英雄暮年梦回小镇 宋卫平的博弈与妥协
在账面上，对于宋卫平等人来说，这次和中交一前一后的交易中，将带来一笔价值8.32亿元的收入。中交方面依旧认定宋卫平的地位。
时代周报记者 杨静 发自上海
小镇青年变成城市大亨后，又要重新回到小镇。宋卫平，中国房地产史上以情怀著称的产品教父，正在如此规划着自己退休前的路径。
这也是他不得不作出的选择。他的种种被业界诠释为当下中国房地产商的缩影—行业洗牌中，央企成为救火的“白武士”；骨感的现实面前，理想主义要战胜资本并非易事。
宋卫平一直在和自己博弈。为了对得住那些买绿城房子的业主们，在引入中国交通建设集团（以下简称“中交”）后，他愿意选择留下。不过，爱赌也不愿服输的他并非没有反思。舟山麻将桌上、杭州九溪玫瑰园里，早已盛满了这位熟稔中国改朝换代历史典故的地产大佬的不舍、不甘、不情和不愿。
淡出一线，放手的时刻终归要来。现在，迎接他的是，中交—这一绿城的单一大股东—发起的一场更为彻底的关于绿城和蓝城中国（以下简称“蓝城”）的重构。2016年6月22日，中交地产事业部召开的一场董事会按下了启动键，时间定在7月。按照绿城集团董事兼执行总经理李永前的形容，程度“前所未有”。
绿城原有业务板块和架构将被彻底调整，绿城中国和绿城房产合并，重新梳理为四个分支：绿城房产、绿城管理（绿城代建）、绿城资产和绿城小镇。蓝城的代建业务也将被整合到绿城管理中。蓝城曾被认为是宋卫平重新创业安放理想的新开始。现在还有一种看法是，“宋卫平的退路被抄了”。
7月3日，宋卫平在接受时代周报记者采访时，并未正面回应关于售出蓝城代建业务是否会不舍的疑问。不过他表示：“小镇是职业生涯中有兴趣的工作。”在账面上，对于宋卫平等人来说，这次和中交一前一后的交易中，将带来一笔价值8.32亿元的收入。
中交方面依旧认定宋卫平的地位。事实上，在时代周报记者的采访了解中，不管是绿城还是蓝城，在员工的心目中，宋卫平依旧是这两座城里的灵魂核心。其个人气质，已经深深植入绿城和蓝城的基因中，不可复制，更无法取代。
放手代建
将蓝城的代建业务出售给绿城，是宋卫平迈出的一大步。宋卫平式的偏执曾被外界吐槽，中交入主后的约一年半时间里，他和绿城正改变着彼此的模样。
在接近宋卫平的绿城人士看来，现在的宋卫平步态蹒跚，但更为低调和平和， “笑的时候变得少了，烟瘾也大了”。而宋卫平本人则向时代周报记者回应称，烟瘾还好。
不过，有一点没变。出现在公开场合中，不用大笑，宋卫平的眼睛依旧能眯成了一条线。可能，小眼聚光。在绿城股权收购战发酵时，宋卫平聚焦点曾放在蓝城上。
“三年后看吧，南山有鸟，这只鸟一定是只蓝色的鸟。”两年前的5月，在融创绿城股权并购会上，宋卫平带着情绪，表明自己经营蓝城的决心。3个月后，宋卫平将绿城没有上市的部分—绿城建设更名为蓝城。
按照他的规划，蓝城将聚焦房产代建、养老、农业、健康四大核心板块。而一直以来，代建是蓝城的核心，其他三块业务则依托代建产生。代建包含了政府代建、商业代建、资本代建和自有投资四个方面。
蓝城有着深深的宋氏烙印。KDDI创始人稻盛和夫的代表作《活法》是宋卫平下令让蓝城员工潜心学习的书籍。蓝城内部人士对时代周报记者表示，宋卫平经常会念叨书中的一句话，“要朝着正确的方向，做正确的事，这是活着的意义。”
不过早在2010年，宋卫平就已经从绿城中组建团队涉足代建业务，并让它成为绿城的“半边天”：在随后的几年时间里，十多个原本属于绿城的项目陆续进入蓝城。
还有更为惹眼的数据可以佐证蓝城代建的吃香。截至2015年底，蓝城旗下的代建项目已经逾200个，总建筑面积超过5400万平方米，遍布70余个城市，毛利率超过60%，净利率超过30%。
