发力地产金融 嘉凯城商业运营探路
2014-04-17 03:28:43
来源: 时代周报
嘉凯城结合国家新型城镇化战略与自身特质，提出“新型城镇商业运营商”的新角色定位，以期逐步实现从单一的房地产开发商到资产运营商的战略转型。
本报记者 刘科 发自上海、杭州
进入2014年，越来越多的地产商在地产与金融的联姻上动作频频，或携手银行，或再战资本市场，预示着中国房地产开发模式从关系为王、土地为王的时代进入了金融为王的时代。这种变革的迹象早在数年前已初显端倪，嘉凯城集团股份有限公司（000918.SZ）培植属于自己的房地产金融业务就已默默进行了近3年。
4月15日，嘉凯城集团副总裁、董秘李怀彬在接受时代周报记者采访中表示，嘉凯城旗下的投资管理公司凯思达到去年年底管理基金规模达到35亿元，其长期目标为立足国企平台，倡导价值投资，致力于成为中国一流的投资管理公司，逐步发展成为既有房地产金融基金业务，也有其他PE/VC股权投资、财务顾问和资产管理等业务的领先投融资平台。
而嘉凯城发力金融的背后，则是公司在经营模式创新上的探索，更深层次的逻辑是，嘉凯城结合国家新型城镇化战略与自身特质，提出“新型城镇商业运营商”的新角色定位，并在商业模式上融合地产开发、商业资产管理和金融业务，以期逐步实现从单一的房地产开发商到资产运营商的战略转型。
涉水地产金融培育新增长点
如果说持续的国家宏观调控加大了地产商不确定性预计融资难度的话，那么对于资金密集型的地产业而言，房地产金融业务可以有效解决包括地方政府在内的参与各方的投融资问题。
由诺承投资和投中集团共同发布的《2013人民币房地产基金年终报告》显示：在2010年之前，国内人民币房地产基金仅有20多只基金，100亿元左右的市场规模。2010年房地产基金开始蓬勃发展，当年新募基金数量48只，募集规模271.6亿元。
正是基于对行业趋势的认知，嘉凯城在2011年成立了规模化的房地产金融运作平台—凯思达，希望在提升运营能力同时，培育嘉凯城新的盈利增长点。
“我们在深入研究欧美房地产行业模式和充分调研之后，认识到金融化模式已经成为行业发展趋势，因此考虑成立凯思达股权投资公司作为尝试与探索。”李怀彬说。
目前，国内房地产私募股权资金存量约4000亿元，而美国房地产私募股权投资基金约1.5万亿元人民币，欧洲约2万亿人民币，由此可见国内市场空间之大。
从竞争优势来看，除去外资及私人机构之外，目前国内外开展房地产金融的模式主要有两种，一是以金融机构主导设立，比如建银精瑞，其融资能力较强；另一种则出身地产商,比如金地旗下的稳盛投资和嘉凯城旗下的凯思达，相较而言，这类房地产金融企业的优点是对项目的判断力、把控能力与投后管理能力较强。
2012年，凯思达联手中融信托，发起设立总规模为50亿人民币的房地产基金嘉融优势发展基金（下称“嘉融基金”），其中第一期发行8亿元，投向嘉凯城旗下的湖州龙溪翡翠项目。
嘉融基金通过债权和股权两种方式向项目进行投资，基金向开发商增资或受让原股东股权，原股东直接获取资金；基金通过持有股权分享项目超额收益。
此外，嘉融基金向项目提供委托贷款，用于项目开发。嘉凯城对基金向项目公司提供的委托贷款提供本息担保，为项目公司及时偿付债权本息提供流动性支持。
我们认为房地产金融有望成为公司未来业绩的增长点。一方面房地产行业的细分将带来更多的市场需求；另一方面险资等大型机构者投资限制的逐步放开，也将带来更多的资金来源；此外，政策对于创新的鼓励也会极大拓展市场空间。”李怀彬说。
除了中融国际之外，目前与嘉凯城合作的金融机构有上国投、华宝信托、东方资产等，预计可提供不低于100亿元的资金支持。
新型城镇商业运营商
国内房地产行业发展已经进入到一个相对成熟阶段，拿地-开发-卖房的传统房地产开发模式面临挑战，利润空间越来越低。在政策面和行业面的变动之下，嘉凯城主动求变转型升级，其路径为新型城镇化背景下的产融互动。
