数百亿并购南北“攻城”，阳光城“3+1+X”战略全面升级

2016-12-27 01:45:34

来源: 时代在线

伴随着欢快的圣诞氛围，沉寂多时的广州楼市迎来一场空前盛景。作为阳光城进入广州市场的首个作品，阳光城·丽景湾迎来了她的首次开盘。12月24日，售楼处里人声鼎沸，热闹非凡。现场近1800位客户在大约4小时内抢购436套房源，金额突破4.83亿元。经过短短20天蓄客后，即完成了从蓄客到热销的奇迹，为广州送上了一份独特的“圣诞大礼”。

伴随阳光城在珠三角的首次开盘即迎来大捷，阳光城的“南方攻略战”正式吹响了集结号，也让业界看到了深耕华南的决心。

阳光城于2016年首进珠三角，并在广州、佛山、东莞、深圳全面开花。以广州为例，7月3日、7月15日、8月9日以及9月28日的公告显示，阳光城分别以11.03亿元、12.67亿元、3.66亿元和20.49亿元收购多家公司的股权。

“包括阳光城在内的大型品牌房企的整合并购，所带来的低成本土地既为房企的规模递增提供成长土壤，也是维持和提升利润的一条‘捷径’，尽管这势必将压缩中小企业的生存空间。”中国指数研究院统计发现，2016年以来，龙头房企更加展现自身“强者恒强”的综合实力，通过兼并收购的方式扩大市场份额。

在并购和招拍挂两条腿走路的情况下，阳光城今年的土储实现了数量级的增长。据广发证券报告显示，截至10月底，阳光城年内新增土储达1075万平方米，投资金额合计357亿元，其在手总土储规模为2036万平方米。

值得一提的是，进入2016年的最后两个月，阳光城并购的“快进键”同样频频按下。11月29日，阳光城以13.51亿元竞得物产中大等挂牌出售转让的15家公司股权组成的资产包，同时因承接上述标的合计91.18亿元的应收债权，总成交金额达到了104.69亿元。

事实上，2015年，随着原总裁陈凯的离任，“换帅易帜”后的阳光城进入了张海民时代，公司再次启动新的发展引擎。

“2016年，阳光城将全国区域布局战略升级为‘3+1+X’战略，即在深耕大福建，加码长三角、京津冀的基础上，将重点投资珠三角的计划稳步推进，产业布局逐渐延伸至珠三角腹地。”张海民说道。

3月之内4并购，南下“攻城”珠三角

据了解，有着万科集团北京、深圳万科地产营销总经理履职经历的张海民，在上任之后，阳光城的战略布局已从原有的“2+X”升级为“3+X”，进而优化为当前的“3+1+X”，在这个过程中，阳光城将此前鲜有布局的京津冀和珠三角区域相继纳入版图。

以京津冀为例，早在2015年11月阳光城以总价18.73亿元竞得北京市通州区台湖镇B-07住宅地块，首次成功进入北京市场。

相比较而言，2016年阳光城南下珠三角的决心来得更坚决。

5月20日，阳光城以总价6.39亿元摘得广东东莞一宗占地2.34万平方米的商办用地，成为东莞南城区的最高单价地块。紧接着6月16日又杀入佛山，以1.08亿元拿下佛山市南海区大沥镇盐步霞露后地段地块。

9月28日，继收购广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司90%权益之后，阳光城又在南沙以收购方式再落一子。公告显示，阳光城拟通过持有100%权益的子公司上海富利腾房地产开发有限公司以20.49亿元收购

值得关注的是，这是3个月内阳光城第四次收购广州南沙项目。此前7月3日、7月15日以及8月9日公告显示，阳光城分别以11.03亿元、12.67亿元和3.66亿元收购南沙的广州广晟海韵房地产有限公司49%股权、广州南沙经济开发区太古房地产有限公司90%股权、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司90%权益。

至此，通过并购的方式，阳光城不仅实现了进入广州的目标，在这个外地房企都梦寐以求的一线城市中累计持有土地建筑面积超过300万平方米。

对于阳光城的“广州攻略”，合富地产研究院顾问黎文江认为，外地房企进驻广州毕竟是“人生地不熟”，想要融入广州的难度将增大。因此，“过江龙”想要顺利进驻广州，以合作、收购办法是最佳。

“跳开日渐白热化的招拍挂市场，择取相对价格较合理的优质资产，以有限的资金和较低代价，获得更高的利润空间，阳光城的生意逻辑清晰可见，在广州的动作，更不难看出。”黎文江指出。

据悉，阳光城曾表示，除了在广州接洽项目以外，公司也正在深圳寻找合适的合作地块。这意味着，阳光城的南下大计正逐步展开和实现。这也正印证了此前张海民表示的“公司将继续深耕布局、今年最希望在广深区域实现重大突破。

扩张的野心，105亿“大手笔”收购物产中大

值得注意的是，在使用并购这一“攻城利器”上，阳光城并不仅仅只运用在广州。而且这一次阳光城来得是更大的手笔——阳光城11月29日披露，在浙江产权交易所的企业产权竞价转让中，阳光城以13.51亿元竞得浙江物产中大集团旗下由15家公司股权组成的资产包。

在当天浙江产权交易所举办的企业产权竞价转让活动中，阳光城以13.51亿元竞得物产中大集团全资子公司中大房地产、浙江物产实业、控股子公司浙江物产民爆挂牌出售转让的杭州中大圣马置业及浙江物产良渚花苑等15家公司股权组成的股权资产包，同时承接物产中大及其子公司对标的公司合计91.18亿元的应收债权。

