融信迁都上海 “福建狼”强势扩张

2016-03-22 03:37:04

来源: 时代周报

单伟的到来被外界认为融信将启动狼性营销的开始。在入职融信之前，单伟被业界称为绿城和融绿平台的销售神话。

时代周报记者杨静发自上海

从福州到上海有多远？谷歌地图给出的直线距离是770公里左右。对于融信中国而言（03301.HK以下简称“融信”），这是它全国性房企梦想的开拓路线。

3月16日，融信正式对外发出“侬好，上海”的迁“都”声音。

作为一家起步于福建的地产公司，融信一直期望能摆脱外界对其区域房企的印象。在其发展轨迹里，亦有着和其他闽系房企相似的基因：从福建大本营向长三角区域扩张，短时间内集中拿地，用高杠杆迅速做大规模。

进入上海，融信只用短短3年左右的时间，但这一战场，融信至少在土地上已经投资86.2亿元，力度最大。当中，在上海虹桥商务区，融信几乎押注了所有的筹码。

此前，外界形容融信在上海的表现更像是“财务投资者”角色。现在，融信声称，从迁都上海开始，将在软实力和独立操盘力上跨越一个层级。

强势进入

迁“都”上海，融信并非第一家。据克而瑞统计数据，在2015年销售前30强的房企中，已经有23家将总部设立在一线城市，还有2家已经搬迁到了一线城市。

融信进入上海的时间，是和当时新一波闽系房企“重金进场”时间一致。

2013年起，赵巷、徐泾、洞泾、华漕等地块，被融信基本以联合拿地的方式收入，扩张态势汹涌。彼时，融信副总裁上海公司总经理林峻岭就对外表示过，现阶段融信的合作发展模式为阶段性阶段，今后自营项目将会越来越多，华东公司为融信重心。

联合开发是融信在上海的一大特点。目前上海的8个地块中，有5个为联合绿地一同开发。值得注意的是，除却2013年6月27日以47.21亿元高价拿下的徐泾会展中心3号地块，其余4个集中于2014年1月获得，且均为底价成交。具体为，2.22亿元的华漕镇MHPO-1402单元35-01办公地块、1.677亿元的华漕镇MHPO-1402单元36-01办公地块、4.716亿元的华漕镇MHPO-1401地块和4.063亿元的华漕镇MHPO-1402地块。

事实上，自2014年1月16日之后，融信在上海土地市场并没有任何斩获，直至2016年2月25日，以9.8亿元拿下上海青浦区盈浦街道盈浦路北侧49-04地块，楼板价15412元/平方米，溢价率28%。同一时间段，融信又在杭州以9.12亿元和13.9亿元获得两幅地块，此前的大本营福州以1.765亿元拿下平潭地块。从土地市场上的表现看，做大的决心在今年年初再度启动。

目前，融信已进入福州、漳州、厦门、杭州、上海5个城市。“今年，融信在布局上以海西经济区域和长三角区域为主，其中，在长三角地区上海和杭州是重点。”林峻岭声称。

融信中国品牌营销中心总经理单伟对时代周报记者表示，进入上海可以促进集团“长三角”区域深耕发展与项目发力，也为品牌步入国内一线的阵营提供保证。据其透露，未来融信还会找一些较有发展潜力的一、二线城市作为重点的拓展区域。

单伟的到来被外界认为融信将启动狼性营销的开始。在入职融信之前，单伟被业界称为绿城和融绿平台的销售神话。2015年他曾对外表示，融信的销售体系本身就有很强的狼性，而他的进入希望能将融信的销售额提升到一个新的高度，更大的目标是把融创绿城的“狼性”营销模式、理念融入到融信的基因里，形成1+1>2的效果。

按照招股书数据，截至2015年3月，融信共拥有430万平方米发展中物业，200万平方米土地储备。土地储备中，超过70%位于大本营福建省的福州，上海及厦门等一线及重点二线城市的储备仅有53万平方米。这被业界认为，土地储备上并不足够。

值得一提的是，融信上海面临的销售压力并不小。按照招股书上截至2015年6月30日的数据，4个开盘项目中，销售最好的为法兰西世家，预售率55%；销售最差的为融信绿地国际，预售率仅2%，总体预售率约30%。前者为刚需公寓和经济别墅产品业态，后者为商办项目。“未来融信的产品策略将以中高端改善型为主，且确保产品的利润率在10%以上。”林峻岭补充。

新征程

事实上，这家销售金额接近300亿元的公司扩张的每一步并不轻松。

在扩充土地储备的同时，融信的债务也处于高位。庆幸的是，融信擅长资本腾挪。

2016年，融信成为第一个在港股上市的内地房企，外界对其的评价为“其上市成败与否具有标杆性意义。尽管登陆港股有些波折，但并没有阻碍融信的动作”。

1月下旬，公司曾向合资格投资者配售总额不低于人民币35亿元的公司债券以及发行本金额人民币31亿元的首批公司债券。在随后不到一个月的时间，融信又紧接着发行金额为人民币4亿元的第二批私人公司债券，年利率为7.6%。

“我们目前正在优化财务指标。”林峻岭表示。来自第三方研究机构克而瑞发布的数据佐证了这一点。事实上，在上市之后融信的财务情况确实改善了许多，其净负债率由原来的约640%优化到上市后的375%，但是仍然在高位。

此外，目前的项目也是融信资金的一大来源。按照招股书显示，在融信34个项目中，14个为合营项目，全资项目7个，引入信托等资金方持股为13个。与融信合作的资金方包括东方创富一号投资企业、平安大华财富管理、天弘创新资产管理有限公司、中融国际信托、上海金元百利资产管理有限公司等，融信的持股比例从0.5%到66%不等，但大部分占比为51%。

值得一提的是，引入信托一方面可能会带来资金成本的抬高，另一方面也可以凭借这一工具撬动更大的资金杠杆。

仅从风险控制措施来看，融信不少项目进行土地质押，按照这种逻辑，融信对于相关项目承担的成本为土地出让的首付款。除此之外，其中不少项目的募集资金用以补充融信的流动资金，在这种模式下，项目公司资金回流集团，使得融信为旗下项目实际投入的资金也变得更少。

同时也是因为引入了信托基金，融信在融资手段上，可以大展拳脚。不具名投行人士对时代周报记者分析表示，操作上，信托基金可以股权投资形式入股地产项目，合作双方签订一份抽屉协议，到期后房企以约定利息回购股份。“这就出现了股权+债权的夹层融资模式，可以股东借款、应收账款收益权转让等形式借款。”

融信方面则乐观地认为：“有关物业可变现净资产将足以偿还未偿还的按揭贷款连同任何应计利息及罚金。”

对于融信目前的项目很大比例为联营项目这点，林峻岭也表示“今后会在上海增加独立操盘的项目”。