• 北京学位房江湖:曾经,胡同小卖部里的河南孩子也能上汇文小学

    时事 > | Time Weekly - 2017-03-21 00:59:17 来源:时代周报
  • [摘要] 从天安门广场往西南方向2公里左右,便到了西城区的前孙公园胡同。穿行在这条胡同里,很难想象到,这里已经是全中国房产交易单价最高的地方之一。

    时代周报记者 杨静 杨凯奇 发自北京

    从天安门广场往西南方向2公里左右,便到了西城区的前孙公园胡同。穿行在这条胡同里,很难想象到,这里已经是全中国房产交易单价最高的地方之一。

    大大小小的大杂院分布在这条仅400米不到的胡同里。随意从一两扇微合的房门看进去,不到100平方米的大杂院里,通常住了至少6户人家,成捆电线从人们的头顶架过,破败的门窗和外墙,时光还凝固在上个世纪。

    胡同过道的墙上满是撕了又贴上的房产广告,他们锲而不舍地变换着词语,重复着同一个意思:“全款买房”“高价买房”“急求平房”。

    这里是学区房购买者的宝地,价值谁都清楚—紧挨着北京第一实验小学和北京市第四十三中学,价值比四环甚至三环一套簇新华丽的商品房还要高。

    京宏地产经纪公司的经纪人陈东在胡同的拐角处陈列着自己的广告展板,他指着远处对时代周报记者说:“这区片几乎没有房源了,有也至少200万元起。前不久,刚有一套使用面积8.2平方米卖出,总价220万元成交的。”

    每天,陈东都会带着形形色色的家长穿梭在京城的核心动脉里。这里还有北京式的倨傲—很多胡同和胡同之间,有着无法打通的“断头路”。尽管这样,学区房早已经把许多家长裹挟进一个又一个巨大的漩涡里。

    和他们一样,陈东也在经历着一个越来越复杂的北京学区房江湖,也希望在这片江湖里“打通路”。

    江湖里价格在上浮:按照中国房地产业协会发布的房价行情显示,北京房价已经从2015年10月平均37221元/平方米,涨至60738元/平方米(2017年2月),涨幅38.72%。

    江湖里热度也在攀升:从2016年3月底各大房产中介下架单价超过30万元的学区房,到2016年9月的第二波上涨,再到2017年3月第二周,链家研究院数据监测到近5000套的二手房成交。

    越稀缺的房源,引来愈多争抢。根据北京市公共卫生信息中心的公开数据,2015年北京户籍出生人数为12万人,是2005年的2倍多,而2010年出生的9万北京户籍儿童,将在2017年上学。

    一个月带看70万次

    购房者王梦(化名)过去从未这样在北京二环的狭窄胡同里穿梭,只为了抢一套学区房的谈判权。

    不久前,她狠下心把南四环的一套3居室解除了抵押,准备随时换房。3月17日,西城区一套标价600万元、面积30平方米的一室学区房,她第一眼就看上了。

    当她回到中介门店准备缴纳意向金时发现,签意向书的不止她一个。即便中介为她争分夺秒地抢时间录入信息,终于拿到了第一意向人,但在商谈环节,房东还是反悔了。

    “就是这样的。”王梦无奈地对时代周报记者叹息。上述房源的中介也是无奈,房东说涨就涨,谁也没法控制报价。“即便签了合同,也有毁约的。”他已经习以为常。

    看房的人不断增长,链家公布的数据显示,今年2月链家北京的带看次数接近70万次,创下去年3月以来的最高点。而新增的房源与此前持平。

    更无奈的是学区房价格也在攀升。例如,西城区金融街学区的宏庙小学附近,丰汇园小区均价涨幅达近5万元,今年1月,该小区房源报价已近20万元/平方米。如今,中介们鉴别业主诚意的最直接办法,是问能否随时签约。

    王梦觉得自己还算幸运,“至少我是在‘3·17’北京新政前解除了抵押,我还能在城区里选择房子”。

    而她的朋友、在通州的李明(化名)却发现很难回到北京城买房了。李明身上是被“碾压”过的痕迹:先是因为房价不得不到通州买房,凑了一些钱后考虑回到城区,但政策变了—二套房首付达60%。而李明的钱不够了。                                 

    “本来已经签了城区的一套房子了,现在中介天天催我问要解约吗?”李明对时代周报记者诉苦。

    西城区过户要等一个月

    购房大军、适龄儿童数量的膨胀和原有的学区房配套短兵相接。

    目前海淀区共分为17个学区,朝阳区分15个学区,东城区分8个学区,西城区分11个学区。按照一个市重点学校对应一个小区平均供应量来看,海淀区和东城区供应十分紧张,其中北师大实验小学为零供应,天坛东里小学2个小区供应量40套左右,北京第一师范附属小学11个小区供应量只有60套。

    还有更大的竞争,根据就近入学原则,每个学区中的每所学校,都对应一个或多个小区。也就是现行的单校划片和多校划片,前者通常为一个学校划定一个区域,只要符合要求的都可以择校;后者为多个学校划定一个区域,区片里的重点高中完成招生指标后,在学生自愿的情况下,以电脑派位的方式抽签选择进入区片里剩下的非重点学校。

    西城区重点学校聚集,升学率稳定,是家长必争之地。

    事实上,自从2014年北京启动“教改”以来,每年4月公布的各区入学政策,都是家长关心的事情。从历年的情况来看,政策每年都会微调,但“就近原则”是唯一不变的。近日,北京市教委也做了表态,坚持免试就近入学原则,凡符合法定年龄的本市户籍适龄儿童均须按区教委划定的学校服务片参加学龄人口信息采集,免试就近入学。

