• 卢志强高调归来 操刀泛海控股造富新风口

    地产 > | Time Weekly - 2015-05-19 02:37:45
  • [摘要] 在淡出一年后,现年63岁的卢志强(拥有泛海控股76.39%绝对控制权)此番高调归来,这背后隐藏着什么玄机,又会掀起怎样的高潮?

    在淡出一年后,现年63岁的卢志强(拥有泛海控股76.39%绝对控制权)此番高调归来,这背后隐藏着什么玄机,又会掀起怎样的高潮?

    时代周报特约记者 杨静 发自上海

    欲在传统房地产主业上减轻辎重的泛海控股(000046.SZ),此刻正经历一场董事会大洗牌。

    按照5月13日晚公告,原来10名董事全部退出,卢志强等10名新董事入局。注入金融基因的调整甚是明了,在这家老牌房企的新董事会架构中,一半以上具有金融背景,与泛海控股当前的金融布局相呼应,目的就是搭建“地产+金融+战略投资”业务新格局。

    在淡出一年后,现年63岁的卢志强(拥有泛海控股76.39%绝对控制权)此番高调归来,这背后隐藏着什么玄机,又会掀起怎样的高潮?

    泛海控股董事会监事会办公室回应时代周报记者称:“卢志强重归董事会后,将会在前期战略转型取得成绩的基础上,整合更多资源,加快金融产业发展,打造产融结合的全金融控股集团。”

    三分天下

    “公司从上市房企向全金融控股平台方向发展,目前以地产开发为主体的董事会人员构成已经不相适应,需要进行相应调整。”泛海控股方面这样解释此番董事会调整初衷。

    接近泛海控股的消息人士王强(化名)对时代周报记者称,董事会希望泛海控股版图中,以金融(证券、保险)为主、以投资为主和以地产为主的这三大系统彼此独立又互为支援。而做大前两者也是集团核心人物卢志强回归的主要原因。

     时代周报记者梳理发现,自去年以来,泛海控股不惜重金通过多种渠道在金融板块布局,动作密集又坚定。

    2014年3月份,泛海控股从大股东手中接入民生证券近73%股权,成功控股民生证券。两个月之后,泛海控股再度出手,联合中国泛海各自豪掷10亿元参与民生信托增资,均以2元/股的成本价认购了5亿元注册资本。自此,泛海控股成为仅次于民生信托大股东中国泛海之后的第二大股东。紧接着,其以30亿元拿下和记港陆71%股权,迈出打造境外资本运作平台的步伐。

    拿下证券、信托牌照之后,泛海控股并未止步。今年1月份,泛海又转战保险业,收购了民安财险51%的股权,成功摘得了财险牌照。4月初,泛海控股总出资41亿元成立了民金所、泛海担保、泛海基金和泛海资管4家非银金融机构。

    短短一年时间,泛海控股已快速实现了证券、信托、保险、基金、资管和互联网金融等多项金融业务的布局。

    “公司将在未来3-5年通过房地产业绩释放、资本市场再融资、股东追加投入等方式募集更多资金,计划向金融板块再投入300亿-500亿元核心资本,继续扩充金融板块的资本实力和经营能力,使得金融板块的资产规模及盈利能力逐步超过地产板块。”不久前的4月21日,泛海控股董事长韩晓生曾对外如是表示。

    广发证券分析师乐加栋表示:“泛海控股整体转型布局紧凑,经过一年的时间已经打开了平台式发展的空间,摆脱了单一依赖房地产开发业务的发展模式,进入了均衡、可持续发展的道路。”

    泛海控股2014年年报显示,公司去年营业总收入76.16亿元,归属于上市公司股东的净利润15.59亿元,较2013年提高24.13%。作为公司重头戏的房地产业务,结转收入仅增长了1.23%,但金融板业务去年营业收入 15.53 亿元,同比增长 19.41%,占营业总收入比重达到20.40%,这一指标比上一年增长近3个百分点。

    虽然坐拥多类型金融机构,但有分析人士对时代周报记者指出,泛海控股旗下各机构之间的混业合作并不明显,其布局金融的目的还是反哺其实业板块。区别于其他金控平台,泛海控股更青睐通过金融资产解禁后高位套现实现投资收益,其产融双驱型发展模式,实质就是通过资本化运作,保证地产业务上的现金流平衡。

    补血地产

    如何盘活地产优质资产,这是泛海控股必须解决的一个关键问题,其2014年年报显示,公司现有的投资性房地产(6.96%)、固定资产(0.78%)和存货(52.02%)占据总资产比例近60%。

    时代周报记者发现,泛海控股以北京为中心,武汉、深圳、青岛、济南、上海均为其重点布兵城市,甚至在美国洛杉矶等地其均有项目布局。这些土储成本低廉,具规模优势,但急需提高投资回报率。

    以泛海控股拥有的上海董家渡10号地块为例,该地块因“住宅部分规划发生变动”而施工进程缓慢,被外界指责囤地超过10年。去年年底,中民投董家渡地王项目出炉,董家渡周边住宅销售均价已经进入8万元/平方米。

    泛海控股2015年一季度报告上标注,上海董家渡 10 号地块项目拆迁工作已进入收尾阶段,仅10号地块便可以满足公司未来2-3年销售增长所需要的货值总量。

    而据王强透露,泛海控股曾在去年进行过一次公允价评估,土地价值在2014年6月份就高达800多亿元。不过反映在账面上,时代周报记者综合相关券商的报告发现,泛海净负债率从2011年的128%,2012年的160%,2013年的218%飙升至2014年的229%。

    提高地产变现能力和流动性,是泛海管理团队的关键任务。“泛海控股在金融领域动作频频,也是希望为地产融资提供支持。”消息人士李明(化名)对时代周报记者表示,但过于依赖债权融资和母公司输血,泛海地产业务的变现时间依旧有待考证且存在不确定性。这两年,为了增加现金流宽松度,泛海控股也已经开始强调要以项目销售为先导。

    整体上市

    按照泛海控股的美好意愿,接下来要从重资产变为轻资产。

    上述泛海控股董事会监事会办公室回复时代周报记者说:“泛海控股的转型,就是依托大股东中国泛海在金融领域的布局,向产融结合的全金融控股集团发展。在未来,并不排除将更多的大股东的优质资产装入上市公司。”

    伴随卢志强的回归,外界对“泛海系”筹划整体上市产生了更多猜测。当前,泛海控股大股东中国泛海仍直接持有民生银行2.45%的股权,持股数达8.38亿股,曾一度增持民生银行股票约1.4亿股。

    “擅长资本挪移的卢志强肯定要做大公司平台,借民生证券上市是一种方法,但整体上市才是其最终目的。”李明指出。

    事实上,卢志强的第一桶金就借助于深圳南油物业发展股份有限公司这只壳得来,并有了后来的泛海建设。现在,卢志强拥有泛海控股76.39%的股份。“这在两市是比较少见的,平台如果整体上市,其身价也将暴涨。”王强表示。

    广发证券的最新研究报告指出,伴随房地产业务核心资源入市以及证券业务在牛市行情中的收入水平和业绩的增长,预计2015 年全年公司地产及证券双业务增速都将在50%左右,泛海控股整体收入及业绩水平将会进入新一轮高速增长的轨道。

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