房企物业再现分拆上市潮 资本化运营难题待解

继花样年集团旗下物业公司彩生活成功在香港分拆上市后，越来越多的房企开始加快其分拆物业进入资本的脚步。

时代周报记者 胡天祥 发自广州

继花样年集团旗下物业公司彩生活成功在香港分拆上市后，越来越多的房企开始加快其分拆物业进入资本的脚步。

12月29日，远洋地产控股有限公司（03377.HK）发布公告称，旗下间接全资附属公司远洋亿家物业已向全国中小企业股份转让系统（新三板）递交挂牌申请。而就在12月21日，绿城物业服务集团有限公司（下称“绿城物业” ）在香港交易及结算所有限公司（下称“港交所” ）发布上市招股书。

时代周报记者了解到，目前包括彩生活、中海物业、中奥到家三家物业公司已经成功登陆港交所，包括开元物业、丹田股份、东光股份、华仁物业在内的7家公司成功挂牌新三板，而此前，包括万科、碧桂园、富力地产等在内的知名房地产企业均曾表达计划分拆物业管理业务上市的想法。

彩生活样本促物业上市潮

在彩生活以及中海物业成功上市之时，其他大型房企也已着手分拆物业管理平台，一阵房企拆分物管上市潮或将掀起。

作为内地首个独立上市的物业服务企业，“彩生活”因其轻资产模式在港挂牌两周最高涨幅超过30%，其市值甚至反超母公司花样年控股。去年上半年，彩生活总营收为2.78亿元，毛利率达73.9%。

这与业内对于物业“低值行当”的看法大异，传统观念中，由于人力成本的上涨以及来自政府方面对物业费定价的限制，物业行业曾一度面临亏损，而开发商也不得不将其作为后勤部门给予补贴。

此外，资本市场对房地产企业和物业企业的估值，已经从某种程度上说明了市场更看好物业企业发展空间。以同属一个集团的花样年和物业上市公司彩生活2015年中报为例，花样年控股营业收入36.29亿港元，净利润8.46亿港元，而彩生活的营收只有2.78亿港元，归属于公司的净利润7757万港元。

虽然彩生活营收和利润不足花样年的10%，但去年8月份花样年控股的市值只有52.4亿港元，而彩生活市值有58.7亿港元，后者估值远远高于前者。估值的高低能直接影响企业的融资额度。

在此影响下，多家房企均计划将旗下物业管理公司分拆上市，意图在新兴的物业市场分得一杯羹。

此前，万科宣布其物业管理集团已成立独立事业部，并拟定了发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市。而另一家房企碧桂园也已在其财报中也明确表示要将物业管理及社区相关业务视为未来新的利润增长点。碧桂园首席CFO吴建斌表示，碧桂园已将物业管理纳入上市计划中，社区O2O模式也正在紧锣密鼓推进中。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场，也是品牌房企构建大平台不可或缺的重要砝码。

“大型房企分拆物业公司单独上市主要出于几方面考虑，一是扩大房企融资规模；二是推动传统物业公司改革，促进轻资产模式扩张，提高盈利点。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉如是说。

但面对这个尚待开垦的蓝海市场，物业管理公司又将如何进行资本化运营，在资本化市场获得盈利？

自力更生谋发展

根据第一太平戴维斯发布的数据显示，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元，社区入口无疑将成为新的蓝海。

然而，在万科企业股份有限公司副总裁朱保全看来，近年人工成本每年都在以20%左右的速度增长。物业公司或是亏损，或是依靠地产公司的“供血”才能继续经营。

“物业的确是个低值行业”房地产和金融资深评论人士黄立冲告诉时代周报记者，直到目前为止真正能在物业上产生回报利润的几乎没有。

而在韩长吉看来，打造O2O社区将成为未来物业公司的主要盈利模式。“物业公司的盈利主要包括物业管理服务和增值服务，对于未来物管公司应大规模扩张其物业商业品牌，同时积极探索社区O2O产业链的新兴盈利模式，通过多个社区服务端口实现盈利增值。此外，将社区管理与互联网相结合，打造智能O2O社区，实现物管盈利。”

但实际上，虽然O2O概念一度被炒得火热，但业内真正落地的盈利模式并不多。中海物业在上市文件中重点提及了O2O，但并没有太多让人耳目一新的产品。

此外，O2O平台的开发、建设与管理对于物业公司的技术能力和成本控制有着严格要求，因此可能会导致管理、运营以财务资源的紧张。

克而瑞的一份报告认为，社区O2O的未来前景很大，但目前大部分社区O2O平台的盈利模式都尚不清晰，短期很难产生实质盈利。

房企推崇的O2O概念能否成为物业盈利救命稻草，仍需拭目以待。

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