2012年下半年，嘉凯城成立商业资产管理公司，以此为平台整合旗下商业项目和开拓城镇商业业务，在上海、浙江等拓展区域内的城镇商业业务并逐步将其与房地产开发主业与房地产金融打通运营。
李怀彬认为，在传统的房地产业务价值链中，项目的获取能力是关键。但是，在现在和未来，对行业链上各个环节的运营管控能力，成为真正的价值创造核心，而这其中金融设计和投融资安排是关键。
可以说，嘉凯城在2013年一系列的举动，都有着未雨绸缪的意味。2013年7月，嘉凯城在之前的房地产金融业务类型上，直接将房地产金融与城镇商业业务相结合，由凯思达设立嘉盈城镇商业发展基金（下称“嘉盈基金”），基金总规模拟为20亿元人民币，其中Ｉ期基金规模约为4亿元，投资期3年，投向无锡的一个城镇商业地产项目。
同年12月，凯思达发起设立总规模约为10.3亿元的嘉盈城镇商业发展基金II期，投资城镇商业项目—苏州苏纶场风情街项目，投资期为三年。其中，凯思达出资认购了近30%的劣后级份额，以达到享受未来对应资产增值收益的目的。
如今，再简单地用“住宅开发商”来形容嘉凯城已经不合时宜。进入2014年，嘉凯城明确将自己定位为新型城镇商业运营商，在房地产开发主业的基础上，大力发展城镇商业和房地产金融两个战略业务板块。
这种运营模式的逻辑是：一方面，通过城镇商业衔接公司开发主业，对开发项目的商业资产部分进行统一管理与运营，提升房地产开发业务的产品价值。另一方面，对优质项目则考虑直接向房地产基金出售或共同持有，可享受资产运营与增值收益。
目前，嘉凯城正在浙江省店口镇这个联合国开发计划署试点城镇、全国发展改革试点镇、首批浙江省小城市培育试点镇打造城镇商业的示范项目—店口城市客厅项目。与一般商业物业不同的是，该项目不仅包含商业业态，还配置了教育、医疗、文化等公共服务资源，建成后将成为新型城镇化背景下的体验式消费型城镇商业中心。
按照规划，建成后，当地政府回购约1/3，用于教育、医疗、文化等公共服务用途；商业部分则销售50%，剩下50%计划整体出售给基金公司。
在此过程中间，嘉凯城通过对商业物业的统一管理与运营，实现商业物业的保值增值。另外，还可能作为劣后级股东投资相关基金，在基金完成退出后获得资产增值收益。
探索“地产开发+资本运作”
“嘉凯城正在探索的是将商业地产项目资本化，在一定程度上与新加坡凯德置业的发展路径类似。”一位地产行业研究员如此评价。即在项目开发阶段，引入短期私募基金共同开发，然后在开业培育阶段，引入一只商业基金接盘，培育成熟后再转让给长期REITs（房地产投资信托基金），实现轻资产运营。
今年1月，证监会批复同意中信证券设立中信启航产品，以私募REITs的形式推动国内不动产金融实践，该产品将在本月正式开始发售。
“我们相信这仅仅是个开端，管理层对于创新鼓励以及新型城镇化背景下市场需求的不断释放，将给房地产金融的发展带来长期的发展机会。”李怀彬说，“未来嘉凯城商业资产要做REITs，实现资产证券化。”
“从业务上来看，房地产基金如果做纯债权型融资，因为税收等因素，其成本比银行信托高，因此理性看待的话，房地产基金做股权投资型更具专业优势，也更具发展潜力，长期看，REITs一定是大方向。”凯思达董事长兼总裁赵卫群告诉时代周报记者。
赵卫群说，就现阶段而言，凯思达的重点是在风控可控的情况下，以规模促发展，进一步提升资产管理能力。据了解，2014年公司计划房地产基金管理规模不低于63亿元，以资金池的方式建立不低于30亿元的城镇商业专项基金。
“长期来看，投融资机构最重要的能力是资产管理能力，凯思达追求的是规模、速度、质量和效益的平衡。”在赵卫群看来，“合作中实现平衡很重要，当把自己放在铜墙铁壁中，合作伙伴就会全部暴露在风险中，这样的合作肯定无法实现共赢。”
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