• 越调越疯狂 上海土地第一拍背后

    地产 > | Time Weekly - 2016-05-17 03:36:14
  • [摘要] 地价迅速膨胀,新拍土地价格反超过房价的现象,在过去上海的土地拍卖市场司空见惯,但这是3.25新政后已经45天没有经营性土地供应的上海。

    时代周报记者 杨静 发自上海

    一位老农扛着锄头,步履缓慢地走过上海松江泗泾外婆泾河东边的一片菜地。夕阳西下,绿油油的植物在风中左右摇晃。

    这是2016年5月11日的下午6点。就在三个小时前,这里的两块“双子星”宅地相继拍出了近4万元/平方米的楼板价,一举打破了去年10月由同济地产以20531元/平方米的楼板价所创造的松江区域宅地楼面单价地王纪录。

    其中,北边的10-05地块(以下简称“05地块”)被格力地产以37675元/平方米的楼板价收入囊中,溢价108.6%。紧紧挨着的12-01地块(以下简称“01地块”)被融创以38291元/平方米的楼板价竞得,溢价率111.62%。而与地块毗邻的金地自在城、建发玖珑湾等项目售价每平方米则在3万元左右。

    “疯了。”拍地失败后,一走出土地交易中心的开发商心有不甘,他向时代周报记者甩下一句话,“不需要买地了,现在直接买周边的房子更便宜。”

    和市中心的繁华喧嚣不同,这里不少路在地图上甚至都还找不到标注。郊区或者近郊,是外界给的主观印象。但和上海大多待开发的区域一样,这里被冠以“价值洼地”之称。而在过去两年时间里,区域内所成交的土地数量只有两块。

    地价迅速膨胀,新拍土地价格反超过房价的现象,在过去上海的土地拍卖市场司空见惯,但这是3.25新政后已经45天没有经营性土地供应的上海。这样的结果难免让外界产生了一种荒诞感—为什么越调控价格会越高?

    在地价推高房价与房价拉动地价不断的联动循环下,调控或将会走向强弩之末。新政后的45天里发生了什么?随之而来的疑惑是,地产商们是在豪赌明天透支未来,还是对未来房价的走势作出先知先觉的预估?作为房产开发的成本之一,地价被一再推高,是否意味着已大幅飙升的房价未来将无惧调控而再次升高?

    随着拍卖会上槌子的落定,这些疑问再次扑面而来。

    3·25之后的第一拍

    夹杂着各种情绪,上海新地王时代的序幕在5月11日缓缓拉开。

    当天下午3点半左右,走出上海土地交易中心12-01地块拍卖现场的杨科(化名)感觉自己刚从一个巨大的漩涡里逃脱出来。虽然没有拍到地,但却如释重负,“不过这只是暂时的。因为地还是要拿的”。

    从3·25新政后,有的开发商等待了45天,有的至少“饿了”一年,有的甚至更久。还有一个事实加剧了杨科的不安。按照上海市规土局2016年年初发布的《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要》,上海2020年之后不再新增建设用地。

    闻到了“地”的味道,大家没有理由不猛扑上去。

    按照公开信息显示,01地块有31家竞买人,05号地块则为33家,从场外交易大厅的实时直播电子屏上看,土拍现场人头攒动,黑压压的一片。据时代周报记者确定,旭辉的投资发展部、金地的投资拓展部、中国铁建运营中心总监和融信华东区的总经理都参与了当日的土拍。

    这一天共有四块土地出让,上午下午各两块。早上,以22625元/平方米楼板价成交的上海远郊奉贤南桥新城地块,已经让外界大为惊叹。而这只是预热,当天的开发商都知道,高潮是下午松江泗泾两块宅地的出让。

    如预想那般,虽然土拍在13点30分正式开始,但12点刚过,上海房地大厦一楼的紧张气氛已经开始蔓延开来:有的紧紧抱着装着各类资质证书的公文袋,有的不断地以深呼吸来平复心情,有的则不停地向周围张望侧耳聆听。到了13点,前往五楼土拍大厅的电梯口已经围满了人,大家生怕被抢了位置,错失了这通往五楼的通道,继而错失土拍资格。

    两块地分两个场地同时竞拍,这让好几家开发商猝不及防。快进入闸门的时候,现场有的开发商忽然停住了脚步,犹豫着到底应该做怎样的人员安排。“把蓝牙打开,咱们实时对话,尽量两块地都拿下。”杨科对他的团队成员说,和金地、龙湖、新城、金茂等竞买人一样,他们选择了双线操作。

    土地拍卖现场的各种景象和数据记录着5月11日下午的一切。

    一次次的举牌。下午两点半左右,05地块的竞拍接近尾声,撕咬在30号格力地产、20号融创和27号同济之间展开。在报价进行到18.85亿时,主持人不得不提醒道,“竞价过程相当激烈,大家谨慎出价,也让主持人喝口水。”现场笑了,不多久,随即笑声就被掌声掩盖,14时34分,19.65亿元,格力地产最后成交。

    一轮轮的上涨。05地块结束后,01地块的拍卖还在继续,但价格已经飙至28亿元。23号同济地产和28号融创的举牌进入白热化,你追我赶不相让。15时,30.05亿的总价,01地块成为融创的盘中餐。

