• 上海苏河湾地块出让迷局

    地产 > | Time Weekly - 2016-01-26 03:24:47
  • [摘要] 2015年11月2日,华润华侨城招商联合体经过80轮激烈交锋后,曾以总价83.4亿元夺得北京丰台地块,溢价率50%,折合楼面价5.6万/平方米。

    华侨城躺枪“被撤地”事件 

    上海苏河湾地块出让迷局

    时代周报记者 杨静 发自上海

    从出让前、出让中到现在的出让后,匹配“苏河湾”“华侨城”这两大关键词的地块注定不缺故事。

    故事的主角华侨城集团(以下简称华侨城)旗下的地产平台—华侨城A(000069.SZ)和华侨城亚洲(03366.HK),也因这幅上海苏河湾地区的“皇冠明珠”,一次又一次陷入多事的沼泽地。

    这一次,源起于1月20日出让的上海新静安区苏河湾新年首块土地。当然,如果进展顺利,华侨城在这一区域的土地储备有望从原先的7.1万平方米跃升至13.6万平方米。而69.28亿元的起始底价,有望最终百亿元成交,成为上海土地市场新一个“兴奋剂”。

    眼下,成交价是69.32亿元,只高出400万元,意外遇冷。伴随着的剧情是,拿地方—华侨城华润联合体或将“被退地”。是触及了怎样的“红线”引致成交无法落定?这背后是否预示着燥热的土地市场走向没落?亦或是可能蕴藏着的错综复杂的政商关系需要被重新定义?

    拿地无效?

    从一开始,这就是一场颇有意思的土拍。

    进入拍卖的地块一共分成4部分,土地性质集办公、商业、住宅、街巷于一体,总面积6.57万平方米,地上地下总建筑面积32.13万平方米。

    时代周报记者在地块现场看到,目前该地块被作为停车场使用,周边为进入苏河湾旧区改造待拆迁的房屋。

    本次交易若达成,意味着苏河湾核心东区沿河地块全部出让完毕。

    尽管周边还是破败,但这里已经成为中心豪宅聚集地。参照房天下的数据,华侨城苏河湾行政公馆均价最低6万元/平方米,中粮天悦壹号均价9.4万元/平方米,华侨城苏河湾塔尖住宅均价16万元/平方米。

    本次交易的地块有着严苛的出让条件。这被认为是最后只有三家参与竞拍的一大因素之一。

    参照规划,本次出让的地块肩负重要使命。未来这里将会被打造成32万平的超大城市综合体,建设以国际商务为主,兼顾文化、休闲、居住功能的中央活力区。预计项目将建有200米高的标志性办公建筑、至少163套住宅以及统一运营的各类商业等。

    11家参与申领,3家最终竞拍。在金地开启首轮叫价之后,华侨城华润联合体出价69.32亿,随后便再无人继续举牌。

    宣布休息15分钟后再继续的主持人,在消失近一个小时候后返场宣布,现场竞价结束,最终出让结果将在网上公布。

    坊间对此戏称为“土地熔断”,尽管这样的“中途暂停”并不多见,但按照惯常的招拍挂出让流程,该地块本该为华侨城华润联合体的囊中之物。

    但,当晚事情峰回路转。

    按照上海土地市场官网显示,原先的公示信息被撤回—从“交易结果公示”变为“发布答疑纪要,挂牌”。此外,地块并未表明成交对象,价格也恢复至起始价的69.28亿元。截至时代周报记者发稿,该地块交易进度依旧显示为“发布答疑纪要,挂牌”。

    上海市土地市场相关工作人员并未给出撤回交易结果的具体原因,电话中回复时代周报记者称“出让人正在核查之中,目前没有进一步信息可以披露”。

    土地吸金王遇阻

    眼下,本次撤地的主导因素指向了成交价低。

    根据上海链家研究部提供的监控数据,在与静安区并区前,现金地块所在的闸北区为2015年土地市场的大地主和吸金王。总出让金额上,闸北以246.62亿元总额成为当之无愧的老大。

    而比被金融街以88.15亿元拍下的原闸北区上海火车站以北地块,珠海华发联合华润以87.95亿元拍得的原闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块和70.52亿总价的原闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块,本次69.32亿元的价格着实较低。

    对此部分市场分析人士的解读为,与近年来闸北土地供应过剩有关。上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为此次苏河湾地块竞标过程颇为理性,此外地价在90亿元左右还算比较合理。

