• 深圳炒房者的“扫货”岁月

    地产 > | Time Weekly - 2016-02-23 04:11:22
  • 用Excel表统筹月供日期,更青睐中长线投资

    深圳炒房者的“扫货”岁月

    时代周报记者 朱七七 发自广州

    犹豫与反复了四五个月之后,年轻的深圳商人申弥仁,终于在2015年10月咬牙买下了深圳市福田区园岭新村一套有着20多年楼龄的楼梯楼,68平方米的老房子,成交价425万元。当时,此处均价约为6.2万元。

    园岭新村是深圳最早最大的公务员福利房社区,部分区域拥有排名城中三强的园岭小学学位,历来是有实力的深圳家长必争之地。申弥仁经营家族的海味生意,从小到大住园岭新村,自住住宅单价已逾8万元/平方米,最终决定新购一套的原因,是看中老牌学位房的升值空间和将来的拆迁。

    到了两个月后完成过户,均价已经蹭蹭涨到7万元。

    “在深圳,买新房不如找一些条件好的老小区。周边配套完全不一样,有优质学位的老小区是刚需。我喜欢买二手房就是这个原因。”因为如此笃定,申弥仁和太太在深圳持有的房产均位于配套成熟、交通方便的市中心,然而即便如此笃定,他买园岭新村二手房的经历,还是在犹豫不决中贯穿了深圳楼市整个史无前例的2015年。

    自2014年“9·30政策”出台之后,深圳房价已连涨16个月,深圳市规划和国土资源委员会数据显示,2015年全年深圳新建商品住宅成交均价33426元/平方米,单年涨幅为39.43%。今年春节刚过,深圳楼市单日成交均价再突破9万元的历史新高。

    2016年1月末,深圳部分银行传出提高中介人员买房门槛,除要求交满连续36个月社保外,还普遍收紧面向中介群体的房贷政策。尽管此举未必有效,但被视为调控的靴子正在落下的先兆,关于深圳将出台新的调控政策的传闻,亦愈演愈烈。

    最多时手持二三十套

    2013年之前,申弥仁和妻子在深圳总共拥有四套住房,因为种种原因,房子并不在他们名下。到了2013年,夫妻俩又在皇岗口岸附近买了两套住房。

    这一年年初,银行开始放宽贷款,几个月后“国五条”出台,楼市反呈恐慌性上涨。这一年,得益于前海综合规划正式发布和深圳北站开通厦深高铁等因素,深圳宝安中心区和龙华新区开始出现大规模的楼市繁荣,关外逐渐形成真正意义上的新城区。

    一年繁荣下来,2013年,深圳房价全年上涨14.4%,达到历史新高,全年成交均价21626元/平方米。

    “2011年开始行情不好,市场压抑得太厉害,反弹是必然的。”在企业高管李志的记忆里,这一年,关外两个中心区开始出现和关内一样的繁荣。

    李志在深圳投资房地产的历史长达十几年,起步于21世纪初的前海。那时的前海一片荒芜,远非日后全中国人人皆知的自贸区黄金地,李志入手的价格不到3000元/平方米。而到了2015年10月,该片区均价已达6万元/平方米。

    前海那套住宅为李志带来了“滚雪球”的基础金,他从此进入了时时分析政策和成交数据、与中介打交道、看房买房装修卖房的生活状态。十几年来,李志经手过的房产一时难以计算,最多的时候是度过2008年金融风暴的谷底之后,他趁低入市一共持有二三十套房产,以至于在此后一年多的时间里需要用一张Excel表格来统筹不同的月供日期。

    许多投资客并没有那么幸运,不同的报道里,都有倒在楼市回暖的黎明前的断供者,其中就有李志的朋友。

    “短线对市场的破坏最大”

    尽管关外大开发如火如荼,房价一涨再涨,但无论申弥仁还是李志,都没有在关外买过房子,他们不约而同地表示,“稳健的投资应在自己熟悉的区域”。

    多年来,李志见过很多房子断供被银行回收拍卖的案例,也经历过了靠Excel管理房子月供的惊心动魄,如今他的风格自信而谨慎。他手里握有的房产减到八九套,他依然是深圳一名企业高管,其貌不扬,有着潮汕人一贯闷声发大财的风格。

