• 蛇口资产或注入 招商地产望借整合冲刺千亿

    地产 > | Time Weekly - 2015-04-28 03:08:56
  • [摘要] 最可能的一种方案,就是招商局将旗下蛇口工业区的地产业务与招商地产进行整合。

    时代周报特约记者 胡天祥 发自深圳

    看似平静背后,有着别样暗流涌动。

    4月3日,招商地产和招商银行双双停牌,引发无数产融结合的猜想。半个月后,招商地产的一则地产板块整合公告,间接打破了此前招商系“地产+金融”的整合传闻。4月18日,招商地产公告称,经向大股东招商局集团确认,其正在筹划关于集团地产板块的整合事项。4月26日,招商地产公告称,公司股票将继续停牌。

    据时代周报记者多方了解,最可能的一种方案,就是招商局将旗下蛇口工业区的地产业务与招商地产进行整合。而在集团优质资源的支撑下,招商地产将加速冲击千亿规模。

    蛇口地块最可能注入

    公告甫出,外界大猜想迅速开启:招商局接下来要往招商地产注入的土地,极有可能来自深圳前海、蛇口工业区以及福建漳州开发区。

    此前最热门的一种方案是,招商局会将名下位于深圳前海深港现代服务业合作区所拥有的3.9平方公里土地,作价3500亿元注入到招商地产。

    不过,该传言很快被攻破,有媒体援引前海三大地主之一,中集集团的匿名信源称:“这种说法不太靠谱,招商局、中集和深圳国际在内的三大地主和深圳市政府的谈判仍在继续,在这个问题解决前,前海土地注入到招商地产没有任何可能性。”

    目前,这三大地主在深圳前海涉及大宗土地,均为工业地产,而招商地产主要开发住宅与商用项目。如不能实现这些工业土地变性,那么土地价值将大打折扣。“目前前海地块尚不成熟,暂时没法参与。” 招商地产董秘刘宁随即也公开否认这种说法。

    相较于前海地块,福建漳州的可能性更小。招商地产已进入贺建亚时代后,从城市布局方面来看,招商地产秉持“稳守一线城市,积极拓展二线城市,择机进入三线城市”的拿地策略。漳州远在福建,目前基本不属于招商地产关注的重点。

    “与前海一样,福建漳州地块用地性质尚未调整,现状主要为工业类用地,不具备商业开发价值,” 深圳资深地产人士李宗苗告诉时代周报记者。

    排除法之下,招商局将蛇口工业区与招商地产进行整合的可能性最高。

    招商局官网信息显示,蛇口工业区成立30多年来,开发和建设了整个蛇口片区约11平方公里的土地,这当中的开发业务基本上由招商地产包揽。在招商局提出“600亿再造新蛇口”之后,蛇口工业区中很多工业用地转为住宅、商业用地,这就与招商地产的业务有所重叠,整合势在必行。

    近年来,蛇口工业区也一直持续地将资产注入招商地产,注入方式包括定向增发、现金出售。2008年,招商地产定向增发4.5亿股,其中蛇口工业区和漳州开发区认购2.8亿股,募集资金总额57.77亿元。招商地产拿出其中的20.8亿元购买蛇口工业区拥有的花园城数码大厦项目、花园城五期项目、科技大厦二期项目、领航塔项目、领航园项目和雍景湾项目6宗土地使用权。

    蛇口工业区于2010年、2012年、2014年先后将1.1亿元、39.8亿元、48.6亿元的优质土地注入到招商地产,这些土地包括海上世界多个商住地块、文化艺术中心等。

    值得一提的是,2014年的资产注入,原本招商地产计划以定向增发的股份来完成这项交易,但最终因股价倒挂而改为现金支付。

    截至目前,蛇口工业区还有大量住宅、商业用地仍待注入招商地产。

    根据“再造新蛇口”的规划,蛇口工业区的重点项目海上世界城市综合体项目、太子湾片区综合开发项目,都有可能交给招商地产来做。按照以往的经验,招商地产或将重启增发及资产注入方案。

