孙宏斌粮仓论:大家蜂拥拿地时,融创会退出

2016-05-24 04:24:11
来源: 时代周报
在年初,孙宏斌为融创今年的路径定调了十字方针:“判断、继续布局、控制风险。”他用两手准备去“扩大粮仓”—在大并购序幕开启时,提前谈判进场;在一手土拍现场,做好测算就拿地。

时代周报记者 刘娟  发自北京

掌舵手孙宏斌将2016年定义为融创(01918.HK)的新起点,销售目标定为800亿元,并将在2017年冲击1000亿元。

大量优质土储,将是孙宏斌团队打千亿战役的弹药。作为房地产开发的前端,土地市场冷暖正是开发商预期未来好坏的“试金石”。在冲击千亿阵营之时,判断与规模,选择与血拼,孙宏斌认为谁更重要?

在年初,孙宏斌为融创今年的路径定调了十字方针:“判断、继续布局、控制风险。”他用两手准备去“扩大粮仓”—在大并购序幕开启时,提前谈判进场;在一手土拍现场,做好测算就拿地。

这考验孙宏斌团队的判断能力。日前在接受时代周报记者采访时,孙宏斌吐露心声,他信奉选择和判断大于一味努力。比别人提早半年布局,这才能保证融创安全。

这都源于他作为一个生意人的买卖哲学,“开发商都有自己的计算方式,每个人的日子自己过。”

“2/3土储来自并购”

孙宏斌立下军令状,2016年要去深圳。

在收购佳兆业折戟后,孙宏斌试图通过各种路径进入深圳,他的华南收购小分队去年起一直活跃在广深一带,不放过任何机会。

去年12月25日,融创就曾与泰禾在深圳土拍赛中展开角逐,最终不敌。那块地,最终拍到了楼板价7.99万元/平方米,是去年的全国单价地王。

融创要进入虎踞龙盘的深圳,并非易事。2015年,深圳楼市以47.5%的逆天涨幅,攀上另一个高峰,领跑全国。在这里,融创要面对的,是早已生根的龙头万科、招商、华润、华侨城以及地头蛇卓越、鸿荣源等。短兵相接的,甚至可能是正在“重生”中的佳兆业。

债务沉重的莱蒙国际(03688.HK),让孙宏斌终于找到了进入深圳的契机。

5月19日晚间,融创与莱蒙国际联合宣布签订框架协议,莱蒙国际以近44亿元交易总额出售公司旗下的7个地产项目给融创,交易价款包括33.9亿元项目代价以及10亿元公司间贷款。

这7个项目分别位于河北燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地。融创预计将从这笔收购中获得总建筑面积超过188万平方米的土地储备,预计可销售或租赁总建筑面积为125万平方米。

在绿城、佳兆业、雨润等一连串大并购失利后,孙宏斌长了心眼。为了确保这次收购莱蒙国际不是搭人搭钱白忙活,孙宏斌设置了苛刻的条款—如果莱蒙国际在3个月内未召开股东大会或交易未能获得批准,融创有权终止框架协议,要求莱蒙国际退还所有款项,并且向融创赔偿相当于所有已支付款项30%的罚款。

这样看来,这是笔十分划算的买卖。莱蒙国际与融创的城市布局有所契合,都集中在一二线城市。去年莱蒙国际物业销售平均售价接近2万元/平方米。事实上,这两家公司已不是第一次交手。去年2月,莱蒙国际就曾向融创出售了上海浦东唐镇项目的30%股权。

近年来,孙宏斌尤其愿意在并购市场寻找机会:获取大量的低成本土地,同时用较小的投入撬动成倍的销售。

以2015年为例,融创先后与中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联以及烟台海基置业等达成并购协议,孙宏斌的触角也借此伸入南京、武汉、成都、西安、太原、合肥等二线城市。

今年以来,融创收购动作连连。在北京昌平、怀柔等地,融创收购两处货值高达百亿元的别墅项目;在苏州,融创收购了德尔两个项目;在上海浦东、郑州等区域也先后收购多个项目。

同样是19日,在香港召开的融创2015年股东周年大会上,融创行政总裁汪孟德感慨道:“公司有2/3的土地储备为收并购获得,这些项目能比较好地控制时机和成本,周转速度比招拍挂要快。”

数据显示,融创目前总土储货值4427亿元,其中1576亿元为公开市场获得,另外2851亿元为并购而来。

汪孟德坦承:“收并购也是非常困难、非常复杂的事情,必须得对收购标的的资产、风险等作出判断,也要有个互相理解的过程。但好处是,收并购通常不是多家谈,而是只谈一两家,因此彼此之间有高度的信任关系,价格也较为可控。”

2016年,在这趟并购列车上,融创的身影仍将不可或缺。孙宏斌称,“融创目前主要还是以收并购为主,正在谈多个收购项目,有些会通过公告公示,有些可能不会公告”。

“我没有高价抢地”

在一级市场,融创拿地也十分凶猛,身影遍及长三角、珠三角的多个城市。

5月18日,融创以总价18.7亿元拿下太原理工大学旧校区储备地块,楼面价达5432元/平方米,一举成为太原的新晋地王。此前一周,融创还以30.05亿元、楼面价3.83万元/平方米竞得上海松江区地块,刷新“地王”纪录。5月初,融创联合合景泰富拿下增城两宗宅地,宣布正式进入广州,其5800元/平方米的楼板价,也刷新了板块内的地价成交纪录。

