• 房企跨界背后的美丽与哀愁

    地产 > | Time Weekly - 2016-08-30 02:42:25
  • [摘要] 从一家地产专业化企业,摇身成为横跨多个领域的综合性多元化集团,如何解决“投易盈难”这个方程式?面对未知领域的投资风险,各大房企管理层的投资眼光和转型能力正在接受考验。

    CFP 供图

    时代周报记者 赛亚 发自北京

    这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。

    漫漫地产开发长河,催生了一批房企大佬。他们有的出身名门,有的生于草莽,却获得了同样的成功。过去数年间,胡润、福布斯排行榜里地产圈富人数量超过了任何一个行业。

    行业转型阵痛,不可避免扑面而来。最糟糕的,莫过于从“黄金”到“白银”时代巨大的势能落差。这几年,房企大佬转身,“去地产化”是标配,跨界成为新主流,他们在跟各种“副业”要名利。

    任何转型都是一场企业“由内而外,融道于术”的系统革命。从一家地产专业化企业,摇身成为横跨多个领域的综合性多元化集团,如何解决“投易盈难”这个方程式?面对未知领域的投资风险,各大房企管理层的投资眼光和转型能力正在接受考验。

    南北二王转型进行时

    王健林和王石是中国最早的地产弄潮儿,享受了地产黄金十年所带来的成功与荣耀。风云变幻的2016年,万达迈入转型关键期,万科股权争夺案不明朗,这是南北二王—王健林和王石的发展大年,迎风击浪正有时。

    8月25日,北京国家会议中心,第十届万达商业年会如期而至。这是2008年至今,王健林每年都要举办的“万人相亲大会”,他要为万达广场和合作商搭一个面对面撮合的平台。

    今年的新主角飞凡亮相,王健林亲自来站台。“腾百万”分手后,王健林有必要来谈谈万达单干之后飞凡的发展路径。

    去地产化,是万达航母近年一次重新起航。互联网颠覆传统产业,这也带给王健林意外的发现:万达广场天然就是一个巨大商业平台和入口。每年20亿人次的线下流量,正是万达电商的核心。

    飞凡是王健林电商情结的产物,他希望借此打通万达自我生态圈的线上、线下能量。在第四次转型大戏中,电商与旅游、文化、金融并列,成为万达新四大支柱产业。王健林给飞凡的定位是,做“实体商业+互联网”的场景服务运营商。

    “要把海外消费拉回国,”王健林用一组数字来说明中国人的“有钱任性”,2015年中国海外旅游消费1.5万亿元人民币,其中8000亿元是购物消费,“中国人还没到真正太有钱,国内装不下,要到海外消费的程度。”

    王健林真正想表达的,是国内实体商业愈发困难的窘境。飞凡的解决方法搭上了“智慧”这个关键词,它在年会现场搭建了购物、停车、餐饮、酒店、医疗等实景智慧场景,这些都是他们想到的提升消费的路径所在。

    这些体验感的智慧产品都是在烧钱,如何找到盈利模式?“商业不能光靠讲故事,”王健林把网络平台发展方向锁定在做互联网金融。本报上期报道《“腾百万”拆伙背后:王健林已瞅准互联网金融这条道》已有所提及,万达金融也在本次年会全阵营亮相。

    同一天,1200公里外的西安,飘着小雨的初冬,王石走入亚布力企业家论坛主会场。此前的8月22日,万科召开中期业绩发布会,作为万科董事会主席的王石缺席。

    身处风口浪尖的王石大老远跑来西安参会,着实令很多人都意外。他全程未作公开发言,此刻,“万宝之争”已将万科置身十字路口,万科内部转型仍在艰难进行。

    2015年年初,万科提出万亿市值计划,物业、物流、教育、万科驿、海外业务五子齐发。在一个新十年开端,王石、郁亮希望借此开启新纪元,将万科整体业务框架从过去的单一业态转向多业态。

    这被万科内部提炼成“八爪鱼”转型思路—即郁亮从管理上极力促成各区域公司探索不同模式,从中寻找最优解。“6+X”是刘肖给北京万科制定的转型方向。

    “6”计划代号由A到F,其中A计划又名曼哈顿计划,包括写字楼和产业园的资产改造;B计划是商场;C计划是万科驿和其他长租公寓的业务;D计划是万科装修+万科制造;E计划是V-link和万科小城镇;F计划则是万科金融。作为额外项的“X”计划,还分为X1、X2、X3……这意味着衍生业务的可能性。目前可以明确的是,X1指的是养老业务。

    北京万科摸索的养老业务,聚焦在邻里式养老模式,万科希望可以发挥社区的力量,在未来两到三年布局20个养老项目。目前,万科在北京已经运营的养老项目有3个,其中北万光熙长者公寓由万科与北控合作,即将亮相。

    北控是最早把酒店改造成养老产品的开发商。万科与北控合作,相当于一起组建起了养老业务运营团队,并且实现了土地资源合作,“将经营低迷的酒店收购以后改造成养老产品,与万科探索的养老方向非常契合,”刘肖称。

    “集团化”为“多元化”背书

    论今年资本动作的眼花缭乱程度,许家印肯定排在前列。

    “许家印概念股”在今年集中爆发,今年7月25日至今,许家印耗资145.7亿元扫货万科A7.53亿股,占万科总股本的6.82%。至此,恒大已超越安邦,成为了万科第三大股东。第一大股东宝能系持股25.4%,第二大股东华润持股15.29%,安邦则持股6.18%。

