• 美日房地产:是回暖?还是更大的泡沫?

    全球 > | Time Weekly - 2016-10-11 03:41:21
  • [摘要] 在东京都中央区新桥,1972年建成的中银胶囊塔在2016年看上去依然有着浓浓未来主义的外形,140块一模一样的方块整齐而错落地砌成了两栋大厦。

    时代周报记者 马欢

    在东京都中央区新桥,1972年建成的中银胶囊塔(Nakagin Capsule Tower)在2016年看上去依然有着浓浓未来主义的外形,140块一模一样的方块整齐而错落地砌成了两栋大厦。水泥方块单位上都有着邮轮客房般的圆形玻璃窗,每一个小房间面积都约为10平方米,是名副其实的“鸽笼”建筑。

    中银胶囊塔由“日本建筑界三杰”之一的黑川纪章设计,它是现代建筑史上首座真正以胶囊般的建筑模块兴建的建筑,140块方块是预铸建筑模块,每一个独立单位都可以独立更换。它诞生的背景是1970年代日本经济高速发展及随后的房价飙升。

    众所周知的是,房地产泡沫在上世纪90年代破灭,东京房价跌幅超过70%。如今的胶囊塔年久失修,热水系统全线瘫痪,近年更屡次被提议拆除。而它如今仍然破败地屹立着,供遍布全世界的拥趸前来观瞻,以及提醒着人们,这里发生过一场房地产泡沫。

    在中国的房地产市场接连攀升又遭到新一轮限购,引发猜测连连时,两个前车之鉴—美国和日本的房地产都出现了不同程度的回暖:美国房价在上涨,甚至兴起了一股炒房热;日本的房价也在涨,处于缓慢恢复之中。

    即便如此,一旦想起日本上世纪90年代的房地产泡沫,还有2008年美国的次贷危机,整个市场仍然心有余悸。

    美国楼市泡沫2.0?

    种种数据显示,最近两年,美国兴起了一股炒房热。

    据RealtyTrac统计,2016年第2季度有超过5.1万套单户住宅和公寓房被二次转手,创下2010年以来的历史新高。数据显示,在今年第2季度,将近4万名投资者参与了炒房,这创下了6年来的最高纪录,新房销售同时创下次贷危机爆发以来的新高。

    与中国的楼市大热明显不同的是,在这一波炒房热当中,超过2/3的炒房者都采用了现金购房的方式。

    中国投资者是当中最活跃的国际买家。截至2016年8月,中国投资者连续第二年成为美国房地产市场最大海外买家。中资企业在美国商业房地产收购交易达47笔,交易总额为93亿美元(约合人民币612亿元)。

    然而,RealtyTrac分析显示,在现在的美国,炒房并不赚钱。在扣除所有费用之前,当中12%的交易只是实现了收支平衡甚至亏损。在28%的交易中,毛利润不足购房价格的20%。

    美国Case-Shiller房价指数显示,目前旧金山、西雅图、波士顿、丹佛等城市房价,已经超过2006/2007年美国楼市泡沫顶峰时水平。房价与收入差距最大的城市分布在西海岸,其中加州的3个中心—圣何塞(硅谷核心区)、旧金山和洛杉矶的差距最大。

    美联储主席耶伦表示,目前美国商业房地产估值已经较高,但仍未出现泡沫。“我们当然会担心形成泡沫。商业房地产估值较高,但银行业稳健性已经出现实质性改善。我们将对一些大型银行进行压力测试。”她说道。

    “耶伦认为,房地产市场尽管价格高,但风险不大。但需要注意的是,房地产市场已经受到了很多关注,表明此前价格上涨比较厉害。”美国国际集团首席经济学家莫恒勇表示。

    火热了两个季度后,美国房地产市场最近始稍微冷却。

    9月22日,全美地产经纪商协会(NAR)公布的数据显示,美国8月成屋销售下跌0.9%,而7月成屋销售下滑3.4%。成屋销售是对美国住宅市场的初步测算。数据包括全美以及四个地区的二手房屋销售量和价格。

