沪最老牌国资房企二次创业 中华企业重组进程中暗藏乾坤
在本身贴有“国有资产重镇”标签的上海，中化企业的未来如何亦在一定程度上代表着上海国有房企能否建立做大做强的新路径。
时代周报记者 杨静 发自上海
重组方案的最终落定，正影响着中华企业（600675.SH）这家上海最老牌地产国企的未来。
6月下旬至今，伴随一连串停牌公告的陆续发布，中华企业重组概念再度升温。和中华企业绑定在一起的是上海地产集团。作为中华企业的大股东，其旗下唯一的地产上市平台即为中华企业。
此前，两者之间一定程度上的同业竞争关系受到了市场的诟病。但随着上海新一轮国资改革的推进，上海地产集团不得不加快内部资产重组与整合的步伐。
去年中华企业董事长蔡顺明的履新，被视为中华企业将进行整合的先兆。蔡的另一个身份即为上海地产集团副总裁。
根据时代周报记者多方了解，眼下，中华企业的重组工作正由上海地产集团牵头进行研究和方案的制定，若干套方案正在商讨并等待最后拍板定案。和过往对中华企业的重组不同，这一次，上海地产集团正在以较为强硬的方式对其进行“动刀”，并赋予它新的定位和使命，内部将此称为“二次创业”。
而成功与否，在某种程度上意味着这家老牌地产国企能否再现荣光。更深层次的意义在于，在本身贴有“国有资产重镇”标签的上海，中化企业的未来如何亦在一定程度上代表着上海国有房企能否建立做大做强的新路径。
大股东资产注入
近3个月来，外界一直在猜测，大股东会注入什么样的资产到中华企业。对于中华企业来说，事关重大。事情直到最近才有了眉目。
按照8月31日发布的公告，重组标的资产初步确定为上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星集团”），上海市申江两岸开发建设投资（集团）有限公司、上海金丰投资有限公司（以下简称“金丰投资”）、上海地产住房保障有限公司等主要房地产开发项目公司及房地产相关的销售代理、物业运营管理公司等股权。
不过，公告亦强调，资产范围尚未最终确定。至于重组交易方式，按照9月7日的最新披露，初步拟定为以发行股份和/或支付现金和/或资产置换的方式购买资产，和/或出售资产，并视情况募集配套资金。
中华企业董秘办相关人士对时代周报记者表示，最终方案和详细细节目前尚未确定，且存在重大不确定性。
不过，以上资产范围的初步敲定和上海地产集团定位的确定密切相关。
上海市政府曾出台过《上海市城市更新办法》，而上海地产集团即被认定为国资系统以城市更新为核心业务的功能性企业，并被定性为发展以“生活、生态、生产”高度融合的城市更新平台。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹，曾经和高和资本董事长苏鑫联合做过一次关于存量房的研究，结论认为，中国一线城市北上广深在2013年已全部进入了存量房时代。据此，苏鑫曾撰文指出，中国一线城市也很快就会迎来“城市更新”的热潮。
事实上，据时代周报记者了解，上海城市更新目前已经敲定为六大方向：城中村改造的启动、非建制镇和特色小镇的打造、郊野公园的建造、重污染土地的更新、老旧低效工业用地的更新和国有企业持有土地资源的更新。中国房地产数据研究院执行院长陈晟对时代周报记者表示，上海城市更新的规模至少在万亿级人民币的体量。
抓住了这个风口，对于上海地产集团而言，意味着新一轮的腾飞。目前，上海地产集团已经对旗下的子公司进行了重新的战略定位。中华企业董秘办方面对时代周报记者表示，中华企业未来将融入上海地产集团的发展方向。
内部融合
中华企业的2016年战略目标已经确定，即从房地产开发商向城市更新平台综合服务商转型，从开发住宅类产品向提供居住类产品转型，从个性化开发向产品标准化和生产工业化转型，从单一小区开发向一二级联动、项目代建和资产运营等多元开发转型。
而本次初步拟定注入资产的企业和中华企业亦有相同的基因。比如中星集团，目前其已被定向为将融入上海地产集团的城市更新平台进行发展。
至于注入的资产能发挥多大的效应，目前市场看法不一。
一类说法指向N+1式的做大看法。以中星集团为例，其具有一级房地产开发资质，开发面积超过3400万平方米，体量上相当于一个中等规模的城市，截至2013年年底，总资产规模为360多亿元。有金融机构对此表现出乐观的态度，海通证券地产分析师涂力磊维持中华企业增持评级。
