中信“借鸡生蛋”：常振明欲破“整而不合”魔咒

2016-03-29 01:58:02

来源: 时代周报

在薪酬、管控和文化体系差别明显的两大央企系统之间，跨企业重组面临的人事关系和组织价格问题会更复杂。

整合细节出炉商业地产与一级开发纳入城投公司

中信“借鸡生蛋”：常振明欲破“整而不合”魔咒

时代周报记者刘娟发自北京

大象起舞，翩跹之地在香港。

2014年4月16日，注资中信泰富，中信集团在香港整体上市的计划最终落槌。这桩高达2269亿元的巨无霸收购方案，注入资产包括银行、电讯、证券、汽车、特钢、隧道、房地产及工程承包等一长串名单。当年8月，中信泰富更名为中信股份(00267.HK，以下简称“中信”)，掌舵手常振明。

“中信系”地产整而不合，业务增长缓滞等难题，自此就摆在常的案前。在这一轮国企改革，要求国有资本保值增值的大背景下，中信选择切割2400万平方米住宅地产。

整合思路在今年3月中旬明晰，常振明选择“借鸡生蛋”的对象是中国海外发展（00688.HK，内地平台“中海地产”，以下简称“中海”）。中海付出310亿元交易对价，中信成为中海的第二大股东。

接下来，中信聚焦的土地一级开发、城市综合体业务将以新成立的中信城市投资发展有限公司（简称“中信城投”）作为平台，中信副董事长兼总经理王炯亲自挂帅。

地产界兼并重组大幕，正缓缓拉开。2016年，被定位为国企兼并重组年。而住建部定调的2016年工作重点，包括房地产去库存和促进房企兼并重组。保利、中粮、中铁、中国电建加速重组地产业务的消息正山雨欲来。而葛洲坝、神华、鲁能等电力系央企地产业务重组也是下一步看点。

资产价值最大化

中海与中信间310亿元大额并购案，正引发越来越炙热的媒体聚焦。

3月24日，在致股东的信中，中信董事长常振明主动谈及上述重组，“公司管理层对业务发展有一个共识，就是要在所涉足的行业打造有竞争力的龙头企业。如果凭一己之力难以达到这个目标，我们就要与行业领导者合作”。

作为老牌央企，中信横跨金融、能源、制造、房地产等60多个领域。中信希冀逐渐形成金融与实业较均衡发展的局面，但提高非金融板块盈利能力的工作，任重而道远。

常振明坦言，“去年的业绩就反映了这一点”。2015年，中信净利润418亿港元，同比增加5%，主要来源仍是金融业务，尤以中信银行为甚。非金融业务中，房地产板块是重要资产，规模庞大，但业绩表现欠优。

2015年，中信房地产收入275.28亿港元，同比下降8%；溢利贡献为42.92亿港元，占总业务溢利6.6%；业务资产2328.09亿港元，资产回报率仅为2%。期内房地产业资本开支30.13亿港元，同比却增长370%。

“这些年，特别是集团上市后，房地产对于中信而言造成了很大挑战，这些挑战有来自成本的因素，包括建安、财务、管理成本等。”王炯在业绩会上如是称。

在外界人士看来，中信旗下地产业务业绩增长乏力，于整个集团而言变得无足轻重，也是被“卖掉”的战略考虑原因。

中信地产在地产界起步早，资源禀赋好，在中信华南主导的深圳中信红树湾一举成名后，向全国进军。2005年，中信地产已挤进全国地产前列。但时至今日，其销售额却徘徊在TOP30之外，是唯一一家排名在20开外的央企背景的地产企业。

2014年－2015年，中信地产年销售额215.2亿元和231.3亿元，滑落到行业第41位，彻底跌出“第二军团”。

同业竞争导致的资源纠纷，以及内部运营不畅，是中信地产逐步走向衰败的重要原因。“事实上，中信内部两大地产平台中信地产和中信泰富在区域划分和产品区隔上一直不清晰，导致两者都想跟集团要资源，内部争斗争宠严重。”在兰德咨询总裁宋延庆看来，中信内部地产主体设置乱，内部争斗严重，再加上BOT模式弊端和产品线散乱，从而导致资产周转率低，利润贡献小。

常振明坦承，中信的规模和土地储备较行业一流企业仍有一段距离，而去年全年，中信一大业务重点就是促进资源整合，寻找更佳操盘手。

据时代周报记者了解，中信剥离地产业务的谈判自去年启动后，先后谈了好几家。“原来碧桂园盯上了，最终还是选择了和央企中海合作。”

在房地产行业素以成本控制著称的中海成了中信学习的样本。谈及中海时，王炯毫不吝惜溢美之词，强调中海在管理，特别是成本控制上“优于一般的房地产公司”，“是中国房地产的第一集团军”。

2015年，中信地产板块股东应占净资产收益率只有5.7%。同等财务指标下，2015年，中海地产股东应占净资产收益率达到了17.39%。两者的净利率分别为15.54%和23%。

常振明称，中海是一个理想的合作伙伴，而我们各自最大的股东中信集团和中国建筑工程总公司是长期战略合作伙伴，有着良好的合作基础。他坚信，中海能使中信这部分资产实现价值最大化，而且通过持有中海的股权，中信可以继续参与国内住宅地产市场的发展，“重要的是为公司创造价值、带来利润。”

