从“青铜时代”到“五年黄金期”

2015-11-24 02:50:37

来源: 时代在线

从“青铜时代”到“五年黄金期”

全产业链介入保利“中国式”养老猜想与求证

从“少年中国”到“银发中国”，仅用了不到20年时间，中国就走过了西方国家几十年甚至上百年的“变老”之路。据民政部统计，预计2025年，我国老龄人口将突破3亿，占比将超过20%，每十个人中就有四个是老人。

养老产业摇身一条竞争新赛道。亿万老人背后的“隐形刚需”，这几年已成为各路资本盯梢与垂涎的全新领域。在养老产业的“青铜时代”，最终谁能笑傲江湖？

作为中国房地产业的执牛耳者，保利地产（600048，下称“保利”）进军养老产业的方式与路径展现了其行业领导者的风范与气势。在今年11月初的第二届中国国际老龄产业博览会（老博会）上，保利地产董事长宋广菊一番超过3000字的现场阐述，揭开了保利地产在养老模式、盈利来源、产业链延伸和融资渠道的廓形。

“也许未来住宅开发可能没有利润了，但一套养老专业增值服务就能支撑一个微利的发展”，宋广菊称，保利地产目前正在开展健康养老产业领域微利模式探索，未来，还将在全国每个省会城市落地一个具有国际化标准的专业机构，形成品牌连锁，并在“十三五”期间实现旗下楼盘适老标准全覆盖。

“探寻者”到“领跑人”

几乎所有房企都在密切关注并研究这个领域，包括保利、万科、绿城、绿地、复星等龙头房企近年来均抛出了养老产业领域的发展计划。据中国指数研究院的统计，目前全国已经有超过80家房企进入养老产业领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

分食者众多，但将养老产业提升至公司战略并重金投入培育全产业链的，唯保利地产一家。

保利地产是国内最早嗅得养老商机的“猎人”房企。早在2008年，保利地产就派高层到日本考察养老产业，并在完成基础研究后的2011年提出 “善居养老计划”，其首个切入项目便是北京“和熹会”。不久后，“试水养老地产”便被写进了保利2012年年度计划，要作为保利地产新利润增长点。

宋广菊可谓亲力亲为，平时低调如她，但近年凡是涉及养老的活动，她都站台为之鼓与呼。

与同行小打小闹不同，保利地产在2013年底提出要打造“以居家为基础、社区为依托、机构为核心”的三位一体“中国式”养老，誓成为养老产业全链条引领者。到今年4月，健康养老产业已与绿色建筑、社区020、保利APP和海外地产一道，成为保利地产未来的重要业务增长极。

近五年时间运营实践后，保利地产养老事业到了要交首份成绩单的时候。据了解，目前，保利地产在北京、上海、广州、成都、阳江等城市已运营或在建5个养老示范项目，其中北京“和熹会”专业养老机构入住率已经达到90%以上。

居家和社区养老是保利地产的下一个发力重点。今年，保利地产推出“和熹健康生活馆”，希望借此形成闭合的健康养老生态链。

“和熹健康生活馆”采用O2O商业模式运作，线上主要是“和熹健康生活网”和“和熹生活APP”，针对所有客户资源进行大数据管理；线下主要提供健康管理、特色助老以及传统居家养老服务等，服务对象不仅涵盖保利社区，同时也将以保利社区为核心辐射周边更多人群。

老博会上，宋广菊抛出了对健康养老产业的更大期许，“我们可以大胆预计，未来五年，与保障和改善民生息息相关的健康养老产业，政府肯定会给予更多政策和资源倾斜。健康养老产业必将迎来一个快速发展的黄金五年。”

未来五年，保利地产在健康养老产业固定资产与运营上预计将投入50-60亿元，其中包括在50个城市筹建80-100家“和熹会”和在30个核心城市筹建300家“和熹健康生活馆”。

在宋广菊看来，养老市场还有巨大空间可以挖掘，保利地产的最终目的是培育全产业链。在产业链中游，保利地产对养老地产、服务和医疗等运营已日臻成熟，而对产业链上游，其针对养老金融、保险和投资的布局在加速，在产业链下游，在今年，保利地产已正式成立养老用品公司，产品线覆盖适老家具、康复护理、适老卫浴等，同时与政府合作发起养老护理培训资格认证，共同完善护理人才、护理技能培训。

