• 复星蜂巢城市背后的平衡术

    地产 > | Time Weekly - 2016-06-07 03:19:45
  • [摘要] 2012-2015年间呈现一定增长的走势,具体为111.2亿元、120.8亿元、126.4亿元和175.2亿元。遗憾的是,自始至终,复地还停留在百亿营收规模。

    CFP 供图

    时代周报记者 杨静 发自上海

    6月3日午夜,一份在网络上流传的由复星集团(以下简称“复星”)总裁汪群斌签署的复星内发(2016)54号文件,将复星地产控股平台(以下简称“复星地产”)隐匿的人事调整推到了台前。

    经时代周报记者多方求证,原复地集团(以下简称“复地”)董事长陈志华的离职已是板上钉钉之事。在复地履职四年4个月后,他最终在1个月前选择重新回到老东家—绿地控股(以下简称“绿地”)的怀抱。

    新一任权力核心则在复地总裁王基平手中,而他直接的汇报对象,是刚履新的董事长—龚平。

    在不到六年的时间里,复地的第五次董事长换任。不管是雄心勃勃的范伟,还是临危受命的张华和汪群斌以及陈志华,在董事长的宝座上都成了匆匆过客。而管理层如此频繁地更迭,在中国地产公司中亦属罕见。

    尽管截至时代周报发稿,复地方面未有相关公开的任免信息公布,但在复星地产官网上,龚平的职务介绍中已经增加了“复地董事长”一职,此外他还兼任复星总裁高级助理、复星地产总裁和星豫资本董事长兼总裁。

    本次的调整是复星系地产业务整合的结束还是新一轮的开始?未来会怎样?外界拭目以待。

    陈志华的复星路

    6月3日晚间,绿地相关人士向时代周报记者证实了陈志华回巢绿地一事。按照绿地董事会4月26日发布的公告,早在4月22日召开的绿地第八届董事会第九次会议上,陈志华被聘请为副总裁的事宜就已经被通过。据时代周报记者多方了解,绿地广东公司将是他大展拳脚的下一站。

    现年50岁的陈志华是地产界资历深厚的老兵,科班出身,在加入复地前,曾在绿地有着三年的从业经历,时任总裁助理,京津房地产事业部总经理,是绿地开拓北京市场的重要功臣。

    成立于1994年的复地,是复星系在房地产领域的重要棋子。陈志华的职业轨迹从2011年12月开始和复地产生交集。彼时,距离复地宣布从香港退市已经有半年左右。复星正全方位对地产业务进行整合,由“复星四剑客”之一的范伟牵头负责打造新的复星地产架构。

    复星要的是一个“大地产”的版图,复地、星浩资本等系数纳入复星地产这一新平台中,形成开发加投资的业务模式。复星地产的职能是协调和调配,而复地的项目也在这个平台中被重新配置。

    事实上,除了地产开发团队,当时还成立了复地投资集团。这一投资集团改变了传统的融资渠道,更像是针对自身项目的地产融资平台,即旗下一系列地产基金多数投给了自己。

    这让陈志华心动。复地有别于其他房企的投资业务和母公司复星强大的支持,正是陈志华加入的理由。

    谁也不会料到,彼时加入的理由也是后来离职的导火索。

    四年前,陈志华选择的是一个处在业绩持续爆发增长期的复地。财报数据显示,2004年营业额为18.26亿元,到了2011年突破百亿大关达到101.5亿元。尽管如此,复地的业绩增长和同起点的万科、中海、碧桂园等房企差距甚大,且已望尘莫及。

    做大规模,成为了陈志华等高管的重担。2012年7月,他从当时的高级副总裁一职升迁至复地总裁,扛起“五年内回归全国地产行业第一方阵”的大旗。恰好这一年是复星成立20周年,亦是复星董事长郭广昌口中“里程碑式节点”的一年。为此,“建设一流投资集团”在复星内部被反复强调。

    不愿具名接近陈志华的复地人士对时代周报记者表示,陈志华任总裁的两年里,在复地主抓传统的地产开发业务,而当时的复地董事长张华更侧重于偏向金融的基金业务,“两人各有分工和侧重,没有太大的利益冲突。而当复星需要两者进一步协同时,碰撞就开始了。”