    而多年来身兼两职,更让他无暇将眼光投向火热的关外。

    2014年央行的“9·30”新政之前,受全国楼市大环境影响,深圳的房价已经历了整整一年的低迷,根据中原地产的统计数据,2014年前9个月,深圳月均成交量仅有25万平方米,较2013年的月均成交量下降了32%,但在后期政策的连续刺激下,楼市成交量不断刷新纪录,到2014年12月,深圳楼市成交面积终于创下2008年以来的水平。

    在申弥仁和李志的观察里,“9·30”新政以来,外地投资客也主要集中在投资关外的新房。

    根据深圳中原研究中心监测,2015年新房成交中投资客占了近三成。而这些热衷投资的客户中,排在前面的依然是几大热门行业:金融、保险、债权类行业客户占比高达23%,交通、运输、物流行业的客户占16%;法律、会计行业的投资客占9%。

    “我从不炒短线,中国的楼市大多是政策市,有迹可循,不需要炒短线。”李志一再向时代周报记者强调。他表示,短线对市场的破坏巨大,在一个地方投资多年的人,都不会喜欢短线投资,而是希望市场稳步向上,这样才能长做常有。

    两周涨80万

    从“9·30”新政到“3·30”新政,人们都预计到了深圳楼市会涨,但大概没有人预计到会涨到如此疯狂。至少许多因为深圳良好的空气质量、优美的环境、出色的创业环境,而逃离北方灰霾南下的人没有预料到。

    “2016年,要买一套房。”2016年1月1日,林思郑重地给自己许下了这个心愿。一年前逃离北京南下时,她有一套北京的房子,虽然房子不大,位置不在三环内,但好歹是套北京的房子。房子没来得及卖出去,然后,林思眼看着就算卖掉那套房子也买不起深圳的房子了。她的微信朋友圈里,时不时会出现对深圳房价的无奈和吐槽。

    实际上在北上广深之中,深圳楼市的供求关系一直是最紧张的。深圳市房地产研究中心提供的数据显示,截至2014年末,深圳市常住人口的住房自有率仅为30%,与北京、上海约70%的数据相去甚远。

    林思这样近年才南下的刚需族,是在这一轮暴涨中最迷茫的人群。

    “3·30”新政带来的这一场意外暴涨,则让申弥仁夫妇再动了买房的念头,在2015年四五月份,他们就打起了园岭新村的主意。“我们的想法是卖掉其中一套房子,在园岭买一套学位房。”申弥仁回忆。

    不想园岭新村涨价更为疯狂。“一套20年楼龄的老房子,因为带有园岭小学学位,第一次去看的时候是340万元,两个星期之后再去,已经要420万元。”犹豫再三,盘算过卖房后手里能动用的钱之后,申弥仁放弃了,换成了同样带有优质小一学位、同为公务员小区的益田村。

    申弥仁却始终意难平,因此几个月后,他终于还是咬牙套现再买了一套园岭新村的房子,心中的石头方才落地。在房天下公布的数据中,2016年1月22日,园岭新村成交了一套86平方米的二手房,单价为7.33万元/平方米。

    如今,申弥仁开始将眼光投向更远。2015年末,传闻多年的深中通道获得国家发改委批复,许多在过去一年杀红了眼的深圳人,以“扫货”的姿态开车来到中山。申弥仁和他的朋友也加入了这一行列,各买了一套中山的房子。

    与此同时,和发改委批复几乎同步的是,中山市住房公积金中心发布《关于增加深圳住房公积金缴存职工作为我市公积金异地贷款的对象的通知》,这意味着从2016年1月1日起,在深圳缴存公积金的人可以在中山以公积金贷款购房。深圳成为第9个享此待遇的珠三角城市。

    (应采访对象要求,文中申弥仁与李志均为化名)

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