• 大刀阔斧段先念 艰难转型华侨城

    地产 > | Time Weekly - 2015-09-22 02:06:40
  • [摘要] 在一年半时间的蛰伏后,这家央企的新灵魂人物—段先念正逐步施展他的影响力。

    时代周报记者 刘娟 发自广州

    华侨城集团元老级人物正在逐渐离去,在一年半时间的蛰伏后,这家央企的新灵魂人物—段先念正逐步施展他的影响力。

    9月10日,国资委网站“央企任免”一栏发布了两则消息,涉及央企华侨城集团三名高管的人事变动,其中刘平春华侨城集团公司党委常委职务、侯松容华侨城集团公司党委常委职务和吴斯远华侨城集团公司副总经理职务分别被免去。

    国资委网站并没有公布上述三人的免职原因及具体去向。

    华侨城A历史上首位女总裁随即现身。接替侯松容职位的是王晓雯,1969年出生,早先以财务出身,曾任华侨城集团党委常委、香港华侨城董事长、华侨城亚洲董事局主席、华侨城A副总裁等职。

    一连串人事变动并未就此打住。10日晚间,深康佳A(华侨城集团控股子公司,股票代码000016.SZ)发布公告,宣布暂停任职不到三个月的刘丹总裁职务,并聘任董事局主席刘凤喜同时兼任康佳集团代理总裁。

    在国务院发布《关于深化国有企业改革的指导意见》的前夜,华侨城集团及上市公司华侨城A(华侨城集团控股子公司,股票代码000069.SZ)和深康佳A的密集人事变动,或许不是简单的巧合。

    在入主华侨城一年半之后,立稳脚跟的段先念,是否通过人事洗牌来拉开华侨城集团上下大刀阔斧改革的序幕?这里面有着怎样千丝万缕的联系?

    对此,华侨城A相关负责人对时代周报记者表示,这是正常的人事变动。被暂停职务的刘丹则向媒体回应称,他个人目前心态良好,一切按照深康佳A董事局规则办事。

    “不出意外,段先念会担任华侨城A董事长这一职位,目前看来公司是有这个考虑。”华侨城集团内部人士王睿(化名)告诉时代周报记者,9月10日的临时董事会上,华侨城A董事会已同意增补段先念、王晓雯为第六届董事会董事候选人,但董事长人选这项安排仍需在9月28日召开的临时股东大会上讨论通过。

    现年57岁的段先念曾是中国省会城市中唯一出身地产商的副市长,他最为外界所称道的是开启了有名的“曲江模式”。2014年3月18日,段先念任华侨城集团公司党委副书记及总经理,接棒退休的任克雷。

    在时代周报记者接触的多位华侨城内部人士及深圳地产界人士看来,过去20年里,任克雷过人的改革创新智慧直接成就了今日的华侨城,他的经营管理智慧根植在华侨城系的土壤里。

    对段先念来说,任克雷留下的遗产是财富更是挑战,如何逐步淡化任克雷遗留下来的个人色彩,这考验他的智慧。而在新一轮扩张窗口期,能否将华侨城原有的“旅游+地产”模式创新甚至突破,能否带领华侨城集团继续疾走狂奔,这也是段先念面临的课题。

    老臣离去

    在国资委发布上述任免消息的当天下午,华侨城A第六届董事会第十五次临时会议在深圳华侨城大酒店召开。据时代周报记者了解,在这次会议现场,刘平春透露他即将由于年龄原因卸任华侨城A董事长。侯松容也称由于个人职业发展辞任华侨城A总裁一职。

    时代周报记者发现,此次卸任的华侨城高管均在华侨城“服役”多年。

    刘平春,1955年出生,现年60岁,在华侨城系统“服役”了25年之久。按照中组部和国资委的规定,原则上,央企领导班子成员退休年龄为60岁,根据情况可以放宽到63岁。

    2013年8月13日,时任华侨城A总裁的刘平春从任克雷手中接棒股份公司董事长权杖,彼时任克雷已到63岁退休年龄上限。两天后的8月15日,侯松容被任命为华侨城A总裁、董事。时至今日,侯松容在华侨城系统的工作时光同样长达25年。

    外界猜测,华侨城A原本的董事会任期要到2016年8月,“老臣”刘平春、侯松容等提前一年卸任,既在意料之中也在意料之外。而任期还不到三个月的刘丹被停职,这意味着大股东华侨城集团将重新掌权深康佳A。

