黄其森谋局：泰禾变“轻”再加速

2015-07-21 11:21:37

来源: 时代周报

在黑色股灾6·26之下，包括泰禾在内的一众地产股未能幸免。不过，在众多护盘房企大军中，黄其森出手最早，动作最多。

时代周报记者刘娟发自广州

又到年中，泰禾集团（000732.SZ，以下简称泰禾）掌门人黄其森收获了一份丰收成绩单。今年上半年，泰禾以超过100亿元的销售额跻身房企销售百强的第26位，在一众闽派开发商中，黄其森冲到了最前面。

并非事事都如他意。在黑色股灾6·26之下，包括泰禾在内的一众地产股未能幸免。不过，在众多护盘房企大军中，黄其森出手最早，动作最多。

在40亿元定增案过会的7月8日当天，黄其森宣布以1.5亿元增持公司股票。就在此一周前，泰禾刚刚宣布了员工持股计划，拟在6个月内分三期实施，总规模不超过12亿元，参与人数不超过500人。

这些信号，同样也被解读为泰禾对公司未来转型的强大信心。自年初确立“以房地产为核心，以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略后，转型就成为了今年泰禾的关键词。祭出员工持股计划，在一定程度上就是在为了接下来的轻资产战略转型铺路。

“中考”成绩稳居30强

过去两年，得益于其精准区域布局、快速周转策略以及住商并举架构，泰禾集团以黑马的姿态迅速杀入全国房企30强的行列，2014年合同销售额突破200亿元，成为国内业绩增速最快的房企。

2015年过半，泰禾集团再次跑赢大市。据中国指数研究院和克而瑞研究中心发布的数据显示，今年上半年，泰禾集团实现销售额112亿元，创历史新高，继2014年全年、2015年一季度之后，再次跻身全国销售30强。其中，在克而瑞研究中心发布的“2015年上半年中国房地产企业销售TOP100”排行榜中，泰禾集团更以全国第26位的排名，居闽籍房企之首。

各地泰禾项目纷纷呈上优秀中考成绩单：在北京，泰禾1号街区以35亿元的佳绩完美售罄；泰禾北京院子继续稳居京城别墅销冠，仅5月份单月销售就达5亿元；泰禾拾景园洋房4月首期开盘即销售3亿元，领跑北京通州楼市。在上海，上海泰禾红御荣登1-6月全市成交前三强，夺得1-5月上海中高端楼盘成交面积、销售套数“双冠王”。

视线来回大本营福建，泰禾福州院子5月30日首次开盘两小时狂销6亿元，一个月内四开四清，荣膺6月福州单盘成交面积、成交金额“双冠王”，并夺得福州城南区域“销冠”；福州泰禾红悦荣膺福州南屿区域上半年成交金额、成交面积、成交套数“三冠王”；厦门院子继1月荣膺厦门别墅销冠后，4月再次加冕厦门楼市销售面积、销售金额“双冠王”。

随国家政策层面和金融层面的楼市利好不断释放，泰禾集团有望在下半年的“抢收战”中继续赢得先机。据悉，北京泰禾长安中心、上海泰禾红桥将在7月份陆续开盘，北京泰禾中央广场、北京泰禾西府大院、泰禾南京院子等新项目也将在下半年入市。

根据广发证券的预测，今年泰禾集团的总可售货值在550亿-650亿元，即使按照去年的去化率来计算，今年签约金额也可以达到300亿元左右，同比增长约50%，业绩增长可期，泰禾的行业地位将得到进一步稳固。

扛鼎新中式建筑文化

6月18日，泰禾集团通过一次数千人参与的“快闪”活动，正式启用全新品牌理念“文化筑居中国”。今后，泰禾集团将更加强调建筑的文化属性，以重现中国建筑之美和中国传统文化之美。

建筑是凝固的历史和文化。问及泰禾集团倡导中式文化的初衷，掌门人黄其森给出了这样的回答，“我就是要圆这样一个梦：住在中国建筑里，欣赏着中式园林美景，做一个纯正的中国梦。”

泰禾集团是最早倡导中式建筑的企业之一，也是目前中式文化建筑最具规模和体系的中国房企。说起泰禾的“文化建筑”，很多人第一时间都会联想到泰禾院子。

事实上，泰禾文化建筑始于“院子”，已经不止“院子”。无论是泰禾的洋房还是高层，都一脉相承了泰禾院子的中国传统建筑文化，营造了“洋房也有院子”、“高层也有院子”的居住氛围。