    中原地产上海研究咨询部高级经理卢文曦则认为,依照土地市场是楼市风向标这一准则。此次土拍有可能会演变成黑天鹅事件,须警惕交易情绪波动从而影响后续地块的交易。

    但显然,这些并不能让人完全信服。

    据时代周报记者了解,目前,市场上还存在着“串标”“围标”以致于被撤地的看法。

    相似的撤地事件在去年曾经上演。

    彼时引发争端的是长宁区华阳街道28街坊J1-3地块。网上显示地块领取申请书11人,交纳保证金有3人,但实际竞标仅1人,另外2家陪标嫌疑明显。此后,长宁区土地局首次罕见地以“为切实维护公平公正的市场交易环境和规范有序的交易秩序”为由终止出让。

    而本次土拍的三家中,金地举牌一次,龙湖甚至并未举牌。

    华侨城A品牌部相关人士对时代周报记者表示,当日土拍按照正常流程手续进行并无违规之处,目前上海公司方面正在与当地政府协商中。

    华侨城苏河湾迷局

    华侨城对于苏河湾地块的势在必得并不意外。

    以创造“曲江模式”而闻名的段先念担任华侨城A董事长后,曾表示过,2015年将加快布局,北上广深等一线城市仍然是首选。

    华侨城对苏河湾特别钟情:2010年2月11日,华侨城经过百轮竞价以70.2亿元夺得苏河湾1街坊地块,溢价率49%,楼面价高达5.28万元/平方米,一举创造了当时的全国单价地王。当年7月23日,华侨城又以17.91亿元拿下了苏河湾41、42街坊地块,楼面价约1.45万元/平方米。拿下的这两宗地块,让苏河湾项目成为华侨城成立以来投资最大的单体项目。

    在8月份发布的2015年半年报里,华侨城苏河湾项目是华侨城亚洲(03366.HK)的优质资产—占地面积7.1万平方米,地理位置优越,景观资源稀缺。华侨城方面对它寄予厚望,财报中的表述是,“随着项目的成熟将有力提升周边区域的整体价值,并带动苏河湾片区逐渐升级成为上海市中心豪宅聚集地。”

    基于早已有布局的优势,不难发现,此次再拿下苏河湾地块有望形成片区开发态势。但事实上,华侨城苏河湾项目本身的开发并不轻松。

    从2012年9月14日首次开盘以来,头顶地王光环的华侨城苏河湾就身陷价格与销量的双重舆论漩涡中。在此之前的2011年3月,为了解决资金问题,华侨城A曾向母公司华侨城集团申请委托借款130亿元,意在向苏河湾等项目输血。其后,抛售该项目以回流资金的传闻不断。

    不愿将利益拱手让人的华侨城A在2012年引入兄弟公司华侨城亚洲。至此,华侨城亚洲在苏河湾项目上占股比例达到50.5%,从而正式控股该项目,并主导项目未来的战略、预算、开发进度和成本支出以及资产和重要的人事安排。

    入世后,即便华侨城苏河湾选择5字头低开,依然未交出一份光鲜的成绩。按照财报数据,2013年和2014年分别录得合约销售18亿元和14亿元。

    情况在2015年有了好转。按照按照华侨城亚洲(3366.HK)截至2015年6月 30日,上海苏河湾项目实现合约销售面积和金额分别为1.51万平方米和13.5亿元,合约销售金额较去年同期大幅增加约434.8%。

    但值得注意的是,本次拿地的是深圳华侨城房地产有限公司。与华侨城亚洲一样,是华侨城A的子公司。如果地块成功拿下,会否同样注入进华侨城亚洲的资产包。

    这里还有一个颇具玩味的地方。值得注意的是,这不是华侨城华润联合体的第一次拿地,但诡异地陷入将“退地”的相同命运。

    2015年11月2日,华润华侨城招商联合体经过80轮激烈交锋后,曾以总价83.4亿元夺得北京丰台地块,溢价率50%,折合楼面价5.6万元/平方米。不过,在拿地不久,华润、招商因成交价超出额定授权价格被传退出开发,该地块由华侨城独自“承包”。

    如果地块最终通过政府这道关卡,“立即拆伙”的戏码又是否会同步上演?同时华侨城又是否有独自开发的底气?

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