在3月24日当天举行的投资者会议上，中信管理层透露，与中海重组并成为第二大股东后，公司将从中海获得30%的分红比例，未来希望尽量保持在较高的水平，具体仍在商量中。此外，中信也将向中海派驻一名非执行董事。

聚焦一级开发与综合体

在住宅业务注入中海后，中信将专注于做一级土地开发以及城市综合体开发，尤其是商业地产在核心城市的存量运营，定位于城市运营商。

长久以来，中信一直表现出对商业地产的重视与热情。在中信2014年的上市资产包中，共有4家公司从事房地产业务，其中与中海交易涉及到的中信地产、中信泰富，其旗下均有大量的商业地产项目。中信地产于2014年成立中信商业管理有限公司，拟在商业地产基金方面有所发力；中信泰富则以商业地产为主体。

另外两家公司分别是中信和业、中信兴业。中信和业于2010年拿下北京CBD核心区Z15地块项目，拟打造成北京市的最高建筑“中国尊”，就其地段和体量而言，堪称中信旗下最优质商业物业之一。中信兴业旗下除大量港口、基建等项目外，还与宁波市宁海县西店镇共同运营PPP项目“中信（宁波）西店新城”。

此外，非上市资产中的中信国安集团，旗下也有相当规模的住宅、商业地产、旅游地产等项目，分布在北京、廊坊、太仓、北海、峨眉山等地。

据时代周报记者了解，中信的商办物业规模可达250万平方米。其中，上海中信泰富广场、陆家嘴滨江金融城等均为自持项目。

截至2015年底，中信持有投资性房地产285.08亿港元，同比微降0.82%。常振明表示，中信旗下有位于多地的商业性物业，这些物业的增值会相当大，“公司也在考虑通过各种方式来实现价值”。

“调整之后，中信内部房地产业务的地产属性将弱化，金融属性将增强，”中信内部人士陈凯（化名）向时代周报记者透露，中信的优势在于用于包括中信信托和中信证券在内的全方位金融平台，未来，中信或通过商业地产资产证券化、试水PPP等方式为中信提供稳定收益。

至于中海向中信转让60.50亿元资产包一事，常振明回应称，目前尚未明确中海转让资产的规模、金额等内容，或主要以综合体为主。

而被问及中信城投是否有分拆上市计划时，中信管理层并未给予正面回应。王炯表示，资本运作是一个非常好的手段，但应建立在项目的建设和运营得到充分释放后，才能寻求（上市）这方面的发展机会。

员工公开信“问路”

世纪牵手时刻，中海、中信高层弹冠相庆，而一股浓重的担忧、迷茫情绪却在中信内部迅速弥漫。

“与中海的重组决定，我们也是14日通过公告才知道的，所有人一片静默，眼含泪水。”中信地产华南某公司员工张宇（化名）对时代周报记者透露，当天，公司曾开会表示，今年地产员工的薪酬体系不会变，但明年会有双向选择。

这意味着，中信地产员工将面临着下岗，或重新就业的难题。

“3月14日至今，集团一直未给地产员工明确、妥善的安置方案，员工在公司层面获取不到直接、有效、准确的一手信息，”3月23日，时代周报记者收到中信地产员工写给集团的公开信，信中称，“这导致员工没有方向，没有方案，焦虑感倍增。”

中信地产员工希望集团层面尽快给予答复，明确去向。

他们的担忧并不难理解。以往任何一场整合，都会涉及复杂的人员变动。中海今年1月初才完成与同系统的中建地产的最后人事整合，耗时长达两年多。据时代周报记者了解，血缘关系并没有让中海和中建产生认同感，合并之初，中海内部就有个口号，中建人员全部降级使用，待遇跟着级别走，愿意来则来，不愿意就请走人。

如今，在薪酬、管控和文化体系差别明显的两大央企系统之间，跨企业重组面临的人事关系和组织价格问题会更复杂。

事实上，中海与中信达成交易的先决条件，包含了中信顺利完成内部地产重组。过去数年间，中信内部都有整合中信地产和中信泰富的想法，但因地产板块盘根错节的复杂关系，中信整体上市等种种原因，这两家公司始终整而不合，各自业务至今依旧恣意重合发展。

按照中海主席郝建民在3月18日业绩会上的说法，中海与中信同宗同源，是可以互相融合的，“双方将是合作关系，而不是敌对关系，未来是共同的。”

王炯则表态，中信集团对此事全力、高度负责任。他在3月24日中信业绩会上表示，“员工问题，中信和中海对接上都有原则上的安排，中海也表示中信地产转移过程中对应的员工都可以接受。”但他转而称，人员的流动也是双向的，比如待遇等都可能影响最终选择，“集团会妥善安排员工去向，甚至可以安排到新的平台。这里面可能就需要做一些研究。”

郝建民相信这次的整合会成功，并且在短期内就能完成，“如果审批流程顺利的话，预计六个月内可以完成，最迟也不会超过年内。”但中信高层常振明、王炯等未对整合时间表作出明确表态。

在薪酬、管控和文化体系差别明显的两大央企系统之间，跨企业重组面临的人事关系和组织价格问题会更复杂。