• 土地争夺升级 房企欲破去化魔咒

    地产 > | Time Weekly - 2016-08-30 02:29:12
  • [摘要] 据不完全统计,2016上半年上海宅地拍卖21块住宅用地,共110万平方米,拍地金额达518.16亿。

    CFP 供图

    时代周报记者 胡天祥 发自广州

    疯狂地王背后,是泡沫破灭的最后一丝“回光返照”,还是楼市平稳过渡的积极信号?

    2016年4月后,政府再度收紧楼市政策,力图浇灭房价暴涨和楼市火爆的虚火。不过,政策收紧的另一面,却是地王数量不断被刷新的现实。

    据不完全统计,2016上半年,全国共计成交了110宗总价、单价地王,短短半年即已超过2009年的72幅,刷新年度地王数量纪录。

    地王让房地产市场再度火热,但对于政府而言,却不得不再次思考对策,抑制高价地频出。

    8月25日,广州市国规委表示,原定于第二天出让的白云区新市街棠涌南路AB2805038地块现因故中止挂牌出让程序。有业内人士分析指出,此次中止出让地块可能跟8月16日雅居乐以35216元/平方米刷新广州年内最高单价地王有关。

    同一天,彭博社报道称,上海市政府正考虑出台收紧银行贷款政策,控制土地融资,以抑制地王频出。而在8月18-24日,上海市政府也选择和广州市政府同样的做法,主动干预市场终止三幅地块的出让。

    “下半年土地市场的重点是防地王。”同策咨询研究部总监张宏伟分析认为,政府可以通过增加有效土地供应,改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止地王的出现。

    “僧多粥少”

    8月25日,彭博新闻社援引知情人士消息透露,上海市政府将考虑出台楼市新政,除收紧银行贷款政策和控制土地融资外,首套房首付比将提高至五成,以及凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均提高至七成,以抑制近期上涨的房价和地价。

    信号早有预兆。8月18-24日,上海市国土局发布三则土地公告,包括浦东新区唐镇新市镇D-04-06地块、上海国际医学园区20-10、21-10在内的共三幅地块终止出让。这被业内认为是政府主动干预市场,为防止土地过热所采取的措施。

    诚然,自3月份实行最严“沪九条”以来,上海楼市虽有降温迹象,但其土地市场仍“高烧”不止。

    据不完全统计,2016上半年上海宅地拍卖21块住宅用地,共110万平方米,拍地金额达518.16亿元。

    在7月27日上海浦东祝桥镇的地王车轮战中,金地力战融创、龙湖、平安等强劲对手,以88亿元创造当下上海年内总价地王。而在金地豪掷88亿元创下地王两天后,融信以总价31.55亿元竞得杨浦区新江湾城A4-01(B3)地块,该地块可售部分实际楼板价92506元/平方米,系新江湾城新晋单价地王。

    8月3日,上海市青浦区同日出让三块土地,以19.13亿元造青浦单价地王。8月17日,上海土地市场先后出让静安区、宝山区、青浦区三宗地块,单日内出让收入合计184亿元。其中,融信中国以110.1亿元总价竞得静安区地块,楼面价达100315元/平方米,刷新全国范围的历史单价“地王”纪录。而位于宝山区的顾村地块则被建发中粮联合体房企以67.9亿元摘得,刷新顾村地王纪录。

    地王的故事很多,上海只是中国土地市场的一个缩影。

    据中原地产研究部的统计数据显示,截至6月28日,国内50大城市合计土地出让金已达9655.9亿元,同比增长38.5%。其中,超过100亿元的地块就达到3宗,分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿元的达到了51宗,单宗地超过10亿元的高总价地块已经超过200宗。

    而根据中原地产最新统计数据显示,8月以来,全国单宗土地总价超过10亿元的地块合计有45宗,其中溢价率超过100%的地块高达30宗。该机构分析认为,8月有可能成为土地出让历史上地王最密集的月份。

