上海绿地遭业主集体维权，“类住宅”市场波澜再起

2017-02-28 22:54:28

来源: 时代财经

近日，上海闵行区相关部门重拳整治“类住宅”，要求违规的项目对具有居住功能的隔层、燃气管道、上下水进行拆除。该整治方案在市场上引起掀然大波。

两会开场在即，上海楼市却因为整治“类住宅”而闹得沸沸扬扬。

近日，上海闵行区相关部门重拳整治“类住宅”，要求违规的项目对具有居住功能的隔层、燃气管道、上下水进行拆除。该整治方案在市场上引起掀然大波，其中位于闵行区浦江镇的绿地峰尚汇项目更是被业主质疑虚假宣传，并遭到集体维权。

据时代财经了解到的最新消息，绿地方面已经给出了全额退房的解决方案，目前此方案并尚未得到业主的认可。2月28日中午，一位自称是绿地方负责人的工作人员与业主进行了沟通，当业主质问项目在长达两年的销售期间，是否存在虚假宣传、是否违规改造房屋时，该工作人员面对质疑采取回避态度不予回答。为此，时代财经多次尝试联系绿地集团方面，均未能成功。

开发商和政府的“躲猫猫”游戏

去年上海碰上“史上最严限购令”，高筑的购房门槛令部分购房者失去购房资格，从而将眼光转向于“不限购”的“类住宅”市场。借此契机，去年上海“类住宅”项目如雨后春笋，市场迅速陷入火爆。

根据网上公开数据显示，2016年前11个月，上海“类住宅”项目平均每月成交176167平方米，2015年同期每月成交82911平方米，同比上涨116.09%，去化速度惊人。

市场的迅速崛起让更多开发商盯上了这块“蛋糕”，大量产品的集中入市令原本就处于“灰色地带”的“类住宅”市场乱象丛生。

“大部分类住宅项目都存在延期交付现象，很大一部分延期交付的项目背后是有原因的。由于类住宅项目的产权都不是住宅，多是商业产权、办公产权甚至工业产权等等，因此这些项目不可能具备居住条件。但是开发商为了打造具备居住功能的产品，往往会在通过政府的验房之后进行返工，加上独立卫生间、架起隔层、接通燃气管道等。这些工程必须在通过政府验收之后进行，所以延迟交付在类住宅市场已经成为常态。”一位从事建筑行业多年的专业人士表示，虽然并不是每个项目都存在违规改造的现象，但这样的“返工再造”早已成为类住宅市场中的“潜规则”，多年以来，相关部门似乎从未对此发出警戒。

除此之外，与此次被整顿的绿地峰尚汇一样，上海“类住宅”多是该50年商办产权的项目，但在销售期间，为了吸引更多的客户，这些项目均以“loft商住两用”、“燃气入户”作为卖点，弱化了办公产权的事实。

但值得注意的是，“类住宅”项目一直公开以“商住”作为卖点吸睛，但至今未有项目因为此类宣传而被认定为虚假宣传。

“针对房地产行业的广告法尚未完全细化，开发商以'商住'作为标语也是打擦边球的一种方式，其并未否定产品商业的性质，同时开发商也不会隐瞒产品的办公产权问题。所以，仅凭此类宣传标语很难直接将其定性为虚假销售。”易居研究院总监严跃进如是说到。

两败俱伤的局面

“类住宅”的整顿来得措手不及，曾经那些看似被默认的灰色地带突然被摊上台面，形成开发商和业主两败俱伤的局面。

针对此次整顿事件，上海闵行区新闻办在2月18日回应称，目前闵行区是按照依法依规、从严整治的要求，开展“类住宅”专项清理整顿，并已经对此类涉嫌违法的开发商进行了正式约谈，责令开发商限期整改。

2月27日，绿地峰尚汇公布处理方案，方案显示，业主可以根据自我意愿选择是否退房，选择退房的业主可以拿回房款，而不同意退房的业主需要根据相关部门要求进行整改，绿地峰尚汇方面会以房屋签约总价的1%及600元/平方米的标准进行补偿，已经装修的业主额外再减免三年物业管理费。

（上图为绿地峰尚汇处理方案公告）

不仅如此，2月27日，绿地峰尚汇还发出一张《业主告知书》，告知书中明确表明，该项目性质为商业和办公用途，禁止作为居住小区使用。同时，该项目还表示正在制定整改解决方案，整改的施工将由项目统一安排和进行，费用也全部由该项目承担。

（上图为绿地峰尚汇《业主告知书》）

不过，该项目业主普遍不接受退房，也不同意整改。“这种退房是不合理的，完全没有考虑到业主的损失。这个项目是在政策下发之前就已经交房了，不应该在这次整改范围之内。”大部分业主都这样向时代财经表示。

2月28日下午，数千名业主集结在绿地集团门口进行维权，要求开发商保留小区居住功能。截至发稿，绿地集团和闵行相关部门方面均未公开对该事件做出任何回应。

“烫手”的“山芋”

事实上，绿地峰尚汇为上海通盈置业有限公司，该公司原属云峰集团，2016年2月，云峰集团被爆出大规模债券违约，绿地从其手中接下了上海通盈置业有限公司，同时也接下了绿地峰尚汇这个会“烫手”的“山芋”。

云峰和绿地的故事从2009年开始。

2009年12月，绿地资产控股与绿地方面签署《股权委托管理协议》，将其所持云峰34%股权委托给绿地无偿进行管理，由绿地代行股东权利。协议约定托管自2010年1月1日起生效，未约定托管终止期限。

至此，绿地实际控制云峰54.5%的股东投票权。2012年，绿地并以实际控制人身份，将云峰以非全资子公司纳入合并报表范围。在绿地2015年8月上市时，云峰资产出现在在绿地报表中。

到了2015年10月，绿地资产控股与绿地签署《股权委托管理解除协议》，解除对云峰34%股权的委托管理。

2016年2月，云峰集团发生实质性违约的债券为两只非公开定向债务融资工具（PPN），规模合计为20亿元，主承销商为上海浦东发展银行股份有限公司。另有5只存续债券，共计46亿元。

为了平息云峰债务风波，绿地收购了云峰集团三个资产转让项目--上海浦云房地产开发有限公司、上海绿地云峰房地产开发有限公司和上海通盈置业有限公司，折合价值约11亿元。

据悉，在绿地收购之前，上述项目一直处于负债状态。现在令人担忧的是，除了绿地峰尚汇之外，绿地从云峰手中接过的项目只有一个住宅性质，剩余两个均为商住性质。