• 不当“一哥”的万科想讲什么故事?

    地产 > | Time Weekly - 2016-11-01 03:08:22
  • [摘要] 综合前三季度来看,万科累计实现销售金额2629亿元,同比上升43.7%,累计实现营业收入1170.5亿元,同比增长47.1%,实现归属于上市公司股东的净利润82.6亿元,同比增长20.5%。

    CFP 供图

    养肥“八爪鱼”,挖掘大数据

    不当“一哥”的万科想讲什么故事?

    时代周报记者 温斯婷 发自深圳、广州

    10月26日上午,深圳观澜湖新城的观澜湖艺工场。在经过一番操作之后,王石还是没能熟练地掌握好活字印刷术的诀窍。

    “这个和经营房地产哪个更难?”站在一旁的友人开玩笑问他。

    “这个更难!”这位万科集团创始人立即回答道。

    十分钟之后,他以重量级嘉宾身份现身2016 益动广东公益创新主题论坛,并作了5分钟关于“体育精神和公益慈善”的主题演讲。

    演讲中,王石提到了“奥林匹克精神”。对于眼下的万科来说,“更稳”是其用来遵循奥林匹克精神中“更强、更高、更快”的首要前提。

    10月27日,万科发布2016年第三季度报告。综合前三季度来看,万科累计实现销售金额2629亿元,同比上升43.7%,累计实现营业收入1170.5亿元,同比增长47.1%,实现归属于上市公司股东的净利润82.6亿元,同比增长20.5%。

    按照万科董事会秘书朱旭的说法,稳定队伍仍然是万科目前各项工作的重中之重。而要走得更远,万科正在通过挖掘新业务的价值来增强竞争力。

    热衷公益的王石认为,做公益和环保对企业而言并不是负担,而是另一种竞争力的形成。“作为企业公民,一定要更多地关心股东利益,关心员工,再扩大到社会阶层,弱势群体,这是企业公民的责任。”王石在接受时代周报记者采访时强调,“在行业里,尤其是在推动绿色环保和低碳方面,万科已经远远走在前面,并且成为了一个竞争力”。

    “一哥”易位

    根据万科第三季度财报显示,今年1-9月,万科累计实现销售面积1992.1万平方米,销售金额2629亿元,同比分别上升38.1%和43.7%。结算面积与收入继续保持大幅增长态势,实现结算面积993万平方米,结算金额1119.1亿元,较2015年同期分别增长50%和45.8%。

    财务指标方面,2016年1-9月,万科累计实现经营性净现金流入429.9亿元,规模创历年新高。截至9月底,万科净负债率为8.94%,继续保持行业低位。

    按照万科总裁郁亮在今年年初的说法,2016年万科的理想目标是销售额3000亿元,利润300亿元。根据目前的销售进度,万科完成全年目标几乎已无悬念。

    不过,各项销售数据与财务指标的向好并不能缓解股权事件对万科的信用评级所产生的压力。第三季度,标准普尔维持万科“BBB+”的信用评级,但将评级展望由“稳定”降为“负面”;其后,穆迪也将万科的评级展望调整为负面。

    股权事件持续发酵,也正悄然改变着中国地产江湖的格局。

    占据“全球第一房企”的位置多年,万科声称已多年不再用一个固化的数字作为年度经营目标。早在今年8月下旬举行的年中业绩发布会上,万科执行副总裁王文金在面对关于恒大是否会在规模方面超越万科时就表示:“我们不跟别人争第一,但我们仍定义为行业领跑者。”

    不过,第一军团在地产“一哥”座次上的更替仍为外界所关注,而万科被恒大集团“超车”,在今年似乎成了意料中事。

    来自恒大的数据则显示,前三季度实现销售金额2805.8亿元,销售面积3457.7亿元,高出万科1500万平方米。除了行业最为看重的销售规模外,恒大还在总资产、营业收入、现金余额等核心指标方面超越了万科,由此晋升全球第一房企。

    果断剥离水、粮油等业务,强调要更专注于地产的恒大,在今年8月4日突然介入本处于混战状态的万宝股权之争。截至今年8月15日,中国恒大集团持有万科A高达7.73亿股,占万科总股本的比例约6.82%。

    值得注意的是,被视为万科在转型城市配套服务商进程中最关键一着,“联姻深铁”截至目前仍未有任何可公开的实质性进展。

    10月17日晚间,万科发布公告透露,目前关于发行股份购买深圳地铁资产的相关交易方案及事宜仍在进一步协商、论证与完善中,并无重大变化。

    大数据意图

    尽管在规模上被恒大超越,但这似乎并没有打乱万科自己的发展节奏。在万科看来,稳定军心,开拓新业务,让业务更多元,从而实现向城市配套服务商的转型,要比眼下的数字来得更为重要。

    10年之后半壁江山来自于新业务,是万科转型的终极目标。按照万科的规划,新业务包括物业、物流、教育营地、海外地产和出租公寓业务五个新业务领域。

    诞生于2014年年中的“八爪鱼战略”是实现这一终极目标的主要抓手。

    所谓“八爪鱼战略”,是万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文提出来的一种转型思路,分别对应八种创新产品:万科家是万科的住宅业务,万科驿和万科派是长租公寓,万科云主要做创业型办公空间,万科塾指教育,万科广场和万科里是购物消费中心,万科悦则对应养老和酒店业务。

    财报显示,截至2016年9月底,万科在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等城市开业运营了12个养老项目和42个日间照料中心。其中,广州万科在今年将有4个养老项目开业,4个项目筹建,还有逾10个项目在前期阶段,预计覆盖老人客户范围超10万。

    加码不仅发生在养老板块,万科同时亦想打好“年轻牌”。目前,万科泊寓品牌已经登陆12城,累积超过40个项目,开业房间约8000间。“泊寓”,是万科已成熟的长租公寓3.0版产品,也是万科确定长租公寓统一使用的品牌。

    作为新业务的试验田,广州万科在长租公寓领域走得较为靠前。相关数据显示,广州目前有14个开业项目,3944间已开业的房间的出租率高达90%,并且有超过1万间储备房源。3年内的拓展计划则是房源增加至5万套。今年内广州万科还将有大石、市桥、西塱、黄陂等项目陆续开业,未来除了以自持项目开发长租公寓外,广州万科还计划通过返租、并购、托管等形式进行业务的拓展。

    在推进新业务的背后,是万科对大数据的意图。

    事实上,在地产大数据这一场盛宴中,相比链家、克尔瑞等地产服务商与包括BAT在内的互联网企业,开发商正越来越面临着数据搜集来源的困扰。

    自2014年起,万科开始选择与百度、阿里巴巴以及腾讯合作,其目的便是寻找不同的数据源,找到客户,黏住客户。不过,包括万科在内,越来越多的开发商深信,开拓并掌握自己数据采集的渠道,意味着更多的主动权和话语权。

    据广州泊寓总经理张成皓透露,仅在长租公寓板块,万科便有一支成员达10多位的IT团队专门负责线上平台的开发。除了提高客户的黏性,该线上平台还是万科内部数据共享系统的端口之一。

    广州万科助理总经理喻敏锋对时代周报记者表示,对泊寓而言,租客的流动性大并不是坏事,这样可以增加万科对数据的采集和积累,而在共享系统中,数据则是高度打通。

    “要实现业务的多元化,尤其是和不动产高度相关的,更能发挥和巩固万科的优势。”喻敏锋对时代周报记者说,“未来客户资源将会越来越稀缺,各业务间进行联动、互通,挖掘客户的需求,培育潜在客户,这样可以降低获取客户的成本”。

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