龙湖三旧将绿都再聚首 欲突围地产金融蓝海
时代周报记者杨静 发自上海
三年前，龙湖地产（0960.HK）陆续出走了三位惹眼的大将：先是赵男男，再是冯劲义和周德康。这些年，他们仨一直活在同行的视线里，年少得志、千万年薪等经历，还在被外界咀嚼。
三年后的5月16日，地点在上海东方艺术中心，曾经的三星同辉，换了个舞台有了另一种交集——创业。不同于传统职业经理人的创业，三人要以合伙人的身份改革一家传统的开发商。这是个紧紧围绕着地产而展开的尝试：一家名为绿都地产（以下简称“绿都”）的公司要被打造成一个包含地产开发、金融不动产和客栈运营管理的大平台。
走在一起的三个男人试图改变国内地产企业的商业常态，新的方向是欧美式的地产金融模式。这意味着，绿都将不再是传统意义上的房地产公司，其未来将是创业孵化器，“这是带有孵化功能的黑石集团。”赵男男言之凿凿。
在他们看来，地产变为金融后，一切变得简单。按照赵男男的话来说，“任何生意都是四个字：估值，对价。”
“孵化”功能的黑石
赵男男口中的黑石成立于1985年，是全球最大的独立另类资产管理机构之一。在业界，黑石以卓越的投资能力被誉为华尔街的PE之王。地产基金是黑石的一大盈利来源，在过去三年时间里， 40%以上的资产升值收益和对外分配收益由它创造。
黑石地产基金的运作是一条“买入+运营修复+卖出”的链条。首先，基金投资标的主要以能够产生稳定现金流的物业为主，涉及购物中心、办公楼、工业地产、物流地产等。第二步，在完成收购后，这些物业资产都将被整合到统一的投资管理平台上。最后，黑石将这些物业出售给保险公司或者Reits公司等长期的投资人，取得收益。
绿都要做的是以房地产业务为基础，结合金融创新，向资本和内外部团队开放，成为一个孵化大平台。
事实上，这是一个开放的平台。
具体来说，一是对资本完全开放，只要价值观契合，就可以把资金投入到这个平台上，然后，资金经由平台投向绿都的各个项目。
二是向所有内外部创业团队开放，这也是绿都模式里区别于黑石的一大特性。绿都的所有业务将形成事业部，“你们可以带人来，也可以带人带项目来，也可以带人带项目带钱来。”赵男男说道，“绿都大平台为这些内外部的团队提供必须的创业支持。”
对于创业孵化器的打造，赵男男有着成型的逻辑。依靠组织方式上的变革，绿都的孵化平台就能打破以往雇主与雇员之间单一的二元化雇佣形式，而投资人、集团和事业部三者从上至下的传统架构将被调整为互相循环的三角形架构。在赵男男的定义里，“这是真正意义上让内部也形成某种交易关系。”
在绿都的孵化平台上，集团更多地变成咨询中心运营和风险管控角色，事业部则是高效的加工厂并获得投资回报收益。按照设想，任何能成为高效加工厂的事业部都可以嫁接到这个平台中，平台则像水一样对事业部进行渗透并孵化，而所有的投资、融资、顶层设计以及如何退出的路径，已经全部做了考虑。
启发是由《重新定义公司——谷歌是如何运营的》一书中得来，因为，未来的房地产将是谷歌“去中心化”式的组织赋能，而非当下传统金字塔式管理结构的趋势赋能。“房地产公司以往的事业部制以及跟投制，错乱了管理组织和投资人的关系。”赵男男说。
在这一平台上，项目的投资收益是开放的。而绿都要重建的也正是投资人、经营人和资源方三者的关系。只要一个项目有客观的估值和合理的对价，就可以嫁接在这一平台上。投资人、经营人和资源方共同组成GP，以大平台作为背书获得新的资金，并参与后期的投资收益。在赵男男看来，模式并不仅仅局限于此，“未来还会有新的创新，比如会采取完全互联网化，甚至A、B、C轮，完全按照互联网化的模式去做。我们希望打造的是一个真正意义上的创业大平台。”
绿都的新变革
三个男人为什么会走到一起并选择绿都？
这里还有一个调侃的段子。地产明星经理人陈凯打趣为：“老冯是搞车的代表资源方，老赵是管钱的是个老板，老周是搞技术的，三个男人也能唱出一台很赞的戏”。
