• 夏斌:政府必须建立房地产市场长效机制

    地产 > | Time Weekly - 2017-01-17 01:28:21
  • [摘要] 只要中国经济增长有5%-6%的水平,泡沫的问题不应该被放大。

    时代周报记者 杨静 发自上海

    没人会期待过去,所以未来注定被展望。

    2016年,中国房地产走过喧嚣的一年。这一年岁末,2016年中央经济工作会议对中国房地产市场给出了明确的新定位,即“要坚持房子是用来住的,不是用来炒的”。

    房地产到底有多重要?在1月7日举行的第五届首席经济学家论坛上,国务院参事、中国首席经济学家论坛主席夏斌在接受时代周报记者采访时表示:“房地产成为以消费为导向而非资产导向,是本轮经济转型成功的重要标志。”

    结构性改革下的中国,亦真亦幻的国际风险、甚嚣尘上的泡沫论,这些背后,隐藏着一场怎样的嬗变?2017年,中国的房地产会走向何处?

    “预防一切变成口号”

    事实上,自2009年以来,夏斌一直坚持一个主张:中国的房地产要想健康发展必须以消费品为主导方向,不能像此前的美国一样,把房产作为金融资产进行操作。

    在近期的中央经济工作会议上,“房子是用来住的,不是用来炒的”的理念也被强调。夏斌对时代周报记者表示,要真正建立以消费品为导向,涉及一系列政策的配合,所涵盖的范围也是方方面面。

    “这是针对长效机制内容,第一次作出了明确的表态和定位。那么,现在主导方向明确了,具体内容和措施是什么?”他反问道。

    为此,他呼吁,一系列衍生出来的问题要被具体细化对待:对于第二套,第三套房应该出什么样的的税收、利率政策?对已经存在的非纯住宅商品房、租房市场如何规范?人地挂钩的城市土地政策,以及引发的土地财政收入、中央和地方政府财税问题,要采取什么样的措施?

    回到长效机制本身,在夏斌看来,在什么时机出台、分几年落实推进等问题,都需要被思考。

    “把这些综合到一起考虑,怎么样才能产生协同效应?是效率达到最好的状态,是要仔细思考的。”他向时代周报记者再次强调。

    预防一切变成口号,是他在论坛上所大力强调的。在对长效机制和政策有了初步的顶层设计,再配合具体措施的出台,才有希望以逐步纠错的方式来扭转长期以来形成的以资产市场为主的房市波动局面。

    在夏斌的预判里,房地产领域能不能形成以消费为向导而非以资产为向导,将成为中国经济在2017年转型发展成功的一大重要维度。

    “市场需要一个过程。”他的预期是,2016年的经济政策逻辑要持续到2017年,市场出清将持续,短期内很难见到很大的变化。

    “但建立房地产的长效机制是政府必须要做的,也是中国经济改革的必须。”他最后对时代周报记者强调。

    挤出泡沫

    让中国房地产市场回归到它的本原,挤出当前房地产泡沫也是2017年经济工作的主要任务。

    摩根大通中国首席经济学家朱海斌用了“坚硬”一词来形容泡沫:“过去十年几乎每年经济学家都在谈北京、上海、深圳的房价,从房价收入比、房价租金比各个指标来看都是泡沫,这个泡沫从来没有破过,所以我们加过标题叫坚硬的泡沫。”

    不过,在野村中国首席经济学家赵扬的理解里,中国的房地产算不上泡沫,甚至连结构性泡沫也不是。

    按照他的总结,原因有三:一是现在尽管中国经济增长上比全球水平高很多,但是增长率并不高;二是货币政策并不会在短期内出现大波动;最后,除非中国经济增长没有潜力了,泡沫才会破。但只要中国经济增长有5%-6%的水平,泡沫的问题不应该被放大。

    “当然短期内会被调整,比如从货币政策的角度。”赵杨补充道。

    日本房地产泡沫破碎后的先例还摆在眼前,中国应当如何预防泡沫存在所带来的危机? 

    东京大学教授河合正弘强调了预防危机发生的重要性。“宏观谨慎监管对于银行以及非银行领域的应该要建立起来的,这样能够限制房地产行业的过度信贷扩张,而且这个也是能够来避免其他更大的风险。”他提醒道。

    在其他经济学家们给出的答案里,直接点出了可能刺破泡沫的因素。

    国泰君安首席经济学家林采宜的答案是,刺破泡沫最锐利的钉子是房产税。“房产税提高了持有成本,房子是用来住的,不是用来炒的。其次,流动性一旦收紧也有可能刺破泡沫,因为流动性一旦缩紧,养泡沫的水就被抽干了,好一点的结局是萎缩,差一点的结局就是破灭。”

    “中国政府会限制泡沫的继续膨胀,但不会刺破这个泡沫,在汇率和房市之间,政府要处在平衡板的中间,不然一脚踩错了,带来的结果和目标不一致,就会带来可能的风险。”林采宜说道。

    瑞穗证券中国首席经济学家沈建光则给出了一个时间上的概念。在他的预期里,尽管房地产存在泡沫,但2017年和2018年都不一定会破。主要原因还是宽松的货币政策。“这个导致的结果不在房地产的价格,还是在汇率上。在不刺破泡沫的前提下,货币政策不会极具收紧,不会马上推行房产税。政府可能会非常谨慎地收缩,去杠杆很难,也不会刺破泡沫,但汇率上的压力就非常大。”

    他作了一个类比,“其实就是像牛市股市一样,政府说要慢牛,老百姓马上冲进去把牛市做到顶,房市也一样,政府只能采取限购,来稳定住。这当中是有博弈的。美国和日本的教训让中国政府在对待泡沫问题的时候会非常谨慎。”

    朱海斌认为,房地产政策的重大调整,土地供应的调整或者是针对二手存量房出台的重大措施,将成为挤出泡沫的重要推手。

    “在税收方面,我觉得资本税的作用比房地产税的作用大。一线城市房价下调的可能性不大,还是跟流动性相关,过去十年房价一直上升,M2增长了十倍。虽然央行说中性货币政策,但是这个中性不意味着收紧,从大类资产的配置角度来看,房地产作为国内资产的大类配置,仍然会受制于流动性。”他说道。

    步入平稳运行阶段

    那么,中国楼市的未来又将会如何?

    在申万宏源首席经济学家杨成长看来,中国房地产的问题在于特定的土地政策,土地制度下,使得供给端和需求端在机制上不对称。

    当中存在着鲜明的对比。他说:“需求端是高度市场化,供给端带有垄断性质。中央提出的房地产稳健的长久政策,包含两个方面,一方面就是要依靠整体土地制度的变革;另一方面则是如何在这个土地制度变革无法实现的情况下,降低一线城市房地产的金融属性,所以我觉得长期来看,如果把这两个政策配套起来,房地产还是可以走稳。”

    在他看来,不仅仅是房地产,中国所有的资产投资当中,可能都要关注中国这两年正在进行的投资“四个平衡”:一是储蓄和投资的平衡;二是金融投资收益和实体投资收益的平衡;三是资产管理平台的扩张和所谓的高收益资产的平衡;四是境内金融投资收益和境外金融投资收益平衡。

    “实际上,短期推动中国房地产上涨的金融市场因素正在逐渐淡化,从这个角度上来讲,房地产后期应该是步入一个平稳运行阶段。”杨成长再次强调表示。

    朱海斌的看法则是,2017年很可能同样保持2016年的因城施策,同时在北上广深周边大城市群和中西部出现的大城市群里,房价上涨的机会还有,但除此之外的三四线城市可能会面临房价的继续下调。

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