    对此,路透社表示,美国8月成屋销售总数意外下滑,虽此前房产市场因就业逐步稳健变得强劲,但近期因成屋库存不足,且房价上涨速度快于薪资增速,8月成屋销售表现不佳。

    观察者中也不乏有悲观者。财经博客作者马克·汉森认为,目前美国楼市泡沫2.0甚至比当年的1.0更可怕。因为在2006/2007年美国失业率仅为4%,就业人数创历史新高,工资水平上行,银行不良贷款较低,居民房价收入比低于当前水平。

    在马克看来,相比较1.0时代的住户买房,2.0时代是专业投资者/海外买家在买房。

    道琼斯商业新闻网站报道,随着美国房屋拥有率跌至20年来最低的63.7%。一家咨询机构城市研究所预测,有关数据将在至少未来15年继续滑落。与此同时,由于很多家庭没有能力购房,造成租房需求激增和可负担住房短缺。

    日本房价至今还在恢复

    日本房地产泡沫破灭已经过去20多年,如今,整个国家的房地产仍然以缓慢的速度在恢复。

    率先恢复的,是占全日本人口和GDP均为70%的三大都市圈(东京、大阪、名古屋)。三大都市圈的房价从2006年开始回升,2012-2014年东京和大阪两个城市圈的平均房价上涨了30%。尽管如此,这三地的房价和泡沫时期相比,仍有不少差距。

    目前日本全国地价最高的是东京银座的“明治屋银座大厦”。该地区地价为每平方米3300万日元(约合人民币216万元),这个价格超过了2008年次贷危机的3000万日元,紧追泡沫时期的最高值3800万日元。东京都江东区木场公园附近、由房地产巨头住友不动产和野村不动产开发的公寓楼,房价大约是106万日元/平方米,一些新兴房地产开发商的价格会稍微便宜一些,75万-900万日元/平方米。

    整个东京都内,高级住宅价格上升,但销售低迷,由于市场实际需求还是抵不过房价的上涨速度,当地开发商中已流露出“房价峰顶已过”的预示,部分大型房企也开始下调房价。

    放眼整个2015年,日本住宅用地地价恢复缓慢。三大城市圈(东京、大阪、名古屋)上升0.4%,这个增长速度,与2015年持平。

    三大都市圈以外,地价则连续20多年下跌,完全是另外一番景象,即便政府采取了不少吸引外资的措施,也无法缓解这一局面。

    日本国土交通省9月20日公布了截至2016年7月1日的基准地价,日本全国的住宅用地价格下滑0.8%,所有用途用地的价格下滑0.6%,均连续25年出现负增长,但降幅已连续7年缩小。

    相比之下,商业用地价格比上一年增长0.005%。日本媒体认为,由于访日外国游客增加,店铺及酒店的用地价格出现上涨。因日本实施负利率政策,闲置资金流向地方主要城市,札幌、仙台、广岛和福冈4个城市的商业用地价格涨幅达到6.7%,远远超过三大都市圈的2.9%。

    抄底商业用地的不乏外国资本。2014年上半年,法国的保险公司安盛集团(AXA)收购东京大型综合大厦(Nakan Central Park)东楼;2014年12月,中国的复星集团以近700亿日元收购了东京品川区“品川海边森林”的3栋写字楼;2014年10月,新加坡政府投资公司以约1700亿日元收购了东京火车站前的写字楼“太平洋世纪广场丸之内”的部分办公室。

    外国投资者的抄底行为,勾起了日本房地产企业曾经的“痛苦记忆”—不少日本房地产企业亦曾在2007年房地产迷你泡沫时期高价购买不动产,在那之后,却蒙受了巨大的损失。

    另一值得注意的是,由于老龄化继续加剧等原因,日本的空置房屋在增加。根据日本政府估计,如果不采取任何措施,到2050年,20%的居民区将成为“鬼城”。而根据野村证券的估计,到2023年,日本20%的房屋将空置。

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