    今年5月28日,深康佳A进行董事局换届选举。彼时,深康佳A七名董事全部由大股东华侨城集团提名的格局被打破,中小股东与大股东在董事会席位占比为4:3。这给华侨城集团带来了无法合并深康佳财务报表的难题,随后双方陷入博弈,就董事会席位展开激烈争夺。

    华侨城集团重新掌权后,可以并入深康佳A业绩,一年多了200亿元的营业额,在央企中排名不至于倒数第一。

    华侨城A相关负责人对时代周报记者表示,这是正常的人事变动。被暂停职务的刘丹则向媒体回应称,他个人目前心态良好,一切按照深康佳A董事局规则办事。

    段先念的一年半

    任职华侨城的一年半时间,在华侨城内部,段先念被称为“空中飞人”。

    时代周报记者综合梳理华侨城集团官方消息,可以还原和勾勒段先念的工作轨迹。他几乎有一半时间是在路上,不是在调研、考察项目,就是在去调研、考察项目的路上,足迹遍及重庆、西安、成都、北京、南京等华侨城集团重点项目所在城市。

    段先念把他的大刀阔斧、雷厉风行风格带到了华侨城,并很快给华侨城的未来定好了目标:新帅担纲的华侨城集团,毫不掩饰其要做行业龙头的雄心,直言要成“中国文化旅游业航空母舰”。

    事实上,作为中国旅游地产的先驱,华侨城曾在业内独领风骚,但近年也难掩迟暮。这是一组并不靓丽的数据:2015年上半年,华侨城A实现营业收入101.61亿元,同比减少25.27%。其中,旅游综合收入42.81亿元,同比减少27.04%,房地产结算收入54.93亿元,同比减少25.60%。归属于上市公司股东净利润14.14亿元,同比减少28.56%。旅游业务毛利率下滑11个百分点至39.54%,房地产业务毛利率下滑4个百分点至63.63%,综合毛利率下降6.9个百分点至51.9%。

    房地产深度调整,互联网对传统产业渗透,旅游业千军进发,对于“旅游+地产”的这一组合短板,段先念已有清晰认识:转型迫在眉睫。

    今年8月下旬,在华侨城集团及下属企业党政一把手共56名学员参加的“互联网驱动创新发展”培训中,段先念以《我们的华侨城》为题讲话,探索华侨城未来将向何处去。

    考察一年半之后,段先念提出了三个转型思路:一是继续推进“旅游+地产”的创业模式;二是创新“旅游+互联网+金融”的补偿模式;三是深耕“文化+旅游+城镇化”的发展模式。

    “在新常态转型中,国家已将服务业定为支柱型产业,文化、旅游都在其内。”段判断道。在他看来,房地产深度调整、投资和出口都下滑的情况下,要扩展华侨城文化和旅游产业边界,与互联网、金融结合起来,补偿“旅游+地产”模式下市场空间和机会不足的问题。

    华侨城集团上下从不愿承认自己是房地产类型企业,段先念说,集团产业终极选择永远是“旅游”。文化、房地产、金融、互联网都是做大旅游,保持“亚洲第一、世界第四”的手段和物质基础。

    但要实现华侨城这一转型目标,段先念还面临一些现实压力。眼下,华侨城集团显然还未摆脱对房地产业务的依赖,从去年主持工作以来,段先念在大小经营会议或项目考察时都强调,要把现金流摆在第一位,扎紧钱袋子,加快资金周转速度。

    和所有背负利润指标的企业一样,这也成为华侨城集团的价值观导向。面对营收下滑困境,段先念要求,下属企业一把手要把“利润”和“营业收入”当作无条件完成的目标,他撂狠话说,“没有‘利润’的企业应当关闭,不创造‘利润’的管理者应该反思和淘汰。”

    段先念的目标是要让华侨城集团的各项经营指标都达到国资委A类企业的标准,“要连续五年保A”。

    在今年2月份定调年内工作基调时,段先念就强调,今年各企业要千方百计加快销售,大幅度地去库存,增加现金流,“库存量大的企业如没有完成销售任务,不仅要进行经济上的处罚,而且也要动用组织的手段处理。华侨城的发展,不可能让一个项目、一个企业拖了前进的后腿。”