而将上海地产集团旗下的并非以保障房为主的开发业务的注入，是另外一种看法。时代周报记者查阅公开资料发现，上海地产集团旗下有着大大小小的优质公司，例如上海虹桥经济技术开发区联合有限公司、上海闵行联合发展有限公司以及上海世博土地控股有限公司等，这些公司手上握有诸多核心资源。
值得一提的是，截至时代周报记者发稿，市场方面仍有中华企业相关地产开发业务将引入其他家央企的传言。对于是否会引入新的所有制企业，中华企业董秘办方面对时代周报记者澄清道，“重组事关重大，中华企业以最大的努力做信息披露工作，一切以后续公告为准”。
有不愿具名的接近中华企业的知情人士李明（化名）对时代周报记者分析，一旦涉及混改，无非是三种形式。而这三种形式早在2014年7月上海发布的《关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见（试行）》（以下简称“《意见》”）中有指出。
按照《意见》所示，一是推进国有企业公司制股份制改革，推动具备条件的企业集团实现整体上市，成为公众公司；二是加快开放性市场化联合重组，支持国有企业通过合资合作、战略联盟等方式，聚焦产业链、价值链，与各类所有制企业实施双向联合重组；三是推动实施国企股权激励和员工持股。
不过，国企背后的利益博弈、行业周期调整和操作上的复杂性，都在加剧重组过程中的诸多不确定。同时，这些也是中华企业和上海地产集团需要面临的挑战。
三年计划
目前，可以完全确定的是，中华企业内部架构的调整已经初步完成。
按照时代周报记者多方掌握的消息显示，截至目前，中华企业“四个中心六大事业部”的架构已经确立。9月9日，中华企业董秘办方面亦向时代周报记者作出了确认。
具体而言，战略投资中心、产品研发中心、财务资金中心和人力资源中心组成了四大新中心；而六大事业部则分别为居住产品开发事业部、商业办公开发事业部、社区运营事业部、城市更新服务事业部、投融资拓展事业部和资产运营事业部。
中华企业的设想是，“中心+事业部-项目公司”两层两级扁平化管理架构将在未来的发展中起到推动作用。
分工上也有了明确。据时代周报记者了解，中心实施投资决策、战略管控；事业部作为经营实体、利润中心；项目公司对项目建设进行管理，同类项目向事业部归并集中，由事业部统一运营管理。
6月29日上午，中华企业曾召开过公司三年行动计划讨论会。时代周报记者目前掌握的消息显示，董事长蔡顺明在会上对该计划实施作了具体的要求。
下半年，进一步加大存量房的营销力度，加快销售速度，回笼资金已经确定无疑。2016年伊始，中华企业发布的业绩预亏公告曾抓人眼球。它曾声称，预计2015年度实现归属于上市公司股东的净利润为亏损24亿-25亿元。亏损之大，在同行中，并不多见，ST的帽子已经被戴上。进一步测算，这也是五年时间里，净利润从2011年的8.47亿元一路缩水了300%。
不过，长江证券分析师浦东君认为，该公司因2015年计提较多减值准备导致业绩亏损的同时，也奠定了公司业绩底部。他同时认为，2016年业绩将会迎来反转。
从公布的年中报看，情况确实有了一定的改善。2016上半年，中华企业共调整15笔带息负债，平均综合成本逐步下降。截至2016年6月30日，公司累计完成签约金额 63.05 亿元，签约面积 22.59万平方米，资金回笼 53.22 亿元，同比增长 42.07%，成绩相对可观。
至于营业收入方面，实现营业收入73.4 亿元，同比大增 476.6%；归属于上市公司股东的净利润-6157 万元，亏损情况有较大程度改善。
业绩的增长很大一部分来自于上海地区部分项目较好的去化表现。从目前看，尚汇豪庭、铂珏公馆、古北香堤艺墅销售大涨。不过，公司位于杭州、江阴等地项目销售价格变化不大，去库存压力仍然较大。公司目前拥有商品房项目权益建筑面积392万平方米，按照初步测算，可满足三年以上开发需要。中华企业方面认为，公司当下正在积极探索轻资产的开发模式，建立项目库。
另据时代周报记者了解，上海地产集团方面目前希望的是中华企业能够成为集团推进城市更新平台建设综合服务商的骨干企业，并为集团拓展资本运作，成为推进创新产融结合的主要平台。
至于中华企业的风险，海通证券的报告认为，在于房地产行业面临调控和公司转型受阻。
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