• 地王盛宴背后:华润置地负债高企埋隐患

    地产 > | Time Weekly - 2015-09-08 02:44:43
  • [摘要] 这是华润置地今年的第五个地王。继北京、上海、厦门大手笔拿地后,华润置地的“地王”之路高歌猛进,似乎有点“停不下来”......

    8个月连抢5个地王
    地王盛宴背后:华润置地负债高企埋隐患

    时代周报记者 胡天祥 发自深圳

    “我们将高度关注一线城市和省会城市,还有一些有产业支撑的城市。”2015年中期业绩会上,华润置地(01109.hk)副主席唐勇声音刚落,转身便高价拿地入主武汉。

    8月28日,经过激烈角逐,华润置地以总价47.2亿元获取武汉光谷地块,楼面地价8831元/平方米,溢价高达47.29%,刷新武昌单价地王纪录。

    这是华润置地今年的第五个地王。继北京、上海、厦门大手笔拿地后,华润置地的“地王”之路高歌猛进,似乎有点“停不下来”。财报数据显示,今年上半年,华润置地斥资383.8亿元增持了10宗土地,其中仅北京、上海区域拿地便达244.72亿元。

    逆势拿地,回归一线,作为今年土地市场一大黑马,华润置地激进的拿地策略也引发了外界对其财务压力的担忧。截至今年6月30日,华润置地综合借贷923亿港元,折合人民币近761亿元,但现金及银行结存不过426.3亿港元,折合人民币351亿元,净有息负债股东权益比例为39.4%,相较于2014年全年的39%略有上升。

    此外,2014年未完成700亿元全年业绩的华润置地,将如何调整产品结构,摆脱地王“魔咒”,以期顺利完成2015年780亿元的签约目标?时代周报记者多次致电华润置地香港及深圳总部,均未得到正面回复。

    高价拿地激化财务风险

    今年以来,华润置地开始频频出手各地土地市场,高价攻城略地。

    早在今年1月7日,华润置地联合首开股份、平安不动产在竞价53轮之后,最终以86.25亿元竞得北京市丰台区花乡白盆窑居住地块,成为北京新晋总价地王。

    3月20日,华润置地联合华发股份以70.52亿元竞得上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块,楼面价3.49万元/平方米,刷新上海地王纪录。

    6月3日,华润置地再度联合华发股份以87.95亿元竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块,楼面价3.81万元/平方米,再度刷新上海地王纪录。

    7月10日,在福州马尾的土地拍卖会上,经过220轮激烈争夺,华润置地以10.34亿元竞得马尾一宗地块,楼面价每平方米6935.09元,双双创下新高,也成为马尾设区以来的“地王”。

    加上武汉地王,华润置地今年已连续拿下5个地王项目。据统计,今年上半年,华润置地斥资共约人民币383.8亿元增持了10宗土地(其中权益地价人民币181.5亿元),新增计容建筑面积达269万平方米。

    要支撑今年这些拿地动作,华润置地频频融资。今年以来,华润置地的融资规模也较以往上升了一个台阶,融资超300亿元。

    今年4月23日,华润置地作为借款人就总数为78亿港元定期贷款融资与多家银行联合订立了一份贷款融资协议;随后5月12日,华润置地发布融资公告,共发行三笔境外票据,折合人民币为121亿元;7月30日,华润置地有限公司公告宣布,公司作为借款人就总数为人民币5亿元定期贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议。

    “大幅拿地且多为地王,财务压力增加是肯定的,”房地产与金融资深评论人士黄立冲告诉时代周报记者,一方面大肆扩张拿地,一方面债务压力隐现,华润置地应防范未来市场变化的不可预见性。一旦市场下跌,就极有可能亏损。

    事实上,自2013年急速扩张开始,华润置地负债率便一路走高,从2013年中期的43.6%跃升至2014年中期的55.4%,这一数值在去年底略有下滑至40.5%,但到今年6月底,又稍回升至41.3%。

    “我们也观察到了有些城市的土地拍出了相当高的价格,这隐藏了很多的风险,所以华润置地在目前会保持一个理智状态。”唐勇说,另外,从降低公司风险的层面考虑,华润置地仍然会保持健康的财务结构,控制负债比例,不会特别的进取。

    全国性扩张致业绩承压

    截至2015年上半年,华润置地共布局全国53个城市,总土地储备计容建筑面积达4215万平方米,其中开发物业3647万平方米,投资物业568万平方米。

    全国性扩张加速,华润置地亦明显提高今年业绩目标。2015年,华润置地提出780亿元的签约额目标,较去年有14%的增长。

    值得注意的是,去年华润置地提出的700亿元目标仅完成98.85%。而截至2015年上半年,公司实现签约额人民币370亿元,签约面积325万平方米,按照780亿元销售目标计算,目前仅完成47.44%。

    业绩目标提升明显,华润置地内部是否承压?时代周报记者致电华润置地,并未得到正面回应。

    “去年有相当一部分房企没有完成销售业绩,今年以来,核心城市市场行情好转,从成交量来讲,还是比较乐观的,”同策咨询研究总监张宏伟认为,从市场角度来讲,华润置地要完成该780亿元目标,存在赌的成分。

    “除非华润置地在战略上有很大的改变,不然780亿元战略目标估计很难实现,”寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同对时代周报记者说,业绩目标的跨越式增长是有可能实现的,但要配合公司战略部署。

    在外界看来,今年如此大规模拿地,就是华润置地战略转变的表现,其中也不乏在华润置地重新物色新主席之际,副主席唐勇在大胆地施展拳脚,通过精准布局达到提高毛利、提升规模的效果,为自身加分。

    2014年11月9日,吴向东辞任董事会主席职务之后,华润置地主席职位一直空缺。在成为董事会副主席后,唐勇主要是继续完成吴向东未完成的任务,即通过布局一线平衡前几年投资三、四线所带来的毛利率下滑局面。

    在2010年和2011年间,华润置地曾分别耗资190亿元和195亿元在众多二、三线城市大举拿地。随后的2012年下半年和2013年,三线城市市场逐渐萎缩,华润置地的毛利率也大受影响。财报数据显示,2011年华润置地的毛利率为39.5%,随后2012年底下降至36.9%,2013年中期则继续下降到31.4%,2014年华润置地毛利率见底至30.4%;今年上半年,华润置地毛利率32.2%,比去年底有所改善。

    当然,对于是否能顺利实现这一780亿元目标,华润置地管理层也坦承,在今年环境下,14%这个业绩增长速度并非那么容易就达到的目标。要确保目标实现,华润置地也必须致力于产品结构的调整,加大在一、二线城市的项目布局。

    面对同行们的纷纷转向,唐勇表示:“华润置地也在关注,其中在物业发展上,公司正在进行‘十三五’规划,未来5年,公司的物业管理模式也需要做一定的变革和革新。”目前,华润置地尚无分拆商业地产上市计划。

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