代建是以轻资产为主进行运营的。宋卫平对此曾经有过阐释：“用别人的钱来做项目，实现多赢。”简单理解，对方出钱出地，蓝城出品牌出团队。在这一过程中，蓝城是一个整合商的身份，而所有的房地产开发企业都可以被视为蓝城代建的下游。
政府代建是当中利润稀薄但相对稳定的一块。政府保障房建设的推广保障了代建业务的体量。即便是做保障房，宋卫平也有着严苛的要求。比如，品质不能比绿城商品房差，设计装修等方案都必须由他亲自审评通过。
据时代周报记者多方了解，将蓝城纳入绿城的谈判从2014年底开始进行。宋卫平曾经的想法是，绿城和蓝城是战略合作的关系，中交和绿城为蓝城的依托。绿城集团执行总经理曹周南此前也曾公开声称，绿城新代建平台和蓝城并列运行比较好。不过，在过去的一年半时间里，蓝城代建部分资产纳入绿城并未谈拢，中交方面也希望能尽快形成统一的绿城代建品牌。
按照绿城方面的说法，绿城未来的一大细分—绿城代建已经有了一张图谱：聚焦对存量的维护保养和城市更新，在做大规模的同时，还会追求打通资产市场。除了代建费，还会培育其他利润来源，比如咨询顾问、做大承包、从物业基金里获利等。
不过，如何突破人力成本过高、做好成本与质量之间的平衡、提高管理费利润和更有效地把控推盘节奏也是不得不思考的问题。而这些可能更大程度上交给新的绿城来解决。
按照双方谈判的结果，蓝城的农业、养老、小镇建设以及建筑科技、景观设计、装饰设计及营销经纪有关的业务，将交由宋卫平掌管，而代建则将被重新整合归到绿城旗下。
正因为如此，才有了坊间“蓝城成了无本之源”之说。
故事的另一面，宋卫平并非就此没有了寄托。至少，小镇梦想和绿城服务，是一双翅膀。
情怀的支撑
在今年5月底为上海静安公馆项目背书站台的时候，宋卫平第一次系统性详细地阐释过他的小镇梦想。
他说，他在去养老院工作前还能工作5-10年的时间，来做出5-10个小镇样板。选址在杭州、上海和北京的周边。
宋卫平口中的那个小镇将是一个完整的小型城市，拥有完善的医疗、教育、娱乐、消费系统。跟绿城的乌镇雅园一样承担着养老的功能，且又植入了绿城做育华学校和颐乐学院的经验，可以提供两套教育系统。宋卫平还规划了酒馆、餐馆、书店、电影院等业态。
再一次，外界看到了宋卫平式的情怀主义在小镇梦想上闪出的熠熠光辉。
小镇不算远，距离城市三五十公里。小镇也不算大，一个小镇需要三平方公里土地，两平方公里是产业，一平方公里开发建设，形成3万人的小镇。小镇有着严格的配比，100万平方米的建筑面积中10%为配套设施，90%为住宅。小镇的房价不算贵，大概1万元/平方米。小镇的居民中，城市和农村人口各占一半。
宋卫平对此给出的解释是，因为小镇是一个生命体，是一个有机的结构，甚至他还会想办法去管理在小镇中生活的乞讨者。而宋卫平造小镇的出发点在于，希望能将自己接下来的时间用于探索中国城镇化建设，由此能带动中国新一轮农村改造，“这个只有像我们这样年龄的人，从小对农村有切身的生活感受的人才知道”。他还说，“在城里呆久的人，已经麻木了，不晓得农村”。
政府方面给了宋卫平小镇梦想以温情的回应。据时代周报记者了解，绿城小镇模式受到国家相关部门的肯定，目前已经在国家工商总局注册绿城理想小镇集团。
绿城董秘冯征也表示，宋卫平十分看重小镇业务，目前，蓝城和绿城都有涉及小镇业务，宋卫平两手都在抓。更有消息指出，未来宋卫平将亲自带队建设小镇，不过截至发稿，时代周报记者尚未能从宋卫平处得到确认。
眼下，还有一道阳光照耀着宋卫平。以物业管理为核心业务的“绿城服务”已经进入了上市的倒计时。7月12日，它将带领宋卫平第二次叩响香港资本市场的大门。
