杭州华家池地王上演“三国杀”

2015-01-13 11:34:38

来源: 时代周报

时代周报记者刘科发自杭州

2015年初，杭州楼市的关键词或者可以用“贴身肉搏”来形容。不出意外的话，1月中旬，杭州市区华家池板块的豪宅项目，由绿地集团开发的华家池一号项目、由世茂房地产集团开发的天宸项目将集中入市，另一由滨江集团开发的华家池公寓项目入市可期。

杭州华家池地块主体是原浙江农业大学（现浙江大学华家池校区）的教学试验农场，堪称杭州市区一块不可多得的宝地—华家池在杭州有着较高的美誉，池的四周有“小孤山”、“小三潭印月”、“小苏堤”等景点，因此也被誉为“小西湖”。

2013年9月5日，经过多轮竞价和保障房面积竞建，华家池地块分别被绿地、世茂、滨江三家房企竞得，总价高达136.7亿元，成为是年杭州的总价地王。

在2014年杭州楼市温度骤降后，很多2013年争抢来的高价地面临着亏损的困境，这其中华家池地王入市的走向最受外界瞩目。在经历了近两年的酝酿后，形成世茂房地产抢跑、绿地加码、滨江应战的三足鼎立格局。

然而有企业说：2013年下半年进来的，1/3会亏，1/3保本，1/3微利,有的还是巨亏,这给未来华家池的前景蒙上了阴影。而最终决定华家池地王命运的，将是市场的后续走向。

“地王”贴身肉搏

在华家池三个项目中，世茂房地产的项目天宸是最早亮相的—2014年9月27日，世茂天宸开放项目营销中心，成为华家池内首发开放的楼盘，其营销动作也最多，光是营销中心的造价就超过1亿元。

世茂房地产并不掩饰对华家池的重视，其杭州区域总裁秦华说：“拿下华家池，是时候让杭州了解世茂房地产是什么样的公司了。华家池地块是个很适合做豪宅的地块，它的出身决定了它就是贵族，我们肯定要做豪宅。”

从拿地的楼面价看，世茂天宸较另两个项目都略高出一些，其楼板价高达23828元/平方米(未除保障房面积)，溢价率为49%，已到达杭州规定的溢价封顶值。

目前，世茂天宸均已确定在2015年1月正式开售。该项目的一位销售人员告诉时代周报记者，世茂天宸首开面市将推出1、3、7、8号楼，目前，毛坯的售价在4.2万元/平方米左右，精装修售价在5万元/平方米左右。

在2013年的华家池之战中，绿地集团以56.2亿元的总价拿下地块中体量最大的一宗（57号地块）。拿地两个月后，绿地在三家开发商中率先公布了华家池项目的案名，绿地将华家池地块项目命名为“杭州绿地中心”，其中住宅组团案名为“华家池1号”，抢占了较为响亮的1号案名，住宅建筑面积为14.2万平方米。

2014年12月13日，绿地华家池1号现场展示中心和样板房正式开放。华家池1号项目布局了9幢25-30层的高层建筑、3幢低密度的排屋、1所幼儿园以及1个邻里中心。

绿地杭州公司一位人士向时代周报记者透露，华家池1号将在1月20日左右开售，首推户型87、89、140、185平方米，全部为精装修，其中小户型精装修均价在4.5万-4.8万元/平方米，大户型的精装修均价在5.1万元/平方米左右。

作为长三角区域的重点城市，杭州已经被绿地集团列为与上海、北京与广州平行的战略城市。

值得一提的是，绿地集团在2014年曾给华家池1号项目的销售目标定为13亿元。“这个项目的地位很特殊，所有的人，无论是领导还是员工，甲方还是乙方，都背负了沉重的销售压力。”前述绿地杭州公司人士说。

滨江的项目华家池公寓是在2014年12月16日正式亮相的。对于滨江集团而言，华家池一战，更是不容有失。

滨江的华家池地块以43.8亿元竞得（59号地块），成交楼面价23190元/平方米。在竞得该地块后，滨江集团随即公布了该地块滨江并不会独立操盘，而是将和义乌小商品城集团合作。其中滨江集团占51%，出资在22亿元左右。彼时滨江集团董事长戚金兴称，“资金压力并不大，完全有能力承受。”

“华家池地王当时溢价40%多，地价并不低，但华家池紧邻滨江集团的发迹之地—江干区南肖埠，无疑等同于开发家门口的房子。对于滨江来说，溢价再高，这块地它也是必须要拿的。”透明售房市场研究院院长方张接在接受时代周报记者采访时如是说。

“华家池板块的三家开发商，面临白刃战的现实。”方张接这么说。在华家池的运作中，三家开发商可谓各动脑筋。滨江的项目被命名为华家池公寓。

在2013年拿地之时，华家池地块均有70/90政策限制，这意味着，三个项目原则上都应该出现90平方米以下户型。不过，区别于绿地与世茂房地产，滨江的华家池公寓的户型面积没有90平方米，最小的是125平方米，以150平方米为主。

