• 拿地新攻略

    地产 > | Time Weekly - 2016-09-06 04:38:33
  • [摘要] 根据克而瑞监测,2015-2016年上半年,50家房企公司债的发行规模为4606.95亿元。

    CFP 供图

    时代周报记者 伍谷戈 发自上海

    土地资源的愈发珍贵,加速了房企对土地,尤其是一二线城市资源的争夺。追涨土地市场、拿下地王,究竟是企业加速发展的助推器还是一个烫手的山芋?

    毋庸置疑的是,传统的开发模式已经不再适应当下,改变迫在眉睫。换言之,地产白银时代,通过整合其他公司地产业务获得土地储备和项目实现外延式扩张,最终做大做强房地产主业,是越来越多房企正在进行的战略布局。

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    专注一二线主流城市业已成为业内共识,券商也关注到了上市房企的这一趋势。中信建投研报指出,有成长表现的房企具备一个共性,即在过去两年间加大对主流城市的布局,例如华发股份、新城控股、首开股份等,借由长三角以及环渤海的提前布局,同比增速均超越200%。

    为了维持高度增长的业绩态势,不少房企大幅提升开工量。万科、保利、金地上半年新开工同比分别增长64.6%、26.9%和21.9%,金地方面更是上调全年开工目标。

    去化的周期也在不断缩短,来自平安证券8月的研究报告显示,上半年,上市房企整体去化周期创2009年以来新低,由2015年末的3.1年下降到1.98年。

    不过,销售的爆棚,开工速度的加快,使得房企土地储备压力也在加剧。

    一二线城市虽然销售活跃,但面粉贵过面包的地王现象层出不穷。据中原地产统计,2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地超过10亿元人民币的地块有219宗,其中109宗溢价率超过100%。

    主流的观点认为,高地价的诞生跟信贷宽松的大环境密切相关。上半年房企在国内债券市场融资情况大增,房企的境内发债期数和规模出现井喷式增长。

    根据克而瑞监测,2015-2016年上半年,50家房企公司债的发行规模为4606.95亿元。其中,以3-5年居多,发行数量达到了100笔,发行额度为2940.75亿元,占公司债融资总量的63.83%。

    信达地产是当中典型的一家。上半年,该公司共发行公司债券规模达到90亿元。自2015年以来,信达已经新增9宗地块,其中7宗为高地价。不过,根据近期发布的年中业绩数据显示,信达也出现了自2008年以来罕见的净利润亏损,达7000万元,同比下滑131%,资产负债率上升至85.6%。

    拍下地王意味着有“米”下锅,但同时也必须承担地王带来的风险。张大伟分析称,地王是未来最大的风险,一线城市成交已经开始放缓,部分热点二线城市成交火热,房价地价领涨。预期下半年,房地产调控继续因城施策,升级到一城一策,一旦信贷政策宽松不能持续,下半年,特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。

    企业端的信贷收紧已经有了迹象。兴业银行风险管理部总经理邹积敏日前表示:“在对公房地产信贷方面,新增业务原则上不介入三四线城市,从严控制商业地产项目。同时,重点关注地价快速攀升带来的潜在风险、开发企业及融资项目的杠杆风险。”

    地方政策上,收紧的信号也在蔓延。8月31日,房价上涨较快的厦门和武汉,纷纷上调房贷首付比例,收紧居民端贷款。在此之前,南京、苏州已经收紧贷款政策。

    一向稳健的国际信用评级机构标普穆迪和惠誉,今年以来也下调了多家中国房企的信用评级展望,其中就包括绿地、恒大、万达、万科等超大型房企。评级报告称,债务风险及拿地成本是其调低中国房企评级的重要原因。

    不过,房企激进拿地的背后,地方土地收入有了大幅的增加,此外,土地也越来越贵。来自中原地产研究中心的统计数据显示,全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积未明显上涨,土地成交额却爆发的现象。按照截至8月22日的统计数据显示,50大城市合计成交土地建筑面积为69489万平方米,相比2015年同期的69461万平方米基本持平,但土地出让金上累计达到了1.39万亿元,相比2015年同期的9342.8亿元,上涨幅度达到了49.22%。

    新攻略

    对于房企而言,接下来如何拿地,各家也各有逻辑。不过,不少房企已表现出了谨慎的态度。

    龙湖CEO邵明晓在日前的业绩发布会上表示,龙湖拿地策略是“以频率换概率”,即意味着每次土拍都会去围观参加,但不会盲目追涨。“到这种高价位时,我们认为通过快速开发达到所希望的毛利率是有挑战的。”他表示,稳健是第一要义,原则是有回款的签约和有利润的增长。

    无独有偶,融创中国董事长孙宏斌也明确表示,将暂停在一级市场上拍地。融信方面目前以在一二线城市进行并购为主要目标。

    融信中国方面的态度相对乐观开放,在此前的业绩发布会上,董事局主席欧宗洪对时代周报记者在内的媒体表示:“未来融信将继续深耕原有地域,审慎吸纳优质土地储备,扩大现有市场业务,致力打造标杆产品,提升市场竞争力及盈利能力。”

    据了解,上半年,融信已经基本完成了全年的土地投资目标,下半年在资金充裕的情况下将对较好的项目继续投资。

    公开市场以外的存量土地和城市更新,成为不少企业的拓展方向。

    上海老牌国资中华企业2016年的战略目标是逐步从房地产开发商向城市更新平台综合服务商转型。按照中华企业总经理姜维此前的介绍,2016年中华企业的工作重点依旧会放在存量消化上。

    首创置业方面已瞄上旧改这块蛋糕。在日前的年中业绩会上,公司高管表示,深圳将会成为首创今年新增布局城市,进入方式上即会参与招拍挂,也会考虑部分就改项目。

    加大对存量物业重视的还有华润置地。在日前公布的最新战略布局上,城市更新项目已被认定为是华润置地重要的创新业务。目前已敲定的项目包括建于1992年的华润饭店和顺义度假村项目。

    不过,对于房企来说,接下来如何在规模和盈利之间找到平衡,实现发展,依旧是重要命题。

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