    新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者,即便是政府采用限购限贷的方式抑制房价与地价,但却无法阻止到大城市的人群购买住房,也同样无法阻止开发商购买土地,在土地和住房供不应求的背景下,地王现象无法避免。

    克而瑞认为,三四线去库存压力凸显的大背景下,城市分化加剧使得房企的投资价值趋同,为了长远的发展,房企不得不将投资重心调整至一二线,尤其像上海这样的核心城市,从而导致了僧多粥少,地王频出。

    去化魔咒

    如今的房地产或许已经不仅仅是房地产,更是中国家庭最重要的金融资产,这句话,同样适用于房企。

    今年以来,包括恒大、碧桂园、融信中国、融创等在内的多家房企纷纷把拿地作为公司重要战略之一。在业绩会上,关于地王的话题也似乎成了记者们的提问标配。

    “在土地投资方面,今年全年的预算是800亿元,上半年已经花了450亿元左右,下半年还要花400亿元左右去做这个事情。”2016年碧桂园年中业绩会上,总裁莫斌表示,下半年碧桂园会继续加大拿地力度,上半年已经获得181宗地,平均每天都有拿到新地块,到了年底有可能超过360宗地。

    2015年,这家企业共斥资559亿元购置土地,而这个数字在2014年仅为160亿元。

    雅居乐主席兼总裁陈卓林在2016年中期业绩会上也表示出对于购买土地的迫切希望。其表示,目前公司手头上已有200多亿元的现金,下半年预计还将增加近300亿元的现金,“全年共计有200亿元用来买地”。

    而在业绩会上,被问及为何斥巨资购买上海静安区地王时,融信中国董事长欧宗洪认为,这样的价格仍在合理范围之内,“同样的地块放置在北京相同地段,价格应该更贵”。

    这家企业在今年上半年买入10宗新地块,成本154.21亿元,成为地王购买大军中的民企佼佼者。

    同样的地王制造者,还有国企信达地产。继以123.18亿元夺得杭州市滨江区地块,创造今年以来全国总价地王之后,今年6月1日,信达以58.05亿元拿下上海宝山区宝山新城地块,平均楼板价36962元/平方米,溢价率超过300%。2015年以来,信达先后在全国各地高调夺得9幅地块,其中7幅是地王,合计涉及资金也超过350亿元。

    但地王素来不是用来仰望的,能否打破地王魔咒进而盈利,是所有开发商都应该考虑的问题。

    一个较为经典的例子来自于保持了“全国总价地王”纪录近7年的亚运城项目。2009年12月22日,富力、碧桂园、雅居乐联合体以255亿元天价竞得总建筑面积438万平方米的亚运城项目,创下全国总价地王纪录,并至今无人打破。半年之后,中信地产、世茂房地产“被邀”共同开发,五家公司各持20%股份。

    但据媒体报道,自2010年开售至今6年来,亚运城超长的培育期与缓慢的回本速度,让其楼价“6年如一日”,始终在原地踏步。

    根据阳光家缘数据显示,亚运城2010年首次入市销售均价为12489元/平方米,6年后,截至8月23日,亚运村成交均价仅为12051元/平方米。而2016年7月,广州(不含南沙、从化)中介网签7155宗,中原地产成交均价为24800元/平方米。

    富力地产董事长李思廉曾经给亚运城算过一笔账,255亿元的地价加上三大村的摊分成本、地价利息、销售策划投入等,亚运城的平均成本已经超过11800元/平方米。而据知情人士透露,亚运城销售六年,由于前期巨大投入,至今尚未回本。

    故事仍在进行,但富力已经决定退出。据悉,富力原先持有的20%股权由世茂、碧桂园和雅居乐、中海(原中信)平分。

    “对于企业来说,抓住热点城市稀缺的土地资源、加快规模扩张仍然是促进企业加快发展的助推器。”但欧阳捷同时提醒,最大的风险在于政策的可能性变化导致的市场变化,进而给企业的现金流带来风险,同时企业还必须有打造高端产品的能力,消化高地价带来的成本。

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