这也意味着阳光城将为这笔收购付出合计104.69亿元的代价，超过阳光城最近一期经审计合并报表归属于母公司所有者权益的50%，构成重大资产重组。

值得注意的是，物产中大是商务部推荐的首家上市公司，主营业务集中在国际贸易、房地产业和投资业务三大领域，旗下子公司包括浙江物产元通机电(集团)有限公司、中大房地产集团有限公司、浙江中大集团国际贸易有限公司、浙江元通机电工贸有限公司、浙江中大期货经纪有限公司和浙江中大集团投资有限公司等。

阳光城此次收购的资产包囊括中大地产的14个项目，以及物产实业和物产民爆持有的良渚花苑项目。资料显示，上述项目分部于杭州、武汉、成都、南昌、宁波、上虞等6个城市，包括杭州中大银泰城、武汉中大十里新城、成都中大文儒德、南昌中大青山湖花园、宁波国际汽车城等项目。

“从标的资产目前状态来看，项目均为在售和尾盘阶段，收购完成后基本可以直接创造收益，而且项目地处诸如杭州、南昌、武汉、成都等核心城市，城市市场较好，项目均有不错的销售表现。”克而瑞报告如此评价阳光城的这一收购。

以成都文儒德项目为例，据成都克而瑞统计，2016年10月成交金额为1.87亿元，位列商品住宅当月成交金额第二名。此外，这些项目拿地时间普遍较早，成本也相对较低，盈利空间相对较大，从中大本身的地产业务来看，近期营收和毛利也均有不断上升的趋势，2016年三季度其房地产开发板块业务营收为23.45亿元，占2015年全年的67.79%，且毛利率较2015年25.38%提升至27.07%。

“以非市场化途径获取高性价比土地，一方面为阳光城的规模增长做好铺垫，同时对利润率的保持甚至提高埋下了伏笔。”阳光城集团股份有限公司首席财务官兼首席营销官辛琦先生在早前接受媒体采访时如是说。

事实上，从项目布局来看，这些项目所在城市也迎合了阳光城的战略扩张的“野心”。有意思的是，收购物产中大15个资产包前不久，阳光城十一月刚刚完成了另一项收购。

阳光城11月7日公布的信息显示，公司以2.5亿元的价格从控股股东关联方阳光城控股手中收购了其所持有的象阳投资50%股权，同时以7.92亿元受让了象阳投资相应的债权。

“在行业环境变化和企业高管变动的双重影响下，2015年阳光城进行了战略升级，制订了区域布局战略，开始了新一轮的扩张。而此次收购标的的城市分布也迎合了公司既有的战略布局，增加了企业在长三角以及战略城市点的项目储备。”在11月29日的公告中，阳光城如此写道。

超千亿土地储备，迎接下一个生长周期

根据克而瑞数据统计，从2011年的23亿元到2014年的230.7亿元，阳光城三年时间完成十倍业绩的增长，成功跻身并领跑房企第二梯队，2015年达到310亿元的规模。2016年阳光城前11月的销售金额已达391.3亿元，较2015年进步显著。

但业内人士都知道，房地产行业近几年的发展趋势是大企业规模越来越大，利润越来越低。正是如此，像阳光城这样的规模企业，考验张海民的是面临着进一步转型发展的课题，如何去迎接下一个生长周期。

“我们注意到阳光城在做好两方面的准备，一是延续传统阳光城‘快跑’的策略，更多的拿地完善自己的布局；第二就是‘稳跑’，从一定意义上讲，升级产品线，瞄准高端项目本身意味着更高的产品溢价，对于企业的盈利模式来讲，显然会有更大的利润空间。”一位不愿具名的人士告诉记者。

有分析人士表示，通过收购及公开市场途径，今年阳光城新增了大量土地，新增土地储备可能会超过千万平方米。

“虽然目前阳光城还未披露土地储备情况，但其总资产不经意中已经跃过了千亿元大关。据该项公司三季报，阳光城的总资产超过1121亿元，较年初701亿元的规模，增长了近六成。”上述克而瑞研究人士指出。

事实上，今年的土地市场持续火热，高总价、高单价、高溢价率的“三高地块”持续刺激房地产市场，阳光城便是其中的一个缩影。据CRIC统计，2016年至今，阳光城累计拿地金额已达385.06亿元。其中招拍挂市场砸金161.17亿元，10幅地块中8个溢价率超过100%，竞争激烈程度可见一斑。

也正是基于降低企业扩张成本的因素，2016下半年以来，阳光城的收购步伐明显加快。“在2016年至今收购的64个项目中，2/3均来自下半年的贡献。此外，除了收购单一地块外，诸如此次并购中大业务获得多幅地块的案例也不鲜见，长沙中泛置业、广东逸涛万国两笔并购也为阳光城带来了42宗地块。而且初步测算，阳光城2016年前11月并购的拿地成本仅1304元/平米，与公开招拍挂市场可谓‘天壤之别’。”克而瑞的报告指出阳光城下半年如此重视并购的原因。

事实上，中国指数研究院统计发现，2016年以来，龙头房企更加展现自身“强者恒强”的综合实力，通过兼并收购的方式扩大市场份额。2016年前三季度A股上市房企披露重大重组事件合计18宗，交易金额高达1485亿元。

值得一提的是，在增加土地储备，完善全国“3+1+x”布局的同时，阳光城也开始在商业和产业地产布局。12月1日阳光城对外披露了其商业发展的最新情况。

据了解，目前阳光城已经在9个城市拥有16个商业项目。今年上半年进入武汉、成都、长沙后，未来阳光城还酝酿进入南京、武汉、济南市场。在拿地相当困难的北京、深圳，阳光城可能会以收购或合作的方式进入。

有分析人士指出，阳光城将战略布局升级为“3+1+X”战略，并开始布局商业地产和产业地产，这也将助力阳光城成长为实力更强劲的综合房地产公司，未来前景可期。