    离开,早有铺垫。5月10日,复地方面曾预告,将于6月1日举行第二次临时股东大会,其中一项决议便是由王基平代替陈志华为董事会成员。

    陈志华出走复地之低调,令外界唏嘘,而背后则是复地近些年发展的写照—郭广昌和范伟时期的万丈光芒,在逐渐黯淡。

    不过在账面上,复地过去四年里营业总收入并没有减少。2012-2015年间呈现一定增长的走势,具体为111.2亿元、120.8亿元、126.4亿元和175.2亿元。遗憾的是,自始至终,复地还停留在百亿营收规模。这也是被外界公认的导致陈志华离开的一大原因。

    时代周报记者了解到,陈志华失去“实权”的时间可能更早。追溯到2014年12月15日,陈志华升任为复星地产联席总裁时,“被边缘化”“明升暗降”等的判定已经甚嚣尘上。而接替复地总裁一职的王基平,已在那个时候走到了台前,参与日常的业务工作。

    王基平是陈志华同济大学同门师弟。不过,王基平入职复地时间要比后者早11年。2000年加入公司后,他历任上海知音项目工程经理、武汉复地兼长沙复地总经理、复地执行总裁兼集团运营管理中心、上海公司以及武汉公司总经理。

    整合、调整,贯穿了陈志华四年多的职业生涯,也贯穿了复地和复星地产四年的发展。对于这四年期间的任何一位职业经理人来说,复星地产的突破是他们最愿意看到的,但对于陈来说,这或许将成为一个遗憾。

    复星的城

    在成为复星地产旗下的一个分支后,复地本身也在改变。外界对复地更深刻的印象则是它身上愈发浓重的“金融”味道。

    这是由复星本身战略发展需求所直接导致,当盘子大了后,整合必不可免。它要将分散在各个平台上的产品和资源进一步进行融合,从而打通保险、地产和医疗之间的界限。自然,复地也要跟着走。

    复地金融属性的加强并非一蹴而就。调整的元年即2012年,复地的使命是坚持“住商协同、快速周转、区域深耕、精品立市”的战略。“为此,复地对土地的获取越发谨慎,因为加快周转提高现金使用效率显得更为重要。”复地一离职高管对时代周报记者总结道。

    反映在财报上,2012-2015年间,复地土地储备的增加呈现下降,分别为273.7万平方米、235.7万平方米、162.5万平方米和64.6万平方米。

    到了2013年,复星在全球资源整合上迎来井喷,对资产管理规模的扩大也提出要求。“再创业”一词反复出现在各大高管的言论中。

    2014年和2015年是复地优化成本的关键两年。“通融思维”成为高频词汇。时代周报记者多方了解,2014年,通融的方向是加大低成本的非银行类融资比重,重点是复星集团体系内外的保险资金渠道以及互联网金融。2015年则是全方位拓展融资渠道,比如通过复地自身信用发行公司债,利用自身存量物业发行物业费资产专项支持计划等。

    而以上种种,为的是“蜂巢城市”的打造。这是复星首创整合全球资源,以PPP方式参与城市核心功能建设的“产城融合,以产促城”的新型城镇化产品。

    这一宏大的战略规划,是对每位地产高管的考验—地产管理团队要如何突破传统的地产思维?此外,地产高层的能力又是否匹配新战略下的复星?

    按照复星地产总裁徐晓亮给出的描述,“蜂巢城市就像蜂巢的体制一样,在一个城市中注入核心的产业,然后做工作、生活和消费的共同体、生态圈。”在复星董事长兼首席执行官梁信军的注解里,蜂巢城市是复星对房地产模式的彻底改变。

    据时代周报记者了解,复星发展的蜂巢城市,主要以旗下复地、星浩资本、星泓资本、星豫资本等为开发平台,导入并整合复星的产业资源,协助地方政府建设城市所需要的核心功能,形成大金融、大健康、大文化、大旅游和大物贸蜂巢。

    在具体操作上,围绕核心功能,复星为蜂巢所在城市导入三个不同层次的产业,分别是复星牵头导入的核心产业、为核心产业配套的衍生产业以及生活配套产业。会根据不同城市需要的不同功能,对蜂巢城市的功能进行定制与强化。比如,大物贸会集中在三四线城市,而大金融、大文化、大旅游和大健康蜂巢将锁定在一线城市和发达的二三线城市。

    目前,复星已经将30多个蜂巢项目纳入投资视线,而复星地产规划研究院正在同时进行规划设计推进。

    环境在变,战略在变,每个平台上的人也必须要适应复星变成投资集团后的快速运转节奏。

    陈志华在复星的四年时间里,复星地产平台上更为拉风的一名大将则是星浩资本的赵汉忠。作为复星地产控股联席总裁兼星浩资本董事长,赵汉忠并不是传统意义上的基金管理人,他个性豪放粗犷且具赌性,热衷于实现比设想更高的目标,此外他的推动力更是要比常人强得多。

