中海地产逆市上调销售目标V1

2015-08-26 15:57:59

来源: 网稿

时代周报记者赵妍发自香港

房地产行业两极分化趋势正在加剧：有人宣布转型，甚至退出房地产业务，但也有人发布亮眼业绩，并声称“房地产还有很多机会”。

8月19日下午，中国海外发展(00688.HK)在香港发布2015年中期业绩报告。今年上半年，中海地产营收、利润双增两成，其中营业收入上升了19.5%至648.5亿港元，归属于母公司股东净利上升了20.1%至163.2亿港元。

这与目前整个房地产行业的状况形成了鲜明对比。从此前Wind数据统计来看，在已经公布2015年中期业绩的21家房企中，过半房企的净利润出现了下滑，7家房企的净利润下滑幅度超过了50%，5家出现亏损。而随着房地产行业利润的逐渐下滑，近五年间有超过100家A股涉房企业退出房地产业务。

中海地产主席兼行政总裁郝建民在当日召开的业绩发布会上提出，集团把全年合约销售金额目标，从港币1680亿元上调至港币1800亿元。这也是今年首家龙头房企提出调高年度目标。

面对房地产企业转型的大趋势，郝建民向包括《时代周报》记者在内的媒体明确，“中海地产还没有转型的方向，董事会、管理层都有一个基本的共识，就是做好自身的主业，从来都认为中国的房地产行业还是一个朝阳行业，还有很多的机会，还有更多发展空间。”

他同时认为，房地产市场未来分化持续，不同的城市，不同的开发商，表现差异明显。预计行业的整合还会加速，汰弱留强，市场集中度将继续提升。行业整合速度会进一步加快，整合能力将成为行业竞争力的关键。

上调全年销售目标至1800亿港元

中海地产此次上调年度销售目标，主要基于今年5月份已经完成的母公司资产注入。

实际上，郝建民在今年3月24日曾对外宣称，中海地产2015年的合约销售目标为1680亿港元。不过，彼时已有明确提示，待母公司资产注入完成后，还将适时调整目标。

根据中海地产此前发布的公告，将获得母公司中国建筑巨额资产注入，这些资产为中国建筑旗下在中国内地及伦敦持有的绝大部分物业开发项目，总建筑面积近千万平方米，分布于北京、上海、天津、成都、长沙等一二线城市。

申银万国(香港)分析师Kris Li点评称：“长期来看，此次资产注入将显着缓解中海外与母公司间的房地产开发竞争压力。此外，中海外 10 余年的开发商经验也意味着其从资产中可挖掘出的巨大潜力。 ”

中金公司研究部分析师张宇则指出：“除了来自母公司的强大支持以外，中建股份与地方政府的良好关系以及在城镇二次开发中的强大实力有望为中国海外发展开辟一条新的拿地渠道。”

郝建民此次中期业绩会上对包括《时代周报》在内的媒体表示，上述资产注入已于上半年完成，公司在5月7日完成向控股股东中国建筑收购国内房地产业务和英国伦敦三个投资物业。

“母公司资产注入后，在上半年贡献了30亿港元的销售额，预计下半年会提供300亿港元的可售货量。”郝建民对《时代周报》记者表示，中海地产全年有2800亿港元的可售货量，按照过往公司的去化情况，有信心完成1800亿港元的销售目标。

具体到上半年，中海地产实现收入上升19.5%至港币648.5亿元；核心利润上升20.3%至港币136.3亿元；实现毛利率32.2%。截至6月底，实现房地产合约销售额为港币845.5亿元，对应销售面积582万平方米。尚有港币82亿元的认购等待签约。

土地储备方面，中海地产上半年以104.6亿港元在厦门、青岛、济南、广州、南京新增5宗地块，总建筑面积约为226万平方米。截至6月底，中海地产的土地储备总建筑面积为4409万平方米(实际权益为4074万平方米)，其中891万平方米来自母公司注入项目。

截至6月底,集团股东权益从去年底的1336.7亿港元上升39.9%至1869.6亿港元。在手现金786.1亿港元，加上96亿港元未提用的授信额度，总的可动用财务资源超过882亿港元。净借贷比率从去年底的28.0%,下跌至六月底的13.4%，财务结构健康。

结合当前市场环境以及中海地产目前整体状况，中金公司研究部分析师张宇分析认为，“在近期资产注入后，公司并不急需通过土地招拍挂市场补充新的土地储备。目前市场中有大量企业退出房地产业务或者出售非核心项目表明未来房地产行业将涌现更多并购交易。我认为，中国海外发展为把握并购机会已经做好了充分准备。”

欲拆分物业板块独立上市

除却亮眼业绩外，中海地产也在中期报告中进一步披露，中海地产拟分拆全资附属公司中海物业，并且将在香港联交所独立上市，目前分拆及上市的准备工作正在全面推进。此为当前中海地产颇受瞩目的“大动作”。

事实上，彩生活分拆上市成功开创了一种新的商业模式，打开了物业管理公司的想象空间。千亿集团庞大的物业管理这一蛋糕备受看好，分拆上市依然成为趋势。

据时代周报记者了解，除了中海以外，包括万科、万达、保利等在内的大型开发商，目前都有了相对明确的分拆物业上市计划。而与中海地产同期在香港发布业绩的碧桂园，也于当天宣布了物业拆分上市的消息。

中海欲拆分物业板块独立上市的“姿态”已经于今年5月有所显露。5月18日晚间，中国海外发展有限公司（00688.HK）公告称，其全资附属公司与中海宏洋（00081.HK）附属公司订立股权转让协议，将以5000万元收购中海宏洋物业管理公司。

公开资料显示，截至2015年5月，中海物业管理的物业数量达到384个，总建筑面积6762万平方米。从区域分布来看，中海物业的管理分布较为均匀而且近似地产业务布局，中海物业90%的业务都来自控股股东或同系联营公司。克尔瑞分析师房玲、尹鹏预计，未来，中海物业的增长应该会更多来自收购。

2014年，中海地产实现物业管理收入港币20.1亿元（其中香港及澳门地区港币2.3亿元，内地港币17.8亿元），同比增长13.6%。在管面积逾5000万平方米，同比增加25.0%。

中海地产的物业主要分布在内地和香港。截至2014年年底，中海物业管理在内地的项目约199个，管理面积约4550万平方米，覆盖北京、广州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市。管理项目包括住宅、写字楼、商业综合体、政府物业、高新产业园区等，为其提供全方位的物业管理服务，当中包括小区安全管理、楼宇及配套设施的自动化、维修和管理、环境绿化养护及开展小区文化活动等。

在香港，中海地产的物业服务公司除了为公司发展的香港豪宅物业项目提供优良的物业管理服务外，管理服务亦覆盖商业大厦、商场、大型屋苑、公共屋村、私人物业、公共设施、出入境口岸、中央驻港机构办公大楼及军事用地等，管理面积约450万平方米。

郝建民并未在中期业绩会现场对物业分拆上市做进一步信息披露。不过，据瑞士信贷近期发布的报告预测，“料中国海外有关分拆会於今年下半年或明年初完成，具体方式很大机会是将物业管理公司的股份，分派予中国海外的现有股东。”