• 英雄暮年梦回小镇 宋卫平的博弈与妥协

    公司 > | Time Weekly - 2016-07-05 02:02:04
  • [摘要] 在账面上,对于宋卫平等人来说,这次和中交一前一后的交易中,将带来一笔价值8.32亿元的收入。中交方面依旧认定宋卫平的地位。

    时代周报记者 杨静 发自上海
     
    小镇青年变成城市大亨后,又要重新回到小镇。宋卫平,中国房地产史上以情怀著称的产品教父,正在如此规划着自己退休前的路径。

    这也是他不得不作出的选择。他的种种被业界诠释为当下中国房地产商的缩影—行业洗牌中,央企成为救火的“白武士”;骨感的现实面前,理想主义要战胜资本并非易事。

    宋卫平一直在和自己博弈。为了对得住那些买绿城房子的业主们,在引入中国交通建设集团(以下简称“中交”)后,他愿意选择留下。不过,爱赌也不愿服输的他并非没有反思。舟山麻将桌上、杭州九溪玫瑰园里,早已盛满了这位熟稔中国改朝换代历史典故的地产大佬的不舍、不甘、不情和不愿。

    淡出一线,放手的时刻终归要来。现在,迎接他的是,中交—这一绿城的单一大股东—发起的一场更为彻底的关于绿城和蓝城中国(以下简称“蓝城”)的重构。2016年6月22日,中交地产事业部召开的一场董事会按下了启动键,时间定在7月。按照绿城集团董事兼执行总经理李永前的形容,程度“前所未有”。

    绿城原有业务板块和架构将被彻底调整,绿城中国和绿城房产合并,重新梳理为四个分支:绿城房产、绿城管理(绿城代建)、绿城资产和绿城小镇。蓝城的代建业务也将被整合到绿城管理中。蓝城曾被认为是宋卫平重新创业安放理想的新开始。现在还有一种看法是,“宋卫平的退路被抄了”。

    7月3日,宋卫平在接受时代周报记者采访时,并未正面回应关于售出蓝城代建业务是否会不舍的疑问。不过他表示:“小镇是职业生涯中有兴趣的工作。”在账面上,对于宋卫平等人来说,这次和中交一前一后的交易中,将带来一笔价值8.32亿元的收入。

    中交方面依旧认定宋卫平的地位。事实上,在时代周报记者的采访了解中,不管是绿城还是蓝城,在员工的心目中,宋卫平依旧是这两座城里的灵魂核心。其个人气质,已经深深植入绿城和蓝城的基因中,不可复制,更无法取代。

    放手代建

    将蓝城的代建业务出售给绿城,是宋卫平迈出的一大步。宋卫平式的偏执曾被外界吐槽,中交入主后的约一年半时间里,他和绿城正改变着彼此的模样。

    在接近宋卫平的绿城人士看来,现在的宋卫平步态蹒跚,但更为低调和平和, “笑的时候变得少了,烟瘾也大了”。而宋卫平本人则向时代周报记者回应称,烟瘾还好。

    不过,有一点没变。出现在公开场合中,不用大笑,宋卫平的眼睛依旧能眯成了一条线。可能,小眼聚光。在绿城股权收购战发酵时,宋卫平聚焦点曾放在蓝城上。

    “三年后看吧,南山有鸟,这只鸟一定是只蓝色的鸟。”两年前的5月,在融创绿城股权并购会上,宋卫平带着情绪,表明自己经营蓝城的决心。3个月后,宋卫平将绿城没有上市的部分—绿城建设更名为蓝城。

    按照他的规划,蓝城将聚焦房产代建、养老、农业、健康四大核心板块。而一直以来,代建是蓝城的核心,其他三块业务则依托代建产生。代建包含了政府代建、商业代建、资本代建和自有投资四个方面。

    蓝城有着深深的宋氏烙印。KDDI创始人稻盛和夫的代表作《活法》是宋卫平下令让蓝城员工潜心学习的书籍。蓝城内部人士对时代周报记者表示,宋卫平经常会念叨书中的一句话,“要朝着正确的方向,做正确的事,这是活着的意义。”

    不过早在2010年,宋卫平就已经从绿城中组建团队涉足代建业务,并让它成为绿城的“半边天”:在随后的几年时间里,十多个原本属于绿城的项目陆续进入蓝城。

    还有更为惹眼的数据可以佐证蓝城代建的吃香。截至2015年底,蓝城旗下的代建项目已经逾200个,总建筑面积超过5400万平方米,遍布70余个城市,毛利率超过60%,净利率超过30%。