“青铜时代”的微利探讨

现实很骨感，“高投入、慢产出”的马拉松式投入，正考验着每个涉足养老产业的企业的耐力。在这个看上去很美的行业，出现了这样的“怪现状”：公立养老院一床难求，私立养老机构却因入住率偏低而步履艰难，甚至已经有公司决定放弃。

“在各路资本疯狂涌进的当下，养老地产的运营、盈利模式却尚未找到合适出口，”中国老龄产业协会理事乌丹星表示，国内很多的养老地产存在同质化问题，在内容上有缺陷，现在地产虽然冲在养老产业前面，但后续问题和困境也很显著，比如缺政策、缺资金、缺运营、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。

宋广菊并不讳言，健康养老产业这种长期投入、持有运营型的开发模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。

“以北京和熹会为例，2012年刚开始营业时入住率只有30%，去年上升到70%，达到盈亏平衡，今年的入住率已经达到100%了，预计2016年才可以开始盈利。”保利创新产业投资管理有限公司总经理张亮坦言道。

“此外，护理市场的完善是市场化养老的重要铺垫，只有做好护理，机构养老以及其他养老环节才会理顺，整个健康养老产业才会发展起来”，在宋广菊的这一路径下，专业服务被保利地产视为健康养老产业未来主要的盈利来源。但如何培育专业的养老运营和护理团队，也对保利地产长期涉足健康养老产业提出了考验。

保利地产副总经理胡在新认为，健康养老事业应当看长远，“健康养老产业有长线的培育期，很难说它会马上有利润。这个行业还在起步阶段，我个人认为，它还处在青铜时代，相对于利润，我们更看重这个行业的规模以及由此形成的利润规模。”

在此情况下，保利地产认可的健康养老行业整体运营思路，是采取微利模式—居家养老会收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限租赁费和社区配套服务收费，机构养老以会籍收入平衡运营成本。

他们将健康养老产业的盈利模式定位为“微利”。盈利路径是这样的：短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs（房地产信托投资基金）上市。

与险资大鳄“一见钟情”

在英、美、日等国家，REITs和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的发展，为健康养老产业的发展提供了更多的融资渠道。同时，房屋逆按揭和各类养老保险等，可保障老年人在养老设施和服务方面的支付能力。

国内的环境并没有那么理想，在土地、财税和金融政策尚不健全之下，房企很难建立健康养老产业的盈利模式和退出机制，其中资金问题就是最大桎梏之一。

“养老住宅是养老产业中最基本和重要的环节，但是国内有限的融资渠道、较高的资金成本仍是尚未突破的瓶颈，”宋广菊说，如果按单个养老床位20万元投资估算，若实现100个养老机构、2万张养老床位运营，仅前期投资就要40亿元，“若没有其他社会低成本资金支撑，单个企业很难实现规模化发展。”

在规模化盈利尚未到来的培育期，保利地产开始为健康养老产业寻找资本介入。

“经过我们反复研究，险资与健康养老产业的盈利模式与回报周期最匹配，”张亮介绍说，保险公司的长期低成本资金，在尚没有REITs和CMBS的情况下，对开发商来说是很好的补充。

就在这场老博会上，保利地产与中国太平人寿宣布联姻，计划在健康养老产业领域进行全面战略合作。这是国内首例房企与保险公司在健康养老产业的跨界合作。

对于中国太平人寿而言，这也是一拍即合之约。今年7月，保监会正式批准太平人寿出资5000万元，投资太平养老产业管理有限公司100%股权，其成为国内第二家摘得投资养老产业牌照的保险公司。

“养老产业方兴未艾，目前是一片蓝海，”太平人寿养老产业管理有限公司总经理魏琳表示，保险公司积累的大量长期资金赋予了其在养老产业独特的竞争优势，尤其是近几年寿险资金的快速积累无疑为保险资金进入养老产业提供了可能。在2014年底，太平人寿有效保险金额就已超过1.62万亿元人民币。

他们合作的第一步，就是突破融资瓶颈，双方计划在近期联合发起设立一只专注于健康及养老产业领域的股权投资基金，规模或达百亿元，用来探索引入保险资金开发养老社区新模式，未来不排除继续进入医疗服务和健康管理等领域，其中首期资金规模就为10亿元。

这也是保利地产在健康养老产业金融创新方面的一次尝试，它最终的目标是在资本市场上寻求突破。这支基金初期将以私募基金投资孵化为主，在国内金融市场成熟后，将试图从私募基金向REITs过渡。

（文/赛亚）