• 碧桂园布局一线寻转身 上海首度试水股权众筹

    地产 > | Time Weekly - 2015-07-14 10:22:06
  • 时代周报记者 杨静 发自上海

    碧桂园(022207.HK)进军上海的主力团队,正摩拳擦掌欲大干一番。

    “尽快做大,”在日前一次小型媒体见面会上,碧桂园联席总裁朱荣斌对时代周报记者透露说,这是碧桂园当下一大目标。他口中的“换脑袋,换玩法”打法,将首先在上海项目上展开。

    一年前,碧桂园已调整城市布局为“巩固三、四线,拥抱一、二线”,直到今年4月25日拿下上海嘉定地块后,它真正意义上的一线项目才正式落地。朱荣斌这样勾勒上海地块蓝图:联合平安试水股权众筹,并起用擅长打造高端楼盘的项目团队作为支撑。

    “对于一家千亿企业来说,我们的目标绝对不是做嘉定这一个项目,” 朱荣斌说,未来除了上海,北广深都会有碧桂园项目落地,他的要求就一个:尽快。

    一线玩法

    今年以来,碧桂园对一线市场展露出前所未有的野心。朱荣斌亲自组建了一个一线开发拓展团队,人员大部分来自一线高端产品的房企,他们正在北上广深寻找适合开发的地块。

    今年1月6日,碧桂园沪苏区域成立,这意味着碧桂园已从鼓励跨区域合作迈向深耕区域发展。此后,沪苏区域开始在上海找地,“环抱一、二线”战略变成更直接的“进驻一线”。

    “碧桂园现在的资金状况,比过去更有条件做一线市场,”朱荣斌直言不讳,“光做三、四线项目,满足不了碧桂园后千亿时代的持续发展”。

    财报数据有话说,2011-2014年,碧桂园流动资产合计分别为6972.915亿元、9591.116亿元、14621.368亿元和19261.705亿元,呈现逐年递增;净利分别为583.815亿元、688.456亿元、884.798亿元和1061.190亿元,几近翻了1倍;资产负债率分别为71.99%、71.52%、77.69%、76.7%,维持在80%以下。此外,穆迪等国际机构已将碧桂园的评级提升至Ba1,并对其后期债务结构优化和借贷成本降低予以看多。

    问题来了,一贯擅长走郊区大盘路线的碧桂园,靠什么去一线城市同各路大鳄竞争?

    “拿三、四线的地,去做一、二线的市场,我们一直这么干的,”朱荣斌不以为然,“碧桂园一直瞄准的是大城市市场,过去一、二线的业务也占到了48%。打个比方,我们在南京周边有若干个项目,但客户来自南京,你说他是一线市场还是三、四线市场?”

    朱荣斌认为,碧桂园打一线,一是靠充裕的资金实力,尤其是平安战略入股以后;其次靠优秀的团队,“这个团队,我可以很自信地说,能够代表国内房地产业的高水平”。

    据时代周报记者了解,碧桂园这次发起的一线攻略不局限于住宅项目,还包括更多元化业态的尝试。目前,朱荣斌团队正在洽谈深圳和广州的旧改项目,也在考察一些产业园区。未来,酒店、商业、工业园区、产业地产等多元业态,他们都可能涉及。

    试水众筹

    眼下唯一有项目落地的上海,正成为碧桂园试验创新的场地。

    在嘉定徐行镇这块6.3万平方米土地上,碧桂园和平安好房的联合有望成为股权众筹模式的吃螃蟹第一人。

    “碧桂园将通过平安好房筹集开发资金,”朱荣斌透露该项目的初步设想:以“一平方米”为众筹单位,投资者可以和碧桂园一起开发项目,并在楼盘建成后拥有跟投入资本相应的权益。这一整个环节中,投资者的收益将主要来自份额转让、房价优惠和项目分红三个方面。

    待房子完成开发后,若投资者选择众筹权利,则直接从做开发商到做小业主的过渡,拥有房子的产权;若投资者选择项目分红,则需要将项目委托于开发商,经其卖出后享有收益权。当中,碧桂园和平安收取管理费以及资金占用费,而所有的收益都会和投资者平等分享。

    在碧桂园设定的图景中,这款众筹产品主要还是针对未来业主们打造。客户主导思维将融入产品中,朱荣斌定义此为“定制化”产品。时代周报记者在碧桂园嘉定项目网站上发现,这个暂定为MEGA HOME的项目已经开始进入案名和户型同步征集中。

    平安好房负责人庄诺曾表示,众筹模式可以将节约的资金成本和营销成本达到15%以上。这听上去挺美,但在实际操作中面临不少争议。作为一款开发类的众筹产品,这一项目参与门槛较高,并需要投资者在预售前支付所有房款。这要求投资者必须要有较强的风险辨别和承受能力,可以接受一个相对长周期的投资。

    “在投资者选择成为产权人后,一套房子可能会出现诸多产权人的情况,如何进行收益分配也是一大挑战,”了解股权众筹的人士张东(化名)向时代周报记者指出该模式在下游环节可能出现的问题。朱荣斌回应道,平安好房正与碧桂园研究制定更具体的参与与退出机制方案。

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