    2015年半年报显示,截至6月底,华侨城A持有现金129亿元,同比增长29.61%,净负债率51.04%,同比减少了12个百分点,下降幅度超预期;期末存货约492.7亿元,占总资产966.6亿元的50.9%。按照银河证券研报解读,其下半年新增货值更多,预计全年销售额220 亿元左右(+16%)。

    做大房地产仍然是这家公司做大旅游的物质基础。为此,华侨城A在地产业务尽显疲态之际,于今年6月选择了大手笔介入深圳的旧改市场。他以28亿元的代价收购了深圳花伴里旗下恒祥基地产51%的股权,从而在今年房价暴涨的深圳获得了6个旧改项目。

    在9月10日召开的临时董事会上,华侨城A还通过了为恒祥基地产及其全资子公司提供不超过30亿元贷款担保的决议。这似乎也展现了他们做大做强深圳旧改业务的决心。而通过这次收购建立渠道,在深圳区域内不断获取优质资源也将成为今后华侨城集团获取土地资源的主要方式。

    华侨城迎来“曲江模式”?

    和很多商业大佬一样,段先念也生活在赞誉和争议共存的境遇中。

    作为曾经中国省会城市中唯一出身地产商的副市长,2002年起,段先念主导开启了“曲江模式”,在西安曲江新区建成了大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、大唐不夜城等一批有影响的文化项目,并带动当地原本低廉的土地迅速升值,推动经济快速发展。在曲江成功后,西安将大明宫、法门寺、汉长安城和临潼等历史文物遗址区悉数交给段先念运作。

    但段先念对西安大刀阔斧的改造也引来诸多争议:从大雁塔北广场号称“亚洲最大的音乐喷泉”破坏了佛家清净、到急速城市化过程中的拆迁;从曲江系统接受西安城墙的运营、再到法门寺等寺庙带来文化和政界的持久争议等。

    作为国务院国资委直管的央企华侨城集团,1985年,华侨城集团从深圳湾起步。改革开放之初,中国人渴望认识中国、认识世界,华侨城第一代微缩景区主题公园的“爆棚”效应,很快被“大时代”背景激发,华侨城在主题公园界的地位就此奠定。

    随后的十多年时间里,华侨城的主题公园产品线陆续升级,第二代是以欢乐谷为代表的参与性旅游项目,第三代产品主打休闲度假,以东部华侨城为代表;第四代则是以欢乐海岸代表的都市旅游项目。

    据时代周报记者梳理,在华侨城集团整体上市之前的2002—2009年,其第一轮全国化布局生猛展开,将欢乐谷和华侨城品牌在全国生根。

    2009年底实现整体上市以来,华侨城集团实施第二轮全国规模扩张的计划,但因中途遭遇宏观调控而一直推进缓慢。直至2012年下半年,华侨城才陆续与福州、顺德、宁波、重庆等地方政府签署合作框架协议。

    华侨城前任董秘倪征对时代周报记者表示,与第一轮扩张不同,华侨城第二轮扩张将主要定位1.5线城市,在产品线不断复制的同时探索新的商业模式。三年过去,这些项目还处于缓慢的进展当中。

    不过,段先念履新后,华侨城集团第三轮扩张正从新城镇化政策契机着手,而时代周报记者发现,华侨城的这轮扩张颇有当年“曲江模式”的风格。

    今年5月以来,成都大邑方面已经停止了安仁古镇的对外招商工作,等待华侨城集团来此整体开发。按照刘平春今年7月23日在中国(四川)国际旅游投资大会演讲上透露的消息,华侨城集团在四川酝酿进行的包括沙河源项目、安仁项目和涉及成都北改的天回项目在内的几大项目,总投资额将高达1000亿元。为这事,四川当地官员几度到华侨城总部参观拜访。

    据时代周报记者了解,华侨城成都安仁、天回项目的总体规划,是在“文化产业+旅游产业+城镇化”框架下,以“城市旅游目的地型主题文化小镇”的运营模式来开发。

    2015年2月10日,段先念在华侨城A年度工作会上首次提出了以“文化产业+旅游产业+城镇化”模式布局,积极参与中国新型城镇化建设的企业发展战略,这是对过去华侨城“旅游+地产”模式内涵进一步的丰富。

    华侨城内部对此的解读是,按照开发西安曲江新区经验,未来落地这种模式的小镇门槛在15-20平方公里,用一个核心区、多个次中心驱动的模式布局。同时,预测区域的人口总量,做教育、医疗、公共文化和服务设施的全方位规划设计,并为区域导入旅游地产资源。而安仁,就将是这个模式在成都乃至全国推广的最关键一战。

