• 地王加身 上海中小户型主动豪宅化

    地产 > | Time Weekly - 2016-07-19 03:04:22
  • [摘要] 更值得关注的是,为了避免楼市中的金融风险,银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期短期贷款。

    时代周报记者 伍谷戈 发自上海

    高溢价、高总价、高单价的“三高”地块,如何才能实现保本?答案自然指向了做高端豪宅。

    意料之中,7月14日成交的上海虹口区凉城新村街道073-06号地块,成为了豪宅队伍里面的新成员。剔除不可售面积,实际可售部分楼板价高达8.9万元/平方米。

    拍卖结束,“未来保本售价预计高达12万元/平方米”的定论已经在坊间流传。开发商方面亦有无奈。“具体做什么产品目前还没有确定,肯定是做高端产品的,中低端产品卖不起这个价格,肯定是要亏本的。”新城控股副总裁欧阳捷对外回应。

    值得注意的是,中小户型占比的要求在近期地块中纷纷出现。从5月18日周浦地块、6月1日宝山顾村地块再到7月1日松江方松街道地块直至本次虹口区凉城街道地块,出让方都提出了中小户型住宅面积的占比要求,从60%-80%的占比不等。而要求也正符合“70/90”政策中的相关规定——中心城区要不低于70%,郊区不低于60%,部分供需矛盾突出的区域,提高到70%的要求。

    豪宅化难以避免,是时代周报记者采访中业内人士给出的一致看法。而高地价倒逼下爆发的中小户型“豪宅化”在紧绷了住宅置换链条的同时亦增加了中低收入人群的购房压力。

    上海豪宅热

    就目前来看,上海的豪宅市场并非有价无市。上海苏河湾华侨城项目更是在近期成交了一高达34.49万元/平方米的联排别墅,创下上海新房市场有史以来最高单价纪录。

    这不是个案。上海链家市场研究部近期发布的数据显示,2016年上半年上海总价在1000万元(人民币,下同)以上的一手豪宅共计成交5041套,已达去年全年成交量的六成以上。

    2015年被誉为豪宅元年—上千万级豪宅以超8000套的交易量收官。而今年即便有着3·25新政的约束,上海千万级别豪宅仅用了6个月就完成去年三个季度才达到的数量。

    参照数据,上海千万级豪宅月均成交量已高达840套,较去年月均水平高出172套,涨幅相当明显。按此速度,成交量将会超越去年,再创新高。

    除了旺盛的市场需求外,强烈的看涨预期也成为上海高端住宅市场持续“高烧”的一大原因。

    以5月中旬保利周浦地王项目为例,成交楼板价为4.36万元/平方米,外界测算保本价约7.9万元/平方米。而按照一般开发进度来看,项目需要在一年半到两年时间入市。这也意味着彼时周浦的房价将有可能被“拉高”到近8万元/平方米的水平预期,而这样的房价水平相对于市中心区域的部分项目来说,差距并不大。如此一来,使得现阶段的豪宅市场无法淡定,提价成为通行的办法。

    事实上,不少项目已经作了提价。据时代周报记者了解,位于徐汇区的尚汇豪庭二期网上报价达8.8万元/平方米,较前期房源上涨了10%。

    土地市场的燥热自然成为豪宅市场狂热的另一大主要原因。“天价拿地”意味着日后楼盘的高价入市,这在一定程度上助推了热点城市的豪宅化进程。

    有评论认为,高地价推动房价上涨的模式实际是透支市场购买力和区域成长空间的做法。如果后市进行调整,该类区域将面临较大冲击。

    拐点来临

    而在上海外围区域都将进入豪宅化趋势的当下,市中心的豪宅自然被赋予将愈演愈烈的可能性。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从上海豪宅市场的发展来看,随着中外环间的豪宅项目供应规模增加,未来一段时间内豪宅价格还会出现明显的上升趋势。此外,《长江三角洲城市群发展规划》的出台将有望进一步带动上海豪宅市场的上升空间。

    不过,眼下的豪宅化并非没有风险。

    7月15日国家统计局公布的数据是一大佐证。房地产关键数据全线放缓局面在持续。1-6月份,全国房地产开发投资同比名义增长6.1%,增速比1-5月份回落0.9%。

    按照中信证券报告,当去化速度上升到高点后会出现向下调整,调整底部销售去化速度和2016年年初(出台降低首付比例之前)相似。

    报告中也对房价快速上涨带来的金融性风险做了提示。根据报告所述,2014年以来上海新增个人住房贷款和商品住宅销售额同比持续增加,截至2016年4月份新增个人住房贷款增速虽然收窄,但同比仍然高达206.39%。如果市场调整,银行资产价格缩水,金融风险增加。

    7月6日,中国社科院发布的《中国住房2016中期报告》更是预测,2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会进入一个短期调整期。报告指出,市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧,货币政策对房地产的刺激动力正在减弱。这种情况的出现在于热点城市房价过高,一般民众根本无力进入市场。

    而这些信息无疑发出了这样的一个重要信号:房价的调整短期或又会开始。

    据时代周报记者了解,目前,国土资源部等多部委已经向热点城市打了防止地王频现的“预防针”,遏制地王频现刻不容缓。

    更值得关注的是,为了避免楼市中的金融风险,银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期短期贷款。

    在业内人士看来,支持房价与地价上涨的“政策刺激、需求充足、资金成本”三大支柱中,前面二大关键因素已走到尽头,继续支撑地价攀升的基础将不复存在。

    不过对于这一波地王潮下诞生的中小户型豪宅来说,竞争只是刚刚开始。

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