    代建是以轻资产为主进行运营的。宋卫平对此曾经有过阐释:“用别人的钱来做项目,实现多赢。”简单理解,对方出钱出地,蓝城出品牌出团队。在这一过程中,蓝城是一个整合商的身份,而所有的房地产开发企业都可以被视为蓝城代建的下游。

    政府代建是当中利润稀薄但相对稳定的一块。政府保障房建设的推广保障了代建业务的体量。即便是做保障房,宋卫平也有着严苛的要求。比如,品质不能比绿城商品房差,设计装修等方案都必须由他亲自审评通过。

    据时代周报记者多方了解,将蓝城纳入绿城的谈判从2014年底开始进行。宋卫平曾经的想法是,绿城和蓝城是战略合作的关系,中交和绿城为蓝城的依托。绿城集团执行总经理曹周南此前也曾公开声称,绿城新代建平台和蓝城并列运行比较好。不过,在过去的一年半时间里,蓝城代建部分资产纳入绿城并未谈拢,中交方面也希望能尽快形成统一的绿城代建品牌。

    按照绿城方面的说法,绿城未来的一大细分—绿城代建已经有了一张图谱:聚焦对存量的维护保养和城市更新,在做大规模的同时,还会追求打通资产市场。除了代建费,还会培育其他利润来源,比如咨询顾问、做大承包、从物业基金里获利等。

    不过,如何突破人力成本过高、做好成本与质量之间的平衡、提高管理费利润和更有效地把控推盘节奏也是不得不思考的问题。而这些可能更大程度上交给新的绿城来解决。

    按照双方谈判的结果,蓝城的农业、养老、小镇建设以及建筑科技、景观设计、装饰设计及营销经纪有关的业务,将交由宋卫平掌管,而代建则将被重新整合归到绿城旗下。

    正因为如此,才有了坊间“蓝城成了无本之源”之说。

    故事的另一面,宋卫平并非就此没有了寄托。至少,小镇梦想和绿城服务,是一双翅膀。

    情怀的支撑

    在今年5月底为上海静安公馆项目背书站台的时候,宋卫平第一次系统性详细地阐释过他的小镇梦想。

    他说,他在去养老院工作前还能工作5-10年的时间,来做出5-10个小镇样板。选址在杭州、上海和北京的周边。

    宋卫平口中的那个小镇将是一个完整的小型城市,拥有完善的医疗、教育、娱乐、消费系统。跟绿城的乌镇雅园一样承担着养老的功能,且又植入了绿城做育华学校和颐乐学院的经验,可以提供两套教育系统。宋卫平还规划了酒馆、餐馆、书店、电影院等业态。

    再一次,外界看到了宋卫平式的情怀主义在小镇梦想上闪出的熠熠光辉。

    小镇不算远,距离城市三五十公里。小镇也不算大,一个小镇需要三平方公里土地,两平方公里是产业,一平方公里开发建设,形成3万人的小镇。小镇有着严格的配比,100万平方米的建筑面积中10%为配套设施,90%为住宅。小镇的房价不算贵,大概1万元/平方米。小镇的居民中,城市和农村人口各占一半。

    宋卫平对此给出的解释是,因为小镇是一个生命体,是一个有机的结构,甚至他还会想办法去管理在小镇中生活的乞讨者。而宋卫平造小镇的出发点在于,希望能将自己接下来的时间用于探索中国城镇化建设,由此能带动中国新一轮农村改造,“这个只有像我们这样年龄的人,从小对农村有切身的生活感受的人才知道”。他还说,“在城里呆久的人,已经麻木了,不晓得农村”。

    政府方面给了宋卫平小镇梦想以温情的回应。据时代周报记者了解,绿城小镇模式受到国家相关部门的肯定,目前已经在国家工商总局注册绿城理想小镇集团。

    绿城董秘冯征也表示,宋卫平十分看重小镇业务,目前,蓝城和绿城都有涉及小镇业务,宋卫平两手都在抓。更有消息指出,未来宋卫平将亲自带队建设小镇,不过截至发稿,时代周报记者尚未能从宋卫平处得到确认。