    段先念表示,华侨城集团正在以“文化产业+旅游产业+城镇化”模式进行新一轮布局,积极参与中国新型城镇化建设。新型城镇化是国家战略,但在全国来讲,尚未真正破题。华侨城将努力在新项目上,以文化产业加旅游产业,实现新型城镇化的突破。

    他提出,华侨城将通过深化与政府、国家开发银行的合作,将国家大力提倡的政府与社会资本合作的PPP模式落到实处,探索出一条新的新型城镇化发展路子。今年4月份,国家开发银行已向华侨城集团授信200亿元人民币。

    不仅在四川,东兴证券点评称,华侨城集团“文化产业+旅游产业+城镇化”模式正乘风破浪,公司还在积极寻找南京、西安、南昌、桂林等地的项目投资和合作机会。

    “文化旅游做到位,‘城’的概念要做足。”段先念指出,集团还将取资源,在全国布局。北上广深等一线城市仍然是首选,海南、桂林等排名前十位的旅游城市,也要尽快布局,尤其是欢乐谷系列产品,今年要争取新签约。

    中信建投研究员苏雪晶在报告中表示,该公司目前仍在积极争取全国优质旅游项目的经营权,下半年有望在山西、安徽、云南等区域落地。“我们认为轻资产运营将是公司未来创新发展的重要方向,不仅仅为公司增加新的利润增长点,同时也可以低成本进入新区域,为未来布局扩张打下基础。”

    混改进行时

    9月17日晚间,招商地产连发48封超过千页公告披露重组明细,一艘地产巨舰隐现。这是国企改革和央企混改的关键时刻,若重组事件得到批准,招商地产将成改革标本。

    在此重组方案中,拟采用锁定价格发行方式向共10名特定对象募资150亿元,华侨城集团出现在该10名名单中。招商地产和华侨城曾在拿地和项目开发中有过交集,双方成立了招商华侨城投资有限公司。

    华侨城集团参股举动,正是眼下国有资本股权多元化的代表案例之一。

    此前的9月13日,被市场翘首以盼的国企改革纲领性文件—《关于深化国有企业改革的指导意见》(下称“《意见》”)终于出炉。

    在华泰证券首席策略分析师薛鹤翔看来,《意见》存在八处亮点超预期,其中之一就是积极引入“其他国有资本”实现股权多元化。据他介绍,前期对国企股权多元化的关注和预期主要集中在引入“非国有资本”,此次《意见》鼓励各类国有资本之间相互参股。国企积极引入“其他国有资本”实现股权多元化的形式可能会包括地方国资参股央企、国务院国资参股地方国企、国有资本投资运营公司之间的互相参股、国企与国企之间的互相参股。

    事实上,借助新一轮国资改革契机,段先念已在今年初主导华侨城集团与资本新贵宝能系尝试混改。按照定增方案,宝能系以共计70亿元参与华侨城A的定增。完成后,华侨城集团持股比例从56.9%降至50.77%,宝能系将以共计12.06%的股份成为华侨城A第二大股东。

    “宝能系入股华侨城A,目前只是作为财务投资者的身份,在定增前,宝能与华侨城集团已谈好,不进入董事会,不参与公司经营决策,否则华侨城集团不会允许宝能入股。”上述近期与华侨城集团多次对话的投资机构人士告诉时代周报记者。

    “当然,这还不能说是混改,华侨城集团仍是绝对控股,只有外来者进入董事会,大股东的持股比例下降到百分之三四十,才能算真正的混改。”上述投资机构人士说,宝能系入股,其实也是在下赌注,赌华侨城A未来一定会改革。

    目前,华侨城A定增方案已经获得国资委批复。与此同时,华侨城A还重启股权激励计划,并计划在企业内部将推进实施内部合伙人制度,在新项目和亏损项目中实施管理层项目跟投计划,将管理层和骨干员工的长期激励与公司发展紧密结合。

    用段先念的话讲,2015年是兼并重组年,要利用混合所有制低成本扩张的大好时机,实现跨越式发展,“当很多国有企业都‘下海’的时候,华侨城将游得比谁都快,游得比谁都好。” 

    看来,段先念正试图给华侨城集团这家老牌央企注入新动能,在其担任华侨城A的董事长后,华侨城的业绩表现亦充满想象空间。

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