    “2015年春节前后,蛇口工业区和招商地产的人事关系已冻结,目的就是为整合做准备,”有匿名信源向媒体透露,今年4月14日,招商地产公告披露,由于工作调动原因,公司副总经理刘伟将辞任,并赴招商局集团任职,不再担任本公司其他职位。刘伟的职务变动就是整合体征之一。

    兴业证券认为,2014 年年末,蛇口被列入蛇口自贸区范畴,招商地产或将是蛇口自贸区落地的最受益个股。

    事到如今,招商系“地产+金融”大合作的猜想暂时已被浇灭。不过,从长期来看,两者结合还是具有一定必然性。易居中国执行总裁丁祖昱认为,金融与房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物,在海外发达国家的房地产领域当中,房地产早就被纳入了金融产业。从招商地产这次的案例中能发现,当前实际上企业要突破瓶颈,跨上台阶,唯有采用超常规的并购重组的发展模式,离不开金融助力。

    图谋千亿规模

    一向以稳健著称的招商地产,在近几年风格大变,最大动因或就是其对回归一线阵营的殷殷期盼。

    2014年,招商地产以510亿元销售额排名房企第14名,与已过2000亿元的万科、绿地等相差几个数量级。如果把时间回拨至2004年,彼时招商地产的销售额是万科的45%,保利的77%,金地的1.1倍,稳居一线阵营。但记者翻看2009年至今的全国销售排名榜,招商地产一直在第14-18位之间徘徊。

    2011年,招商局走到了新十年征程元年。地产业务是慢还是快,这个问题抛给了彼时的管理层。当年2月16日,招商地产原董事长孙承铭晋升招商局副总裁,招商地产原总经理林少斌替代其职位。

    上任后的林少斌就提出了新构想,2020年,招商地产的销售目标是1000亿元,重回行业一线阵营。而今年以来,招商地产上下全面推行“狼性”文化。狼其性也:野、残、贪、暴。所谓的“狼性文化”,指的是对工作、对事业要有“贪性”,要拼搏。

    这几年,招商地产一直试图缩小其与一线开发商之间的距离,且试图加速突破千亿规模,在同行谨慎的时候,招商地产依旧在土地市场叱咤。2010年、2011年、2012年、2013年和2014年,招商地产新增土地储备分别为87万、232万、390万、666万和610万平方米。招商地产2014年报,其土地储备达1600万平方米。

    转型顺利与否,关键就是资金周转。随着规模的报复性增长,企业内控、资金链等也成为招商地产面临的压力和考验。

    招商地产的存货规模在近几年一直处于高企位置,2011年、2012年和2013年,其存货货值分别为514亿元、730亿元和784亿元。而截至2014年底,该数据则超过千亿规模,占到总资产的67%。

    而不断下滑的利润率也成为外界关心重点,在确立规模化扩张之后,2011-2014年,招商地产毛利率分别为52.4%、48.8%、41.5%和37.33%,呈逐年下降趋势。受此影响,公司2014年全年销售均价同比上年下降了11.12%,公司利润空间整体收窄。

    首创证券研究员王剑辉认为,除了大环境因素外,招商地产在加速全国战略布局的过程中,逐步增加二、三、四线城市项目的比重,也在一定程度上削弱了整体盈利能力。

    现金流数据同样不太好看,2014年,招商地产因经营活动产生的现金流量净额相比2013年则减少了近70亿元,按年下降了14倍之多。

    步入2015年,招商的经营情况并不乐观,让外界为其能否实现全年600亿元销售目标打上问号。2015年1-3月,公司累计实现签约销售面积58.96万平方米,同比减少14.59%;签约销售金额70.49亿元,同比减少26.57%。

    王剑辉指出,招商地产可能中短期内处于业绩困难时期。中国银河证券研究员赵强提醒,下半年, 招商地产业绩或面临政策风险,公司销售不达预期。而在李宗苗看来,一旦规模上去了,千亿目标不是问题,关键对于利润率逐年下降的招商来讲,实现百亿利润目标,将会是个考验。

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