    星浩资本在2010年成立后的初期发展堪称迅猛,仅仅一年的时间,完成了一期基金50亿元的募集,并在上海、南通、大连、哈尔滨拿下四个项目。但在资金成本越来越低的大背景下,星浩资本近些年来颓势尽显,而赵汉忠本人也鲜有露面。

    造“城”掣肘

    城外的人在进来,城里的人要出去。

    在复地金融属性不断增强的同时,更多中层级别的离职却在密集发酵。时代周报记者不完全统计,复地监事秦学堂、副总经理兼营销策划中心总经理陈艳萍、副总经理朱文焱等已经先后离开。

    陈志华不是第一个离开复星的人,但也不会是最后一个。随着复星整合的加速,从城中出来的人越来越多。此番的人事调整还涉及复星地产旗下的星豫资本和星浩资本。据悉,星豫资本董事长史苗已经离任,星浩资本和星豫资本的执行总裁分别由王国光和严华担任。这是继复地旗下多只地产基金爆出人事调整消息后,复星地产又一轮密集的高管调动。

    似乎正意识到高管的快速更替,郭广昌在2016年对“慢”做了强调。他表示,复星将更加聚焦内生性增长,在打破产品和服务的基础上再做快。

    复星地产执行的是“五四二”的战略地图,包含五大方阵、两翼战略和四轮驱动。这也是复星引以为傲的地方,五大方阵为大文化、大物贸、大金融、大健康、大旅游,四轮为大投资、大融资、开发管理、商业管理,二翼为海外投资和股权投资。

    “清晰又模糊”,在时代周报记者的采访中,不少复地人士如是描述。而蜂巢城市,跨度之大,难度之高,可以预见。

    复星地产管理团队由徐晓亮、龚平、赵汉忠、刘文东和王基平五人构成。不过按照复星系的惯例,联席总裁和董事长皆为虚职,不排除鲜有公开露面的赵汉忠已经被架空的可能性。照此推断,目前复星地产的实权掌握在徐晓亮、龚平、刘文东和王基平的手上。截至发稿前,时代周报记者仍未能联系上赵汉忠对上述推测进行置评。

    他们的上面还有以郭广昌、梁信军、汪群斌、丁国其、秦学棠和徐晓亮六人组成的复星地产决策委员会。

    而新的复地高管由八人组成,其中龚平为董事长,王基平为总裁,张春玲、陈嵩泓、周强、郑刚、蔡黎莉和李彤为副总裁。八人中,资历最深的为2000年即加入复地的王基平,其次是2011年7月加入的龚平。而其他六人则陆续从2014 年起开始加入。

    尽管从复星国际的财报上看,房地产开发和销售对集团利润率的贡献呈现走高,2012-2015年这一数值分别为14.9亿元、20.9亿元、24亿元和29.9亿元。但面临的压力并不轻松。就复地方面看,净利润在2012-2015年间为15.8亿元、12.3亿元、8.9亿元和14.9亿元,尽管2015年净利润提高,但是和2012年对比,仍有差距。

    这也是不少人面临的尴尬—把老板的梦想照进现实并非易事。在接受时代周报记者采访的多位业内人士看来,要实现,至少要解决三个桎梏。

    没有实质性的落地,是其中之一。质疑的声音认为,从实际情况看,目前更多还是以销售商住物业和住宅为主—与地产相关的项目装入蜂巢城市的概念而已。比如七星级海洋主题度假酒店亚特兰蒂斯、度假连锁集团Club Med被装入了大旅游蜂巢。

    前期投入资金之大和开发时间之长,使得项目容易受困于资金链而遇阻,是第二大担忧。作为金融蜂巢城市的外滩金融中心BFC项目,此前屡屡被爆出资金链可能面临紧张。不过,复星品牌方面一直未予回应。

    蜂巢城市释放的能量有限,是另一层面的担忧。对比万达的依靠旅游文化产业和商业产业链推动城市综合体发展,复星目前以零星项目组合为主,比如襄阳的天贸城和沈阳豫珑城,人流的导入至关重要。

    复星的目标看着很美,但仍需一步一个脚印。事实上,也没有任何一位复星人想被困在这座“城里”。

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