总理报告里的弦外之音

杨静

2017-03-07 04:35:06

来源: 时代周报

“因城施策去库存、坚持住房的居住属性、加强房地产市场分类调控……”不足300字的表述，成为中国政府对2017年房地产市场的发展部署的明确意见。

时代周报记者杨静发自北京

3月4日下午3时，国务院总理李克强出现在了北京铁道大厦。这里是本届全国政协经济、农业界委员的驻地。

这是李克强总理第5年来到这个组。这一天，他先后两次向现场记者强调对中国经济的信心，“一定可以战胜困难。房地产市场一定可以平稳发展。”

房地产，是历次总理政府工作报告里尤受关注的热点。每一年，政府对房地产工作安排的智慧都体现在这里。每一年，外界都希望能从寥寥数字的地产政策表态中看出新一年房地产市场的端倪。

“因城施策去库存、坚持住房的居住属性、加强房地产市场分类调控……”不足300字的表述，成为中国政府对2017年房地产市场的发展部署的明确意见。3月5日上午，李克强总理在政府工作报告中做了阐述。

相比自2007年起十年间的政府工作报告中的房地产内容，“坚持住房的居住属性”是本次政府工作报告里的新词。这一次，“因城施策去库存”被摆在了首位。此外，“长效机制”“保障房，棚户改造”“特色小镇”等近年来的关键词在此次政府工作报告里也被赋予了新的内涵和生命力。

除此之外，还有哪些不可忽视的房地产弦外之音？这些从人民大会堂传来的权威声音，又是否会带来房地产发展的新变化？

楼市继续去杠杆

“2017年，国内生产总值增长为6.5%左右……货币政策要保持稳健中性。今年广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右。要综合运用货币政策工具，维护流动性基本稳定，合理引导市场利率水平，疏通传导机制，促进金融资源更多流向实体经济。”李克强总理在作政府工作报告时表示。

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产调控其实就是看经济发展目标和信贷两个数据：“由此来看，2017年楼市为小周期，调整浮动不会大。”

不过，今年M2及社会融资规模余额增长目标的设定，无疑比去年目标低1个百分点（去年均为13%），但又比去年实际情况高0.7个百分点。“稳健中性”的措辞里，货币政策已经有了收紧的倾向。

方正证券首席经济学家任泽平亦持同样看法。“2017年将呈紧货币宽信用。”他撰文指出，“2017年企业实际融资需求将显著恢复。”

不过，海通债券姜超撰文认为，除了银行贷款和公司债外，地产企业股权融资、ABS、信托、资管融资等各类渠道均有收紧，融资紧张未见改善信号。

资金是房地产发展的命脉。值得警惕的是，2016年开发商的融资杠杆和居民的房贷杠杆率皆已创下了历史新高。正如本次政府工作报告所指出的那样，“要在控制总杠杆率的前提下，把降低企业杠杆率作为重中之重”势在必行。

至于对策，在本次政府工作报告中，李克强总理也给出了思路：促进企业盘活存量资产，推进资产证券化，支持市场化法治化债转股，加大股权融资力度，强化企业特别是国有企业财务杠杆约束。

值得注意的是，警惕金融风险、加强金融监管的一系列举措正在展开。在去年年底召开的中央经济工作会议上，防控金融风险已经被摆在了重要位置。按照本次政府工作报告所述，“2017年，对不良资产、债券违约、影子银行、互联网金融等累积风险要高度警惕”。

据此，有市场分析预测，这四大金融风险或将贯穿全年金融体制改革工作中。

土地供应“双向调控”

抓好金融体制的改革，无疑是对“房子是用来住的，不是用来炒的”这一房地产市场总体指导思想的助推。

尤为值得关注的是，“坚持住房的居住属性”是本次政府工作报告中的新词汇，亦是本次两会不少代表的呼声。

全国政协委员、原东方资产管理公司总裁梅兴保在全国政协十二届五次会议首次小组讨论上表示，建议制订遏制炒房的“T+N”年交易制度，即房子正常交易后购房者须在三至五年后才能进行第二次交易，遏制房地产炒作。

全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森则认为，应在政策引导、制度建设、保障供应、城市群协同发展等方面入手，从根本上抑制炒房的冲动。

事实上，政府工作报告里已经有了一定的方法。报告指出：“要坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。”

这并不是政府第一次提到“长效机制”。时代周报记者梳理发现，从2011年的“加快健全房地产市场调控的长效机制”到2013年的“健全房地产市场稳定健康发展长效机制”，再到2017年的“加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”，政府对于长效机制的态度有两大变化，速度上从加快到稳定再到平稳健康，要求上从健全到建立和完善。

“房地产调控的核心问题是定位，在明确“房子是用来住”的属性下，土地、金融等相关调控就应该更精准。无论是北京还是上海、深圳，土地供应的思路就清晰了。做好土地规划和供应计划，（大家）有了明确的心理预期，也就没有了炒作空间。”全国政协委员、土地问题专家廖永林在接受媒体采访时表示。

事实上，政府工作报告里已经对土地供应有了措施。其提出：“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地土地供应。”此前，国土资源部部长姜大明已经做过表态，要建立分类调控制度，对土地进行“双向调控”。具体来说，对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例，而对去库存压力大的三四线城市减少乃至暂停住宅用地供应。

张大伟预期，北京、上海、深圳等核心城市的辐射区域以及二线城市将是2017年楼市主要的活跃区域。

因城施策去库存

从目前看，在本次政府工作报告中，“以市场为主满足多层次需要”以及“因城施策去库存”得到了外界的叫好。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受媒体采访时认为，以市场为主，意味着对多层次需求的科学判断和尊重，“政府虽然是管理的主体，但以市场规律为前提，以此为切入点更能切实地促进房地产市场平稳有序地发展”。

时代周报记者发现，在2009年的政府工作报告中也曾提到“多层次需要”，当时的表述为“满足居民多层次住房需求”。

政府方面已经看到了三四线城市房地产库存仍然较多的现状。为此，本次政府工作报告中提出，“因城施策去库存”以及“要支持居民自住和进城人员购房需求”。

按照预计，以去年国庆前夕中央要求16个城市严控房价为标志的房地产“一城一策”调控方针仍有强化的预期。近日，热点城市杭州也扩大限购范围即是典型。

硬币的另一面，在一些高库存的城市，有望迎来宽松的购房政策。例如在吸引进城人员购房方面的户籍制度、购房税费减免和补贴、子女教育等配套改革和支持。更有市场声音认为，在因城施策的基调下，地方政府有望在楼市调控方面，获得一定的自主权。

出现在此次政府工作报告中的特色小镇和海绵城市，有望成为房地产发展的推动力。

按照政府工作报告所述，支持中小城市和特色小城镇发展，有助于推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用。推进海绵城市建设，使城市既有“面子”，更有“里子”。

而此前市场呼声较高的房地产税，并未写进本次的政府工作报告。不过，住建部部长陈政高在2月23日国新办举行的新闻发布会上表示，现在具备了建立房地产基础性制度和长效机制的条件。在3月4日上午举行的十二届全国人大五次会议新闻发布会上，人大新闻发言人傅莹也明确表示，今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。