按照绿城服务方面的说法，以管理的建筑面积计算，绿城服务的规模在全国排名第二。园区O2O，是绿城服务故事的主题词。这个以“智慧社区”命名的平台，拥有针对业主的社区服务、电商和社交的功能，绿城通过这个平台能进行免税商品销售等一系列增值服务。
截至2015年9月30日，绿城服务的在管合同建筑面积达7400万平方米物业，其中23.2%为绿城旗下项目，76.8%为其他房企项目。收入结构占比中，物业管理占比为72%，咨询顾问为20%，园区增值服务为8%。
一系列机构对绿城服务表示了看好，在他们的估价中，绿城服务的估值达50亿-100亿元。如果一切顺利，宋卫平将在他的小镇梦想之外，拥有一个投资与管理的平台。
在全国工商联房地产商会理事李骁看来，这堪称是宋卫平式的艺术，“他可以带领着他创立的企业进入一种极致的状态，把冷冰冰的生意升华为一种意境，还充满着温度和人情味。老骥伏枥，志在千里。宋卫平需要被肯定”。
不过他也指出，从绿城的发展来看，缺少的是现代化企业的治理。在房地产发展进入新的形势后，企业家也需要考虑自身的转折发展，“商业市场是以成败论英雄，宋卫平的短板中交或许可以为之补上。对于传统的房地产商而言，如果没有意识到要改变，也会被时代淘汰”。
宋氏的成长
“敬佩”，对宋卫平是不少人在面对时代周报记者采访时给出的评价。
时代周报记者综合各方看法发现，这种评价归因于，宋卫平让地产界明白，“盖房子是如何升华为一种哲学和艺术”。在绿城21年的发展里，离不开宋卫平这位精神教父的个人魅力，这也是绿城能在地产界树立独树一帜风格的基础。
宋卫平也有委屈的时候。接近他的知情人士对时代周报记者表示，在过去艰难的日子里，宋曾向其吐槽，“我只是想让这个世界更为美好”。
为了让世界更美好，宋卫平有了种种超越于商业利益价值的考量，无论是曾经对绿城还是现在对小镇；而绿城利润率在过去的时间里也不高，在发展的某些阶段甚至被推到了悬崖边上。
有一点不得不提，在宋卫平的身上很难看到“商人”的特点。他喜欢站在数十年后来思考当下的问题。相对于商业和资本，他更喜欢讲建筑、人和社会之间的关系。有了宋卫平对品质固执般的追求，才有了当下的绿城。
问题是，未来，绿城可以缺少宋卫平吗？
宋卫平曾向时代周报记者证实，自己是绿城当下公司架构和产品线调整的推动者。现在，回过头来看，中交版的绿城已经在产品上、投资策略和公司治理上作了改变。
在产品创新上，绿城已经推出中式小别墅桃李春风、地铁上盖综合社区杨柳郡、精装高层江景公寓等新产品。据时代周报记者了解，未来绿城将力推小镇中心、养老产品、三代高层产品。2∶6∶2的橄榄形产品格局已经被确立。考量则是，20%投放高端产品，支撑品牌价值成长，60%关注高性价比产品，提升盈利能力；剩余20%适度开发高质量的安置房保障房，强化百姓口碑和社会影响力。
绿城的投资策略也有了相应的转变，重心将是一二线城市的核心区、海外和小镇。中交和绿城都希望实现彼此长处的结合。在这一点上，中交可以成为绿城的助力，中交在100多个国家达2000万平方米的土储，将是绿城走向海外的支撑。
至于毛利率和盈利水平，中交版绿城也有一个“大饼”。按照2015年财报上的形容，绿城未来将是“理想生活综合服务商”，而“服务平台化、开发专 业化、地产金融化”将是转型战略，为的是打造一个房地产全产业链、市值更高的混合所有制特色企业。
以上这些，宋卫平都看在了眼里。
他的那句话还响在耳侧—企业左右不了市场，正如人力不能真正战胜天命。对于企业来说，命运只有两个字，生、死，无他。我们所能探讨的，是在目前的市场条件下，如何找出一条活路，穿越寒冬。
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