• 时代地产岑钊雄:旧改领域还要大干一场

    地产 > | Time Weekly - 2015-03-03 09:15:43
  • 【地产财智人物系列】


    时代周报记者 刘娟  发自广州

    旧改专业户佳兆业的一夜坍塌后,一众凭借旧改起家的开发商变得草木皆兵,但并不是所有人都对旧改退避三舍,拍胸脯的大有人在。时代地产控股有限公司(01233.hk,以下简称“时代地产”)主席、行政总裁岑钊雄日前在接受时代周报记者专访时就称,要继续在旧改领域大干一场。

    “旧改对城市改造有着重要意义,我们的参与顺理成章,”岑钊雄说,旧改项目在时代地产土储总比重中目前仅有5%,在2015年,他计划将此数据提高至10%。

    作为深耕珠三角的区域型房企,时代地产的快速成长,与其大举并购及介入广东旧改获取低成本土地关系颇大。岑钊雄透露,当前公司仍有20多个旧改项目处于洽谈中。

    “我们是旧改最大受益者之一”

    曾钊雄并不避讳谈旧改,他甚至对时代周报记者直言,“时代地产就是城市升级再造的最大受益者之一”。

    2013年底才完成上市的时代地产,是近年来广东地区业绩增长最快的房企之一。2012-2014年,时代地产的年销售额分别为70.31亿元、110.56亿元和152.34亿元,三年间实现翻倍增长,年复合增长率达47.2%。

    在房地产领域浸淫15年之久,岑钊雄对行业有着自己的判断,时机与战术战略一样重要。1999年,国内房地产市场发展的起始之年。这一年,在国务院正式宣布“全面停止实物分房”后不久,国家货币化分房政策在1999年元旦正式出台。至此,房子成为商品,各地楼市开始有清晰的轮廓。

    和当时很多眼光独到的创业青年一样,刚到而立之年的广东南海人岑钊雄一脚踏进了房地产开发滚滚洪流。他和关建辉(时代地产执行董事)一道创立项目公司翠逸地产,通过开发翠逸家园项目正式进入广州楼市。

    那是个让开发商赚得盆满钵满的好年景。翠逸地产是岑钊雄的第一桶金,也被视为时代地产的前身。2000年3月,岑钊雄与妻子李一萍创办香港时代投资。2001年5月,香港时代投资与独立第三方广州百润置业有限公司联合成立时代集团。直至2007年,广州百润置业有限公司退出,时代集团成为外商独资企业。

    随即开始的一系列大手笔并购与参与旧城改造动作,岑钊雄和他旗下地产业务在华南市场站稳脚跟。据时代周报记者了解,2007年起,岑钊雄通过收购中山凯旋并开发时代白朗峰项目进入中山楼市;通过收购珠海中珠并开发时代廊桥项目进入珠海市场;通过开发佛冈石联项目进入清远。此外,2011年,岑钊雄还通过收购佛山捷丰力及深圳金海地等公司进入湖南长沙,并间接持有长沙玫瑰园项目50%的股权。

    这让时代地产的规模迅速膨胀,截至2013年9月上市前夕,时代地产在上述6个布局城市已经拥有了28个项目,土储规模约432.83万平方米,总建筑面积约1127万平方米。

    但在盈利能力上,时代地产更多依赖的是低成本所获取的土地。“公司采取多元化低成本土地拓展方式,尤其是积极参与三旧改造项目,获取了充足的低成本土储,”岑钊雄说,这能保证公司盈利达到预期目标。

    一个很鲜明的数据对比,2014年,通过公开招拍挂和城市改造项目,时代地产新增了9宗土地储备,对应新增的建筑面积为109万平方米,平均土地成本仅约2870元/平方米,同期,其项目销售均价则达到了10900元/平方米。

    而据时代地产财务总监陈伟健向时代周报记者透露,在公司2014年实现的152亿元销售中,有20%左右的销售贡献均来源于三旧改造项目,2015年时代地产的销售目标预期是165亿元,预计仍将有20%跟三旧改造有关。

    “时代地产单位土储成本很低,项目位置也较好,受惠于较低的土地成本及未来继续收购旧区改造项目,其毛利率可维持在30%左右。”评级机构惠誉认为,通过旧改获得低成本的土地有助于时代地产稳定的盈利表现。

    在不少行业人士看来,通过旧改获得土地的成本优势显而易见,但其中潜在的风险也不容忽视,尤其是佳兆业危机之后,旧改项目带来的不确定性更为明显,上市之后正处于规模快速扩张期的时代地产如何规避“佳兆业式”的危机?

    “旧改土储占比要提至10%”

    在岑钊雄看来,佳兆业事件属于个别案例,时代地产对旧改业务并不特别担心。“城市更新概念有利城市可持续发展,是国家鼓励节约利用土地的必要方法,现在全国各地的旧改政策总体是一致的,未见有明显的政治风险,时代地产不会因此停止旧城改造项目的拓展。”

    在大本营广东,时代地产对旧改保持着极高的关注度。

    岑钊雄透露,在广州地区,今年公司有7个旧改项目将在年内完成改造,总占地面积约75万平方米。另外还有20个旧改项目已签订合作意向书,总用地面积约600万平方米。

    岑钊雄还表示:“虽然项目周期长难度大,但相信旧改是获得长期利润的合适方法,未来集团还会提升旧改项目比重,预计2015年集团的旧改项目在土储中的比例会提升至10%左右。”

    与其他同行的收缩姿态不同,时代地产仍保持奋勇姿势。在2014年,时代地产共购入9幅地,截至2014年底,其总土地储备规模为943万平方米。而延续2014年全年的逆势扩张意图,仅在2015年开年的两个月内,时代地产已斥资20亿元拿下广州三幅地块。

    高速扩张的同时,对时代地产资金承压能力提出挑战。纵观其近年财报数据,2012年,该公司净负债率曾高达116.2%,时至2013年,该数据降至93.2%。截至2014年底,时代地产的净负债率为94%,相对于其他内房股还是略高。

    对此,岑钊雄解释称,公司仍处于成长期,负债率可以高一点,以支撑快速发展。不过负债率虽高,但负债比例很健康,在2012年短债和总债的比例大概是56%,现在控制在不超过17%;且公司现金达到约55亿元,比上年有50%的增长。

    时代地产财务总监陈伟健介绍,公司现金和短债的比例越来越好,2013年的比例是1.8倍,2014年的比例是超过3倍。

    事实上,为缓解资金压力,时代地产自上市后积极开拓融资渠道,通过发行票据及可转债券等多种渠道完成融资,并调整长短期债务结构,实现财务结构的优化。同时,时代地产有尝试与基金合作进行轻资产开发的迹象。

    据时代周报记者梳理,2014年整年,时代地产共发行票据4次以及可换股债券1次,其中美元票据两笔共3.05亿美元,利息率都是12.625%,均为2019年到期。发行人民币票据两笔,共15亿元,利息率都是10.375%,均为2017年到期。

    在轻资产合作方面,2014年6月,时代地产宣布与越秀产业投资基金管理有限公司(下称“越秀产投”)订立战略合作协议,共同合作的最高资本金额将为30亿元,合作内容包括公司现有及新物业开发项目的融资等。

    越秀产投与越秀地产此前一直有拿地开发的合作,是越秀地产轻资产运作的重要合作伙伴。时代地产与越秀产投的合作意图明显,剑指轻资产运作。但这一举措是否会因涉及越秀产投母公司越秀金控的国资改革而遭遇变数,还需要继续观察。

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