抓IP流量风口 绿都地产加速扩军华东
绿都方面的界定是“流量时代的IP地产”：用户创造内容，内容产生流量，流量催生用户，循环往复，生生不息，形成大IP。
时代周报记者 伍谷戈 发自上海
进入上海一年左右时间的绿都地产（以下简称“绿都”），正欲在商业地产的招商和销售领域玩出不一样的花样。
4个月前，绿都引入的前龙湖系高管冯劲义、周德康和赵男男曾公开释放过绿都将要展开一系列全新业务的信息。到了9月24日，旗下的绿都·绣云里项目正式浮出水面，成为注解。
这个以上海里弄石库门文化为核心，以客栈为特色主题的项目，包含了客栈、星级酒店、酒店式公寓和住宅等数大业态为一体。项目被绿都方面视为是地产金融领域的一大尝试，亦是为商业地产3.0时代而生的产品。
按照绿都总裁冯劲义对媒体的公开定义，当中的客栈是“非常特殊的产业形态”。之所以特殊的原因在于，项目本身除了轻重结合的持有方式外，在操作上进行了精细化的内容包装。
绿都方面的界定是“流量时代的IP地产”：用户创造内容，内容产生流量，流量催生用户，循环往复，生生不息，形成大IP。
大IP+个人IP
项目靠近上海迪士尼的天然区位优势是大IP得以建立的基础条件。
从目前看，该项目是上海迪士尼5公里范围内唯一可售的商住项目，区位上邻近浦东机场、佛罗伦萨小镇等。
迪士尼的到来，掀起了开发商的一股淘金热。疑惑也同时诞生：如何能抓住这个风口去更好地满足消费者居住、休闲、餐饮和娱乐等的需求？
按照中国最大的独立第三方移动数据平台Talking Data预计，迪士尼及周边地区每年的人流量可达1亿人次。在迪士尼正式开园后，来自江浙沪以外区域的游客数量在大幅增加，这些流量带来的是实实在在的住宿需求。Talking Data分析师李楠表示，迪士尼附近住宿的需求非常大，而目前周边的酒店服务相对欠缺。
为此，在分析整个市场和迪士尼的区片规划后，绿都决议在原有的住宅基础上做一个具有石库门里弄性质的客栈群落，实现与迪士尼互动互补，为游客提供独具特色的配套服务。
目前，项目共计有21个客栈，每个客栈的内部装修都有自己的独特风情。此外，项目还引入了当下流行的民宿管理模式，由绿都进行操盘和管理。
不过，这只是绿都思考的一个方面，更为关键的在于金山角价值模型的理念—商业地产从1.0到3.0的塔尖演变。在这个模型中，传统商业地产中的地段、形态、业态和人文要素等基本元素进行了整合和重新的价值匹配。
绿都方面有自己的理解。按照绿都上海事业部副总裁林暾所述：“简而言之，商业地产的1.0时代是对地段的角逐，2.0时代是对形态+业态的把控，3.0时代则是内容。”
绣云里所具有的3.0版商业优势，即IP流量，即把消费者对于内容、产品、用户体验糅合成一个完整的用户体验。
当中不得不提的是最美老板娘计划—在地段优势的基础上，引入有意思的铺子，有故事的人。比如，由廖敏智创造的在民宿界炙手可热的“过云山居”，电竞圈女神小苍的电竞客栈等，已被引入绣云里当中。
在绣云里，每个老板娘代表着一个族群，通过这些老板娘的个人IP将消费者在短时间内积累起来，爆发一个新的流量。绿都方面认为，基于此，最美老板娘计划带来的效益，远远超过推行酒店会员制度所带来的。
有不愿具名市场分析人士对时代周报记者表示，在上海迪士尼辐射区域内，用个人IP进行招商和销售，较为罕见，未来能否发展为固定的消费模式还有待进一步的检验。
出走河南 扩军华东
事实上，绿都对于绣云里的用心，一方面源自该项目是公司在上海的首秀。
绿都成立于2002年，长期深耕河南省为主，母公司是国内最大的客车生产集团之一的郑州宇通。
绿都进军华东始于去年10月，标志性事件是拿下上海迪士尼附近的商住用地和新静安区两大地块。
这跟新高管的引入有着莫大的关系。去年，在郑州宇通董事长汤玉祥的支持下，前龙湖地产高管冯劲义、周德康和赵男男以合伙人的身份加盟，开启绿都新的变革。
按照绿都地产在今年5月18日披露的方向，未来绿都将重点布局以上海为核心的长三角城市群和二线城市，同时发展房地产金融和商业项目。这是个紧紧围绕着地产而展开的尝试，即绿都要被打造成一个包含地产开发、金融不动产和客栈运营管理的大平台。
走在一起的三个男人试图改变国内地产企业的商业常态，新的方向是欧美式的地产金融模式。这意味着，绿都将不再是传统意义上的房地产公司，其未来将是创业孵化器。按照赵男男彼时的说法：“这是带有孵化功能的黑石集团。”
“公司未来一段时间将采取双核发展模式。”冯劲义9月24日进一步对外表示。具体来说，未来绿都将以上海为核心，开拓长三角区域市场，同时发展以郑州、洛阳城市带为核心的中原区域。
据时代周报记者了解，除了以郑州和上海两个城市为核心之外，北京、广州、深圳、天津、洛阳、苏州、合肥、南昌等将会是接下来进行投资的城市。按照构想，绿都将以这些城市为点，逐步在环渤海区域、中部区域、长三角和华南区域进行重点布局，增加土储。
自进入上海后，绿都已经加速布局华东。9月22日，在苏州限购新政后的首次大型土拍中，绿都拿下苏州42号和43号两块地，其中前者以34782元/平方米的楼板价，问鼎苏州新地王。
另据时代周报记者了解，历经一年的调整，在业务方面，绿都的层次更加丰富。除已有地产开发业务之外，绿都还将进入金融不动产和客栈运营管理。而金融不动产板块，将包括Shopping Mall的运营管理、写字楼并购改造、社区商业中心的运营和管理等。
此外绿都还做了一项创新性的规划—变身多平台创业孵化器。该孵化器将地产、金融不动产、客栈这三大业务板块放在一个开放的平台上，不仅对资本完全开放，也将对内外部所有团队开放。
不过截至目前，绿都主要的销售贡献依旧来自于河南本部，以上海为核心的华东区域能否成为比肩的增长点等待现实检验。
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