除此，泰禾集团还把中式元素从住宅板块，拓展到了泰禾商业、泰禾酒店等板块，如泰禾商业地产已经成立文化公司，计划在泰禾广场中打造更多文化产品；正在建设和规划中的八家泰禾酒店，也在装饰和服务上彰显中式文化自信，主要客源定位为海内外的中国人以及热衷于体验中国品味的外国宾客。

泰禾版互利生态圈出炉

近两年，曾备受房企推崇的职业经理人制度正走向十字路口，而以“利益共享”为核心的合伙人制度开始风生水起。万科、碧桂园、越秀等各类合伙人版本不断丰富化，泰禾集团日前也抛出了量身打造的“合伙人”方案——员工持股计划。

7月1日晚，泰禾集团的一纸公告揭开了这层面纱——其将在6个月内，面向公司大约500名高管和骨干员工推行持股计划，总规模上限达到12亿元。

以泰禾集团今年6月24日的收盘价34.2元测算，该12亿元持股上限所对应的股票数量上限约为3509万股，占泰禾集团股本总额的3.45%。在A股已披露员工持股计划的160多家上市企业中，泰禾集团的这一员工持股比例处于高位水平。

而为免除参与对象的后顾之忧，泰禾集团推出“结构化”设计框架，即以不超过2：1的比例设立了优先级和劣后级份额。在员工持股计划存续期内，优先级份额按7.7%（以最终合同签订为准）预期年化收益率，按年分配优先级收益，到期支付优先级本金及剩余收益。劣后级为浮动收益，盈亏不定。

值得注意的是，员工如在持股过程中出现“缩水”风险，泰禾投资作为泰禾集团大股东，会承担动态补仓和优先级补足本息差额的义务，以其名下持有不低于2亿元市值的泰禾集团股票，为优先级本息提供质押担保。言下之意，员工持股亏了算公司的，赚了算自己的。

“12亿元持股方案包括员工出资4亿元，招商银行配资8亿元，其中招商资管公司获得12亿元资金的管理费和手续费，除此之外核算下来的所有收益都归员工所有。”泰禾集团董秘洪再春介绍称，公司把真金白银掏出来，敦促核心骨干更加出力来提升公司整体业绩和回报，企业成长和员工利益保持一致。

泰禾集团要打造的，是一个多主体共赢互利的生态圈。与万科版合伙人制相比，泰禾版合伙人计划当前还只限于员工持股层面，在项目方面还没有设立相关跟投制度。不过，对于股权相对集中的民营房企而言，泰禾集团开放持股计划已是一项重大进步。

多家券商机构纷纷对此点赞。国信证券始终认为，泰禾集团是2015年弹性最大的地产股。在其最新研报中，国信证券写道，泰禾本次员工持股计划覆盖面广、持股的比例较高，同时大股东承担动态补仓及优先级本息差额补足义务，为员工持股计划的顺利执行保驾护航，“彰显了控股股东事在必成的信心”。

海通证券也指出，推出员工持股计划显示了泰禾集团对未来转型发展极具信心。

大金控架构日渐丰满

转型，是今年泰禾集团的发展关键词，并从年初开始就已定调——今后，“以房地产为核心，以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略，是泰禾集团的路线总方针。

“不懂金融，就做不好房地产，”这句话，一直挂在黄其森的嘴边。他期望看到的泰禾大金控战略架构，已日渐清晰、丰满。

在早期战略注资福建海峡银行、东兴证券、福州农商银行的基础上，今年以来，泰禾集团在“大金融”领域仍在不断布局——4月，在福建自贸区平潭片区投资10亿元成立金控平台；5月，入股深圳吉屋成为首家投资房产电商的房企；紧接着，又与福建能源集团等多家企业共同发起设立海峡人寿保险。

据悉，深圳吉屋是国内较为知名、类似“房多多”的房地产交易导向型电商，主要为房地产开发商和一手房代理构建互联网化的房产交易平台，促进新房销售，仅2014年实现房地产交易流水约150亿元，营业收入约1亿元。而成立后的海峡人寿将是福建省第一家（厦门除外）一级法人寿险机构，在立足福建的同时，计划将业务触角延伸到台湾地区，未来市场前景看好。

至此，黄其森已经初步构筑起了一条涵盖了金融、证券、保险、互联网+的“大金融”产业链。泰禾集团相关负责人对时代周报记者透露，今年下半年，公司还将有系列转型动作，目标就是要变“轻”。

据了解，接下来，泰禾集团还将积极探索与房地产紧密相关的旅游文化、高端医疗、养生养老等多元化发展，在之前的金融布局基础上，择机进入其他国家战略性新兴产业。