    在万科A之前,恒大已经盯上了嘉凯城和廊坊发展。砸下36.09亿元,许家印成为嘉凯城实际控制,而三次举牌后,他又以9.57亿元成为廊坊发展的二股东。

    谜一般布局之下,是恒大谋求3万亿资产规模的野心诉求。恒大已进入“多元+规模+品牌”的发展战略阶段,在“夯实基础多元发展”的第7个“3年计划”里,许家印的军令状是,到2020年,恒大总资产将超3万亿元,地产年销售规模超6000亿元。

    没有人会质疑许家印多元化布局的决心。从最初的文化娱乐到影视体育,再到后来的大健康、快消、金融、互联网,短短两三年时间,许家印已凭借资本的力量构建了庞大的商业版图。

    今年6月,原“恒大地产”更名为“中国恒大”,借此反映公司多元化业务战略及企业形象。如今,恒大意图掌握更多的壳资源,目的正是掌握更多的融资平台和渠道,化解恒大高负债、高杠杆的风险之外,助力其多元化的转型与布局。

    “地产”的光环正在逐渐褪色。不单单是许家印、王健林等大佬,诸多房企都忙着将地产标签弱化,并以“集团化”形式为多元化布局背书。

    将“远洋地产”更名为“远洋集团”,用这个不具备地产符号的新名称,更精准地囊括远洋系的多产业格局,是李明第三个十年计划里的重要一环。

    今年6月16日,李明首次以远洋集团总裁身份站台。在这之前,为了发展全地产视角下的多元业务,远洋地产乱了整整一年多。在这以后,远洋集团寻到利润新增长点,包括商业、服务和资本。

    为了重塑企业形象及身份,雅居乐也贴出更名告示,将“地产”二字改为“集团”。在公告中,雅居乐指出,随着公司进一步发展及业务范围扩大,更名可反映未来策略。

    房企正在进入“更名季”,案例铺天盖地而来。更早些时候,方兴地产更名为中国金茂,京投银泰更名为京投发展。绿地、万达等旗舰级企业早在多年前就已着手更名事宜。据时代周报记者了解,接下来还有一批房企都在排队更名。

    “更名潮”背后,折射出中国房地产行业在转型路口的探索,它对房企差异化和价值营造能力提出了更高的要求。“去地产化”,是噱头是炒作还是釜底抽薪的大变革,这是否就代表他们拿到了下一轮发展的门票?

    游戏规则与风险对冲

    房地产的游戏规则,已就此发生了巨大改变。

    暴利时代以楼市深入调控期为终结点,在行业利润率下行的态势下,房企“增收不增利”,盈利空间在加速收窄,这被视为本轮房企转型的根本原因之一。

    2015年是房企告别两位数净利润率的第一年,仅为9.2%;在2013年和2014年,这一数值分别为11.97%和10.5%。

    今年上半年,房企量涨利跌局面稍有改善,但房企业绩分化情况愈来愈明显。截至8月22日晚,75家房企发布了2016年上半年业绩预告,这些公司预计净利润同比增长约41%。其中,46家公司预计净利润同比增长,增幅在100%以上的有29家;24家公司预计净利润同比下滑。

    中原地产首席分析师张大伟认为,地王是未来最大的风险,一线城市成交已开始放缓,部分热点二线城市成交火热,房价地价领涨。他预计,今年下半年,房地产调控继续因城施策,一旦信贷宽松政策不能持续,楼市风险可能爆发。

    精明的房企需要寻找更多可靠的盈利点,跨界经营和逐步退出成为上市房企的两大明显趋势。这当中,多元化战略,就是对目前房地产行业盈利空间收窄所做的风险对冲,他们有着多元化的天然基因和经营烙印。

    同策咨询研究部总监张宏伟对时代周报记者说,房企试图通过跨界投资实现“地产+X产业”的发展战略,抵御房地产弱周期中的风险。

    能做活更多的业务,当然预示着更多的收益。但风险和机遇宛如双生花,相傍而生。

    过去几年,涉足白酒业、矿产投资的房企跨界先锋,转型并非都顺风顺水。2012年末,广州星河湾以高姿态进军高端白酒市场,但受到国家限制“三公”消费的影响,至今表现不温不火。涉矿的新湖中宝、华业地产、绿景地产、万泽股份、中珠控股等中小房企,很多收益就并不明朗。

    跨界文体,万达、恒大名利双收,一时间,国内房企体育投资潮到来,如中超的16支足球队中,广州富力、杭州绿城、河南建业、陕西浐灞、青岛中能、天津泰达、江苏舜天等俱乐部的背后老板都是房企,但盈利者寥寥。

    “跨入新行业需要时间培育,前期必然会有大量资金沉淀。隔行如隔山,即便关联紧密的两个行业在资源、人才、专业能力等多方面有截然不同的要求,如万科转型开拓商业,万达做电商,都不同程度地遭遇挫折、发展迟缓。”有开发商代表李睿(化名)对时代周报记者说,仅仅是房企财大气粗就能在各行业所向披靡么?

    搏杀还会继续。

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