宽裕程度。

笔者获悉，碧桂园分别在2016年3月初、3月末、6月末、7月末、9月初进行五次非公开发行债券行为。此外，碧桂园还于9月21日发行2023年到期的4.75%优先票据。12月7日发行于2026年到期的5.625%优先票据。

除发行上述债券外，2016年6月29日，碧桂园公告，全资附属公司增城市碧桂园物业发展有限公司于6月29日决定向中国合资格投资者发行购房尾款应收账款资产支持证券。碧桂园同天另一则公告也宣布，全资附属公司福建省碧桂园房地产开发有限公司于2016年6月29日决定向中国合资格投资者发行购房尾款应收账款资产支持证券。据悉，上述两笔发行所得款项将用作集团日常营运资金用途。

资产支持债券为碧桂园开启新的融资渠道。有业内分析师认为，以商品房购房尾款应收账款为基础资产发行ABS融资，资金成本相对较低，可以提前将资产变现，降低回款压力。

笔者获悉，于2016年12月31日，碧桂园净借贷比率为48.7%，同比下降11.3个百分点。加权平均借贷成本为5.66%，同比下降54个基点；现金及银行存款（包括受限制现金）约964.9亿元（人民币，下同），另有约1628.4亿元的银行授信额度尚未使用。对此，碧桂园于公告中表示：“营运资本充裕，且受评级公司及主要金融机构认可和支持，抗风险能力进一步加强。”

首席财务官伍碧君表示，公司现在融资的渠道和通道特别地通畅，资金计划与业务贴近，助力业务，同时强化风险的控制。她强调，碧桂园是一间非常稳健，而且是持续经营发展的公司。

做好人才储备工作

在谈及2017年的目标时，莫斌给出的回答是4000亿（国内销售目标）。对此，杨国强则表示：“4000亿的目标，要说到做到，但会争取做得更好。”

而来自碧桂园官方数据显示，2017年的前两个月，碧桂园共实现合同销售金额约人民币872.6亿元，合同销售建筑面积约999万平方米，单月销售额连续排全国第一。

在被问及2017年4000亿的目标过于保守，是否有目标超越恒大、万科时，杨国强称：“不能把话说过头，反正努力吧，走到哪里算哪里，不能开空头支票，也没有说一定要超过恒大和万科。”

中金发表研报表示，碧桂园2017 年销售目标大概率会超额完成，公司2017年可售资源充裕，达到6160 亿元。其中80%将会是新开盘，65%位于三四线城市，因此可以受益于三四线城市市场的强劲表现。中金认为，公司销售的高质量在2017 年仍可持续。

除了规模扩张，碧桂园还致力于提升“内功”。2010年，中建出身的莫斌加入碧桂园担任总裁后，将原来总部高度集权的管理模式变成“三级管控”：总部、区域、项目。而原CFO吴建斌则帮助碧桂园建立以财务倒推、倒逼公司经营模式的调整，并设立财务的安全底线，让其向一家更加规范、稳健的公司靠近。

而在之后几年让碧桂园业务几何式增长的，则是其内部推行的合伙人计划。“这是碧桂园近年最重要的管理创新与变革，核心管理人员成了项目公司股东。”吴建斌说。

业绩会上，当被问及碧桂园在薪酬制度，尤其是对基层员工的薪酬激励方面是否有新的举措？杨国强表示，碧桂园希望不断地努力，引进优秀的人才，给他们很好的发展空间，给他们相应的薪酬、成就共享，这是社会进步，很棒的事情。很开心有这样的机会，可以做这样的事情，也是因此才能取得今天取得比较好的成绩的结果。莫斌补充称，主席对人才特别的重视，对职业团队、内部培训和学生的培养都是亲力亲为。

笔者获悉，为适应新时期的发展，碧桂园除引入“同心共享”合伙人制度，让员工更进一步体会到碧桂园“家”的企业文化，与公司共同成长与发展外。碧桂园还从2013年起启动“未来领袖计划”，以40-60万元年薪招聘博士作为重点培养对象，并设立了博士后科研工作站。到2016年底，碧桂园共在全球共招收403名博士，成为拥有博士人数最多的地产商。

（文/古月）

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