“我们利用了一些本土企业优势，所以突破了该政策的限制。”滨江华家池公寓一位人士如是称，“该项目定位基本是高档的，但不是顶级的，不是武林壹号。”

从对外的规划来看，滨江华家池公寓项目布局了10幢高层以及4幢低密度排屋建筑，全部精装修交付。华家池公寓价格或将在50000元/平方米上下。

对于华家池地王项目，融创集团董事长孙宏斌在2014年曾坦言：“比如华家池地块，融创为什么不去拿？当时有三家开发商一起拿地，大家的成本是一样的，这样贴身肉搏，很难做出来。”

杭州地产界一位人士在接受时代周报记者采访时坦言，华家池板块项目入市前景并不乐观，“像武林外滩现在是4.5万元/平方米的均价，这个位置要优于华家池板块。像位于杭州下城区河东路和长板巷的昆仑房产最顶级的昆仑公馆，现在内部价可以450万元左右买到180平方米的户型，均价已经到了3万多元/平方米，整个高端市场的价格都会被撼动。”

三项目疑似亏本本盘

在华家池土地出让前，就有业内人士表示，商业与住宅地块结合的形式，对于大部分以开发住宅为主的开发企业来说，都有一定的开发难度。

华家池板块三家开发商分食的地块商业体量近30万平方米，且包含写字楼、酒店式公寓、shoppingmall等多种业态。这其中，绿地华家池地块的商业部分将被打造为杭州绿地中心，涵盖12万平方米的写字楼和3万平方米的购物中心，总共为15万平方米—而绿地的华家池项目的住宅部分仅为14万平方米。

“因为商业占比较大，自身无法平衡，增加住宅成本，预计绿地会疑似亏损。”浙报传媒地产研究院丁建刚在接受时代周报记者采访时这么判断。

相较于绿地，世茂房地产进驻杭州更早。其华家池项目，除9万平方米的住宅世茂天宸外，商业面积有6万平方米，世茂房地产亦试图将华家池商业部分打造为世茂在杭州的标杆项目。滨江的华家池项目，除11万平方米的住宅项目华家池公寓外，亦包括8万平方米的商业面积。

“三个开发商面临同质化竞争问题。华家池地块虽然理论上是市中心，但已经出了环城中路，其商业市场前景面临疑问，多家开发商同业竞争的问题不可避免。”丁建刚说。

事实上，目前的杭州主城区的商业地产正面临供应激增、存量攀升、竞争激烈等问题，形势并不乐观。透明售房市场研究院发布的一个研究报告显示，目前杭州主城区可售商业地产300万平方米左右，去化周期为46个月，库存去化压力甚大。

“在限购取消前，杭州市场10个潜在顾客中，有2个有意向购买商业项目。而在限购取消后，购买商业项目的意向客户降到了1.4个。”方张接说，2015年的杭州商业地产库存量会进一步提高。

抛开商业地产的僵局不论，一个客观的事实是，杭州住宅市场的成交价格下行趋势明显。2014年11月，国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格，杭州位列跌幅第一，同比跌幅达9.9%。

另一方面，尽管2014年杭州楼市创下了历史新高的成交量，成交商品房近9万套，但库存仍在急剧上升。与2013年底相比，库存上升近4万套，跃过了15万套的大关。

这还仅仅是显形的库存。由于2013年疯狂的土地市场，加之前几年大量沉淀的已开发尚未开盘，或尚未开发的隐形库存，如泰山压顶。

丁建刚分析，过去三年，杭州豪宅市场的表现相对来说是呈现疲软状态，一方面是因为产品的同质化、创新不足，另一方面是因为调控。另一重要原因则是，受实体经济的影响，豪宅市场的消费主体即浙江私营企业主的财富缩水剧烈。

在方张接看来，就住宅而言，华家池地王的三个开发商，滨江相对更有优势，“滨江在杭州地区有着较好口碑，这一点仍然是外来大鳄绿地和世茂房地产无法企及的。就住宅项目而言，它未来的去化率也许会更好。”

地王光环褪去，前景一片黯淡。“去年（2013年）杭州土地卖了1300亿元，其中70%的地是外来开发企业拿的。很多开发企业满怀信心到杭州，现在可能都很悲伤，去年下半年进来的，1/3会亏，1/3保本，1/3微利,有的还是巨亏。”滨江集团董事长戚金兴在2014年曾如是说。

此前，浙报传媒地产研究院发布的一份《杭州市房地产项目成本分析报告》显示，绿地、世茂房地产、滨江的华家池项目，均预计疑似亏损。

由于项目盈亏与否跟去化率直接关联，“华家池项目要保本得卖到4万元/平方米以上，但如果华家池项目的去化率不高，比如一个项目一卖卖三年，随着财务成本的增加，华家池板块的这三家开发商肯定要亏本。”丁建刚说。

地王就像一把双刃剑，可能迎来丰收，也可能面临深渊。在丁建刚看来，更大程度影响华家池地王命运的，仍是市场的后续走向。