港股再添物业新贵 祈福生活服务如何创造超额认购神话

文/胡天祥

彩生活在资本市场创造的“高市值”，让越来越多的房企开始加快其分拆物业进入资本的脚步。

11月8日，祈福生活服务控股有限公司（03686.HK 下称祈福生活服务）于香港正式挂牌上市，开市价报0.51港元，较其招股价0.46港元高出了10.87%，成交约5229万股，涉及资金2586万港元。

据悉，11月7日祈福生活服务公开发售时获得了6598份申请，合共认购约38.3亿股，在三只同期招股的新股中，仅祈福生活服务录得大幅超额认达152倍。根据港交所规定，超额认购100倍以上，需启动回拨机制，于是，祈福生活服务新股国际配售减至50%（原定90%），香港公开发售增至1.25亿股，占可供认购股份50%。

最终，祈福生活服务共发售2.5亿股股份，集资额为1.15亿港元。同时，该公司也成为了中国第五家独立上市的物业公司。

“房企分拆物业公司单独上市主要出于几方面考虑，一是扩大房企融资规模；二是推动传统物业公司改革，促进轻资产模式扩张，提高盈利点。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉如是说。

根据第一太平戴维斯发布的数据显示，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元，社区入口无疑将成为新的蓝海。不过，物业管理是个高度分散的行业，既受到地域性的限制，又是劳动密集型行业，很难做大做强。祈福生活服务如何打破这个紧箍咒？

时代周报记者了解到，1998年创立的祈福生活服务在经历多年发展后，已然实现自我造血。

据悉，该公司主营业务包括物业管理、零售、餐饮及配套生活物业，目前已涵盖广东省内12个住宅区及2项纯商物业，并于广东省内经营17家不同规模的零售店、18家不同特色的餐饮店以及各式配套生活服务。

祈福生活服务提供的数据显示，公司2013年-2015年净利润分别为3270万元、3430万元、4010万元人民币。此外，公司整体毛利率已由2013年的33%增加至2014年的36%，再增加至2015年的38%，呈现逐年稳步攀升态势。

按照业务收入贡献划分，物业管理服务约占19%，零售服务约占35%，餐饮服务约占30%，配套生活服务约占16%。此外，祈福生活服务还经营包括校外培训、物业代理、职业介绍及洗涤服务等配套生活服务。

克而瑞分析师蔡建林认为，祈福生活服务业绩贡献主力来源于餐饮和零售，这部分业务的毛利水平和利润空间相对物业管理业务较高，并且作为大型社区商业的重要组成，未来可能成为讲O2O社区故事的重要基础。

祈福生活服务负责人表示，对比一般社区商业运作模式，公司开办的零售、餐饮及生活配套服务具备人流量稳定、便捷度高且日常生活用品经严格挑选，质量得到保证。此外，各业务还会针对客户需要进行交互销售实现协同效应，从而开拓及伸延服务，提升收入来源及利润。

而对于今后的扩张，祈福生活服务控股有限公司主席孟丽红表示，集团将不断增加管理的住宅单位的总建筑面积及数目，扩大服务覆盖范围，推动收益增长。“此外，集团将有意收购合适的物业管理公司且进一步拓展零售店、餐饮店网络及校外培训服务。”

据了解，祈福生活服务本次全球发售所得款项净额中约30%，将用于并购及收购位于广东省不同地点的其他物业管理公司；约25%将用于扩展零售及餐饮网络；约20%将用于扩展配套生活服务(包括校外培训服务等)；约15%将用于网上营销及利用网上销售平台或网站发展各种业务分销渠道；而余下10%将用作营运资金及其他一般企业用途。

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