    眼下,还有一道阳光照耀着宋卫平。以物业管理为核心业务的“绿城服务”已经进入了上市的倒计时。7月12日,它将带领宋卫平第二次叩响香港资本市场的大门。

    按照绿城服务方面的说法,以管理的建筑面积计算,绿城服务的规模在全国排名第二。园区O2O,是绿城服务故事的主题词。这个以“智慧社区”命名的平台,拥有针对业主的社区服务、电商和社交的功能,绿城通过这个平台能进行免税商品销售等一系列增值服务。

    截至2015年9月30日,绿城服务的在管合同建筑面积达7400万平方米物业,其中23.2%为绿城旗下项目,76.8%为其他房企项目。收入结构占比中,物业管理占比为72%,咨询顾问为20%,园区增值服务为8%。

    一系列机构对绿城服务表示了看好,在他们的估价中,绿城服务的估值达50亿-100亿元。如果一切顺利,宋卫平将在他的小镇梦想之外,拥有一个投资与管理的平台。

    在全国工商联房地产商会理事李骁看来,这堪称是宋卫平式的艺术,“他可以带领着他创立的企业进入一种极致的状态,把冷冰冰的生意升华为一种意境,还充满着温度和人情味。老骥伏枥,志在千里。宋卫平需要被肯定”。

    不过他也指出,从绿城的发展来看,缺少的是现代化企业的治理。在房地产发展进入新的形势后,企业家也需要考虑自身的转折发展,“商业市场是以成败论英雄,宋卫平的短板中交或许可以为之补上。对于传统的房地产商而言,如果没有意识到要改变,也会被时代淘汰”。

    宋氏的成长

    “敬佩”,对宋卫平是不少人在面对时代周报记者采访时给出的评价。

    时代周报记者综合各方看法发现,这种评价归因于,宋卫平让地产界明白,“盖房子是如何升华为一种哲学和艺术”。在绿城21年的发展里,离不开宋卫平这位精神教父的个人魅力,这也是绿城能在地产界树立独树一帜风格的基础。

    宋卫平也有委屈的时候。接近他的知情人士对时代周报记者表示,在过去艰难的日子里,宋曾向其吐槽,“我只是想让这个世界更为美好”。

    为了让世界更美好,宋卫平有了种种超越于商业利益价值的考量,无论是曾经对绿城还是现在对小镇;而绿城利润率在过去的时间里也不高,在发展的某些阶段甚至被推到了悬崖边上。

    有一点不得不提,在宋卫平的身上很难看到“商人”的特点。他喜欢站在数十年后来思考当下的问题。相对于商业和资本,他更喜欢讲建筑、人和社会之间的关系。有了宋卫平对品质固执般的追求,才有了当下的绿城。

    问题是,未来,绿城可以缺少宋卫平吗?

    宋卫平曾向时代周报记者证实,自己是绿城当下公司架构和产品线调整的推动者。现在,回过头来看,中交版的绿城已经在产品上、投资策略和公司治理上作了改变。

    在产品创新上,绿城已经推出中式小别墅桃李春风、地铁上盖综合社区杨柳郡、精装高层江景公寓等新产品。据时代周报记者了解,未来绿城将力推小镇中心、养老产品、三代高层产品。2∶6∶2的橄榄形产品格局已经被确立。考量则是,20%投放高端产品,支撑品牌价值成长,60%关注高性价比产品,提升盈利能力;剩余20%适度开发高质量的安置房保障房,强化百姓口碑和社会影响力。

    绿城的投资策略也有了相应的转变,重心将是一二线城市的核心区、海外和小镇。中交和绿城都希望实现彼此长处的结合。在这一点上,中交可以成为绿城的助力,中交在100多个国家达2000万平方米的土储,将是绿城走向海外的支撑。

    至于毛利率和盈利水平,中交版绿城也有一个“大饼”。按照2015年财报上的形容,绿城未来将是“理想生活综合服务商”,而“服务平台化、开发专 业化、地产金融化”将是转型战略,为的是打造一个房地产全产业链、市值更高的混合所有制特色企业。

    以上这些,宋卫平都看在了眼里。

    他的那句话还响在耳侧—企业左右不了市场,正如人力不能真正战胜天命。对于企业来说,命运只有两个字,生、死,无他。我们所能探讨的,是在目前的市场条件下,如何找出一条活路,穿越寒冬。

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