    北京市统一使用电子学籍、划片入学、电脑派位等方式实行择校。这意味着“京籍+房产”成了入学的基本前提条件。此前在东城区、朝阳区,为了尽可能普及优质校资源,已选用派位和划片制取代推优。

    这种方式正在全市范围内推广。当下的西城区正处在取消“推优”的风口浪尖上,家长们的拼杀将更为激烈。据时代周报记者了解,西城区房管局审核父母的西城区实际居住证明是条件之一,按照规定,光有户口并不能保障入学,还得在西城实际居住(买房或租房),而一个住址六年内只能被用作一次入学登记。

    此外,西城区集体户不实行划片登记入学,而是在本学区学位有余的前提下,在学区内派位入学,学区学位不足的在全区派位入学。

    家长们心理敞亮—在学区买房,是最保险的选择。

    “现在西城区的过户情况比较紧张,现在成交后过户也要等一个月了。”陈东对时代周报记者表示。

    业内人士奉劝“慎入平房”

    现阶段,要拿下学区房,需要智慧、勇气和气魄。

    在人口快速增长的情况下,有限资源的分享时常采取最原始的分配方式—价高者得。

    按照房天下统计数据显示,在北京市重点学区房最高价前10名中,西城区占了7所,宏庙小学、皇城根小学和奋斗小学学区房列于前列,价格18万元/平方米起;排在第10位的中关村三小学区房最高均价达到15万元/平方米。

    买房大军里有着同样的纠结:为了好学区买一套小户型,还是为了更好的学区买一套更小户型。

    长久以来,王梦就做着她的600万元元总价的西城学区房之梦。第一个梦在她卖掉第一套房子的时候开始:买一个至少50平方米的小两居!第二个梦是:买一个一居室的重点学区房。现在她做的,就是每天不断找不同的中介打听。

    在一家中介公司,时代周报记者得到的报价是:在宏庙小学划片内和北京第一实验小学本部划片内,一套私产平房450万元,一套公有产权的400万元,面积相差无几,都不到20平方米。

    不过在公开场合,这样的房源未必能看到。

    此前,北京市住建委开展过一轮房地产经纪机构专项执法检查,认定高于15万元的房源属于报价过高。按照时代周报记者到访的几大链家门店了解,在链家网上,单价超过15万元的房子都不能公开,只能在内网查看。

    陈东证实,他的广告板上的6套房源,均未超出15万元/平方米的报价。“不过,实际该多少钱成交还是多少钱,价格都要比标价上的高。”他说道。

    但凡懂一点门道的人,都会劝家长慎入平房。“这些房子很多只有使用权,没有产权,有的信息不公开,无法在网上查到。如果档案和房产证上不符,哪怕只差一点或者翻改建没有报规划,都过不了户,那如何成为学区房?”一名不愿具名的行业内人士对时代周报记者分析。

    买房是进名校的唯一希望

    对一座城市而言,公共资源密集和人口密集必然相生相伴,但两者的不均衡又会带来激烈矛盾。在这座“巨无霸”的城市里,种种光怪陆离都不稀奇。

    今年3月,北京市教委的一则回应,令一场长达半年的闹剧告一段落。

    2016年6月,北京一家房产中介网站挂出一则“房源”:在西城区大耳胡同,一个大杂院的10平方米过道被以137615元的单价出售。中介网站上称,这个过道虽不能建房,但可以落户甚至入学,对应的学校是有百年历史的实验一小前门分校。舆论一时哗然。

    北京市教委后指“过道学区房可作为入学资格”为不实信息,但争议早已蔓延。

    北京并非一开始就给外地人念“学区房”的紧箍咒。在盔甲厂胡同开小卖部的李奎是河南周口人,他的孩子的小学、初中阶段,都于胡同里的名校汇文小学、汇文中学就学。“好多外地人为了上汇文,都在那儿租房”,他指了指身后的红砖楼,那是一个老国企家属院,“那时外地人租房都可以入学,现在一定要户口在这儿,房子买在这儿”。

    随着人口越来越多,优质教育资源也日益稀缺。继租房者不能就近入学后,父母非所在区户口、甚至非所在街道户口者也被名校排除在外。调控“学位房”的思路,以不断提高门槛为主要手段,但这反而抬升了实打实的学区房价值。

    孩子就读于史家小学的家长林佳在学校一年级部后面的胡同里买了一座平房,9平方米,200多万元。他向时代周报记者介绍买学区房的门道:“首先得了解哪些属于你目标学校的片区,片儿里面是平房还是楼房。就算这小区被划进学校片区,也千万不能大意,有的小区,这边儿是一个学校,另一边是另一个学校。”

    2016年初,教育部下发一则文件,要求“在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方”,小学、初中应积极稳妥采取多校划片。林佳庆幸这项政策在自家孩子入学后才出台:“派位那就没谱儿了。” 

    即便有这项政策,在名校附近买房还是进入名校的唯一希望。林佳透露,孩子的信息会被录入学校的系统,走后门的余地极小,入学前学校还可能抽查,“调查你在登记的地方是不是真有房子”。

    多重围堵的结果是,学区房的行情依然走俏。北京市教委一直力推“治本之策”,即整合教育资源,全方位加大对薄弱学校的扶持力度,促进义务教育均衡发展。“让学生在家门口上好学。”北京市教委在一则文件中指出。

    “谈何容易。”林佳和另一位家长交谈时不住感慨,“可惜没上东皇城根小学,那是四中的附属学校,以后就能上四中的初中了。”

    按照房天下公布的数据统计,北京市具有学区房资源的55所市重点小学中,七成以上分布在东城、西城、海淀和朝阳四区内,密云、怀柔、延庆和平谷四区重点小学几乎为零。

    (文中王梦、陈东、李奎、林佳均系化名)

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