事实上，这跟三人擅长的领域和绿都本身的发展有关。
此前，三人共同的交集在于龙湖的从业经历。离开龙湖后加入绿都前，赵男男、冯劲义、周德康三人都曾在中型房企短暂执掌帅印，分别担任新华都地产、升龙和俊发总裁。年龄最小的70后成员赵男男思维活跃，辩才上佳，是个骨子里的创新主义者。冯劲义则是脚踏实地的务实派，擅长投资和战略布局。最年长的60后成员周德康，技术出身，谨慎稳妥，在产品研发以及项目规划方面有着独特的看法。
赵男男说：“有一天，发现自己的脾气比领导还大，才决定创业。”周德康面对赵男男的邀请是“不好意思拒绝，最终走上绝路”。冯劲义笑了，“我自己创业曾经非常成功，所以，想带上兄弟们一起成功。”
不过很显然的是，传统的地产开发业务带给职业经理人转身的空间并不大，这也使得他们不得不考虑在已有的优势上进行拓展。而正在变革中的绿都正好给了他们发挥的舞台。
绿都的母公司是国内最大的客车生产集团之一的郑州宇通。绿都于2002年成立，长期来深耕于郑州为主，共计开发25个项目，体量上不算大。三人中，冯劲义最早加入绿都，时间在2015年8月。彼时，绿都被外界称为“血洗中高层”的大换血已经接近尾声。业界也开始期待绿都的新未来。之后，周德康和赵男男纷纷加入。
绿都的全国化进程在去年陆续开始，迁“都”上海是一大明显的标志，今年2月的IPO尝试更是一大佐证。
按照绿都品牌方面人士介绍，“我们仨”的创业模式，可理解为“宇通孵化绿都，而绿都孵化创业项目”。这就意味着，财团的背书只是一个方面，未来三人还需要“自己找钱，自我投资”。
目前，绿都的业务架构已经调整为两大板块：房地产开发和金融不动产。
而绿都金融不动产板块核心就是找到并选择那些价值被低估的不动产资产。跟黑石模式一样，在投资方向上，四种资产将被整合。据介绍，主要为大型购物中心、写字楼、与旅游相关的客栈业务和每十万平米住宅规划相配套的五至八千平米的社区商业。
当中，旅游客栈是重中之重。在持有上将轻重结合，在操作上将打造客栈管控系统，销售系统、运营系统，延展客栈资产本身价值非常重要的东西——商业。在赵男男看来，每一个产品要聚焦在项目本身，做最匹配的产品研发，不靠规模化的复制路线。
以绿都迪斯尼项目为例，在分析了整合市场和迪斯尼的区片规划后，项目定位为客栈旅游集散地。按照周德康的介绍，项目在规划上做了调整，住宅上做了一个具有石库门里弄性质的客栈群落，底下一部分主要是商业的配套，还做了二十几个接近900间的客栈群落体，有分散的有集中的。把商业变成了邸商加上客栈群落的规划，消费者在体验了迪斯尼后，还能在这里感受到上海老城乡的风景。据了解，目前在浙江长兴还落地了川步和天泉两个客栈项目。
不过从目前看，无论是绿都已有的房地产开发亦或或是作为创业产品的后两者，都不乏先行者。当天融侨集团康红恩更是形容为“内容看下来挺老实，但跟现在当下的所谓的边缘式创新，长尾式的创业不搭界。”
对此，赵男男则回应：“老的业务也能做出一些新的事情。就像是每个家庭都要做清洁，但保姆做、老婆做或者老娘做还是自己做，因身份的不同，效果是不同的，我们仨做的是一个新模式下的老业务。”
冯劲义则解释为，“以前钱是稀缺的，资产并不稀缺；现在资产变成了稀缺品，钱反而不稀缺了。这就是我们的机会。”
不过这并非一条平坦的道路，但在《三个地产老兵的创业之旅》一文中，赵男男曾有过认知，“走老路，到不了新天地，沿着传统的发展路径可保一时安全但前路必定渺茫暗淡。而我们选定的新路却既没石头也没河。我们不愿死守瑞金，但又如何能确保前行之路通向延安……创业，在理想与现实间爱惧交织，是三个老男人的不凡征程。”
三个老男人的不凡征程开始了，而他们仨的投资人则等着收获一张满意的答卷。
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