    一次次的绝望。杨科事后向时代周报记者回忆说:“到了后来也只能看着融创和同济在举牌,我不知道这是不是一个健康的局面。现在只要有地,就会有急于补仓的开发商争破头的去拿。拿不到的依旧拿不到。”

    而拿地的开发商也有着无奈。在被问及为什么如此高价拿地时,融创方面给同行的解释是“上海项目已经做完了,没有办法”。5月12日,2016城市观点论坛现场,和融创团队有过交流的上海大名城企业股份公司投资发展部总经理黄一珉对外澄清道。

    开发商高喊“不要冲动”

    但今天的地王以后一定会是明天的楼王吗?目前没有肯定的答案。但对于地王周边的项目而言,春天却提前来了。

    5月11日傍晚,时代周报记者注意到,金地自在城“别等了,人生与房价,再也回不到3字头”的广告语已经在微信朋友圈刷屏。“格力花了19亿元,而全世界都在恭喜国贸”的文章也陆续出现。对于这些项目而言,融创和格力更像是“接盘侠”的形象。

    按照惯例,地王的出现往往被视为房价上涨的信号,随即而来的是普遍买涨的心态。业内人士对此的分析是,不排除有项目近期会加快入市换取现金流。当然,推迟开盘从而换取更高的价格也不无可能。

    面粉贵了后,想吃面包的老百姓也在担心面包会继续变贵。不难发现,在痛斥高房价的同时,只要手上还有资金,人们还是在琢磨着是不是要买套房子,“不买房子,不然你告诉我到底买什么?”5月12日,地块周边的绿地香缇项目售楼处一购房者这样反问时代周报记者,因为所剩房源不多,他被销售告知项目下个月就要提前清盘,而价格也涨了3000-5000元/平方米。

    至于二手房方面,截至上周周末,时代周报记者从区域中介机构了解的情况看,目前尚未出现明显的涨价,但已经出现有业主态度从原先的着急出手变为不着急了。

    事实上,土地热了,开发商和地方政府对政策放松的幻想,也逐渐被打破。不少开发商已经相信,未来价格会越来越高。

    在新城控股集团高级副总裁欧阳捷看来,政策的核心诉求是冷却房价,“但冷却是暂时的,房价只是在上台阶中歇歇脚,天热了,房价还是会起来的。”他形容道。依据有三点,一是尚未被有效解决的供求关系,二是M2超发后货币的廉价,三是投机避险的存在。

    但他觉得可怕的是,当中国楼市成为一个永不降价的投资传奇之后,引来的新一轮调控。一旦这样,调控和房价之间奇怪的赛跑,没有尽头。5月9日,《人民日报》曾发了一篇题为《开局首季问大势—权威人士谈当前中国经济》的万字长文中权威人士强调,涨幅过快的城市有下调压力,需要微调。

    “不要冲动,不要冲动,” 5月12日,欧阳捷对包括时代周报记者在内的诸多媒体和开发商人士反复呼吁,“如果我们太冲动,把房价推得太高,那一定会引起新一轮的调控。这样对于上海来讲,所有的企业都会受伤。”

    在旭辉董事长林中看来,“一线城市土地市场泡沫,高价拿地风险很大。每一轮市场都会出现让你看不懂的东西,对风险的判断是非常重要的。我判断,未来一线城市大企业一定会深耕,而还没有进来的中小企业进来的难度是很大的”。

    扭曲的预售证发放

    眼下,如何踩准节奏,是业内对5月11日地王们的忠告。对于地王项目而言,未来市场是否真的能接受这样的价格依旧未解。但在这之前,企业必须要熬下去,现金流更不能断。

    对于地王而言,眼下有着更“好玩”的情况等着它。

    按照杨科对时代周报记者的形容,“仿佛在一夜之间,上海楼市重回计划经济”。他所指的是上海市政府对高端项目预售证的发放,以调节楼市的供应和成交。

    这在时代周报记者采访的诸多业内人士口中“人为扭曲了商品房市场的供需关系”。所以反映在数据上有了和上海土地热潮迥异的成交数据。按照上海链家市场研究部监控数据显示:4月上海市商品住宅成交量为97.2万平方米,环比下滑56.1%,同比下滑21.8%。成交价格较前月继续下滑,跌破3.3万元/平方米,为近7个月新低。成交量和成交价格均有下降。

    实际的情况是,4月20日之前,凡能够拿到预售证的大都是位于外环以外的项目。20日之后,不少内环的项目才进行了预售证的集中发放。

    这就意味着,在3·25调控之后,在大量项目推迟开盘的背景下,这些拿到预售证的项目成为市场的抢跑者。而不少拿到预售证的项目也部分失去了对项目的定价权,按照杨科的形容“政府能接受的价格是低于市场价格的。但这样其实没有解决供求关系的矛盾,只是延后需求的爆发”。

    如何办理预售证,已经是不少房企的一道难题。一位拿到预售证的营销负责人王梦对时代周报记者称,春节前企业已经预感到政策会发生变化,但即便庆幸于加快办理了预售证,现在更头疼的是项目第二批的预售证愈发难以办理了,“长此以往,肯定会逼着开发商想出各种变通的歪招”。

    但这并不能阻碍开发商对土地的执着,地价和房价上涨的气息已经开始被闻到。5月18日,上海周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块已经进入公众的视野,而截至目前,报名竞拍的房企已经有40家。

    (应采访者要求,文中杨科、王梦为化名)

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