再往前看看,融创以6.22亿元总价拿下东莞清溪项目,楼板价8135元/平方米,成为清溪新“双料”地王;融创以总价30.75亿元竞得杭州三堡和笕桥宅地,楼面价已接近甚至超过部分楼盘的在售价格。

外界习惯以“地王制造者”的眼光来看孙宏斌,他很不满,也不承认。

“融创从来没有高价抢地,我看好它,是因为我觉得它不贵。我认为它贵的时候,我们就不会买了,”孙宏斌有自己的拿地逻辑,“这么多年,我没有一次去过土拍现场。因为拍地钱,我们已经问过价,做过充分判断,不需要在现场去做决定。”

孙宏斌自视决策很小心,“因为地拿错了,项目怎么做都不会对。”他提到上文中的上海松江地王,说“之所以拿这块地,因为它确实很稀缺。”

继北京、上海、深圳之后,近期南京、苏州等城市土拍市场也一片火爆。近期南京土拍竟然拍出了4.5万元/平方米的楼板价,直追一线城市地价。孙宏斌对此一直质疑。

“在全国经济运行各项指数偏差的大环境下,只有房地产一路高歌猛进,这是不对的,”在孙宏斌看来,苏州、南京等城市已经出现地价泡沫,难以为继。

他以曾经“房价跳涨过上海”的杭州为例,一度引发房企盲目的扎堆效应,土地高烧将杭州后面几年的上涨空间都吃掉,导致很多开发商亏钱。

“房价一日千里,地价一日万里。现在只要是新地块出来,都是地王。这块地的地价是上块地的房价,能不是地王吗?”孙宏斌同样吐槽高频“地王”,称,“市场的承接力追不上地价上涨的速度,才出现很多项目被豪宅化的现象。也因此,地价有泡沫,而房价暂时还没有出现泡沫。”

孙宏斌信奉“选择和判断大于一味努力”。大家蜂拥而至时,融创会退出。

“这些年来,我们的节奏把握得还不错,过去别人一直在三四线城市布局的时候,我们一直坚守一线。但当大家在一线城市抢地的时候,我们布局了一些强二线城市,”孙宏斌强调说,“融创对市场的判断,一般比其他开发商快了半年,这就是融创安全的地方。”

“接下来,市场的流动性一定会收紧,房地产不断地上涨是不可能的,所以目前在北京土地市场,我们连名都不报了,”孙宏斌如是说。

汪孟德在股东会上再次强调,融创获取项目有三个重点,除了聚焦一二线城市和看重收并购外,还有一个重要原则,就是“超过底线的土地坚决不要”。

“风险控制是底线”

除了稳定的扩张战略,融创还需要一条能够打得响的产品线,去扩大他们在豪宅市场的影响力。

5月16日,孙宏斌再度为北京壹号院站台。

北京壹号院—2013年北京农展馆“地王”,楼板价高达7.3万元/平方米。这个项目有着一个宏大的目标,他们号称要在全世界顶级豪宅项目里“为中国代言”。这是中国豪宅项目里几乎从未有人喊出的口号,也是融创至今最为高调的作品。

以7.3万元的楼面价拿下北京最好的位置,孙宏斌认为,这笔买卖亏不了。

“未来北京壹号院将是全国成交均价最高的项目。”融创中国北京公司副总经理娄艳青介绍称,这个项目产品设计成大平层住宅,有近200套房源,售价从4000万元起步,最高超过1亿元,单价从十几万元到30万元不等。

该项目自去年6月首次亮相后,目前已销售了10多套房源,网签均价一度逼近20万元/平方米。

去年起,融创开始大力推广自有的“壹号系”和“臻生活”。不仅在北京,融创在苏州收购的德尔太湖湾也在近日被命名为苏州壹号院。这也是融创在二线城市复制的首个壹号院产品系列。据该项目负责人透露,初始报价为3万-4万元/平方米,部分跃层单月报价高达10万元/平方米,刷新苏州楼市单价纪录。

截至目前,融创都是为数不多的、对房地产主业坚持到底的房企。

当整个行业大谈轻资产、转型、互联网+、物业分拆上市等“时髦”概念的时候,孙宏斌却批判说,这都是很荒唐的事情。

因此,当股东大会上有股东提出融创是否会考虑效仿万科、碧桂园推行合伙人激励机制时,汪孟德给出了否定的答案。

汪孟德坦言,融创一直在关注和研究合伙人跟投激励方式,有科学的地方,但是融创不太倾向于用合伙人这种激励机制,“我们只希望在薪酬方面能在行业内保持一定的竞争力。”

汪孟德认为,房地产项目经营最核心的因素:一个是土地获取、市场判断;另一个是产品能力、产品品牌,但对于区位选择、拿地、产品品牌和产品定位,都不是由项目层面的管理层来决定的。而且现在房地产每一个项目投资都非常大,几十亿甚至上百亿元,项目管理层也没有能力承担这样的投资责任。

融创也明确表示没有出海计划。汪孟德提出,他们未来会在规模、资金成本等方面作出努力。

汪孟德自评,他和其他管理层这几年如履薄冰,努力做事,“跟万科、恒大这些公司相比,他们都是30年量级的公司,融创历史只能比别人多干一些活,多作出努力,才能够站稳脚”。

在规模上努力是诉求,但汪孟德强调,风险控制是融创坚持的底线,是第一位考虑,“不管多大的生意,如果有风险就要坚决选择退出”。

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