寻找新的蓝海房企探路“轻资产”

2014-10-21 00:50:49

来源: 时代在线

时代周报记者刘娟发自广州

近年来，国内房地产以住宅开发为主的“黄金十年”已成过往，“躺着赚钱”的时代也正在远去。楼市下半场，越来越多的房企意识到，过去那种“高额投资拿地、迅速转化成销售”的传统重资产模式，已经难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个行业探索的方向。

轻资产，无疑是最好的选择之一。在房企利润率刚刚出现下滑苗头时，诸多房企就对此有过探索。但经验模式、团队人才、政策扶持等障碍桎梏下，几年时间过去了，房地产行业由“重”转“轻”的变化，还未能成为整个行业的主流趋势。

在深入寻找新增长点的十字路口，以万科地产、保利地产为首的一批房企已另辟蹊径，开辟出小股操盘、地产基金等盈利模式，花样年等则发力互联网转型社区服务，将过去房企靠卖房子赢利的模式，扩展为由销售收入、运营收入和服务佣金三驾马车拉动。

“小股操盘”的中国实践

翻看万科今年以来的财报和公告，“轻资产”已经成为常用词。通过向互联网公司的几轮取经，万科最后的结论是：轻资产模式是房地产企业在互联网时代的新课题。

“小股操盘”是关键且重要一步。这一招并非万科自创，美国的老牌房企铁狮门、新加坡的凯德，都是这一方面的鼻祖。铁狮门通过合资的模式，可以5%的资本投入，分享40%的项目收益。

万科总裁郁亮曾说过，和铁狮门的合作，最大的收获就是铁狮门的品牌和管理输出经营模式。在今年3月7日，万科2013年的年度业绩发布会上，万科首次提出了被称为“小股操盘”的轻资产转型模式，即万科在合作项目中不控股。

当然，万科是让股不让权，万科的“小股操盘”强调，在多个财务投资人的情况下，不管项目是否存在控股股东，其他投资人无论是否控股，都不得干预操盘者对项目的具体经营管理。这种模式也意味着在同等的资产规模下，万科可以支持更大的经营规模，同时获得更大的市场份额。

如何在“小股操盘”模式里增加与员工的关联性，万科提出了相应的平滑风险的管理人项目跟投制度，力求控制费用流出与管理人流出。万科称，“小股操盘+合伙人跟投”模式将成为万科未来保持较高业绩增速的最重要手段。

今年1-6月，万科新增的19个项目中，有4个项目的权益比例低于50%，6个项目的权益比例为50%或51%。“轻资产”模式对财务的影响也开始在渗透，上半年，万科实现销售额1009亿元，实现净利润48.1亿元，后者同比增长5.6%；实现投资收益13.1亿元，同比大幅增长237.8%。

万科很快有了追随者，第二家明确使用“小股操盘”策略发展地产业务的房企是朗诗。

针对今年以来这一波市场下滑调整，朗诗在今年7月底提出了“资产轻型化，盈利多样化”的应对策略。据朗诗集团董事长田明介绍，朗诗首先会在更多自有项目上引入开发商、金融机构等股权合作伙伴，或参股其他开发商项目；其次，利用朗诗产品技术特色，开展小股操盘业务，既占有项目公司低于30%的权益，同时为该项目提供项目开发管理、技术和品牌输出等服务；第三，开展代建、定制、技术服务等轻资产业务。

“龙湖近期一系列‘扩合作’的动向也有小股操盘的影子。”在研究了公司的半年报和相关公告后，申银万国证券重庆首席分析师何武认为，龙湖也在寻求“轻资产”转型。今年，龙湖就一口气推出了多个“合作项目”：分别与绿地、中青旅合作在北京开发的滟澜新宸、长城源著项目，以及和海外基金合作的重庆红旗河沟项目等。

“代建”下的高起点成长

中国房地产数据研究院执行院长陈晟直言：轻资产，说到底就看企业有没有拿得出手的东西可以输出，包括融资、产品设计、开发管理、成本管控甚至销售，房地产开发中的任何一个环节都值得输出。

选择淡出绿城的前绿城中国董事长宋卫平，也是期望以轻资产的形态继续发展房地产业务，新战场在蓝城。

今年9月份，蓝城首次亮相现场，宋卫平并未露面，会议由蓝城集团执行总裁傅林江主持，此前他担任绿城中国执行总经理一职。在今年5月的绿城融创股权变化后，傅林江追随宋卫平，投身蓝城。

“蓝城是一次高起点的创业，而目前关于蓝城的宏伟蓝图已经描绘完了，蓝城将争取在3年内上市，”傅林江说，蓝城分为代建、颐养、农业、健康四大核心业务板块，业务集中在代建、养老和农业上。

话音未落，9月17日，港股百威国际控股有限公司发布公告称，其已与蓝城集团董事长宋卫平订立了配售新股的协议。傅林江说，蓝城已确定要去香港上市，目前正在做前期准备工作。

“政府保障房和农民拆迁安置房是蓝城代建目前的重点业务之一。”傅林江透露，“宋卫平认为，蓝城代建的这两大业务将能帮助蓝城让更多的普通人住上高品质的好房子，不仅仅在杭州，不仅仅在浙江，同样在全国。” 在克尔瑞研究中心研究员房玲看来，收购百威国际后，蓝城将注入代建业务的可能性较大。

事实上，在全盘托出的蓝城蓝图和上市愿景前，宋卫平的转变已初见端倪：围绕轻资产运营，不再强调项目控股比例，在合作开发和操盘控股中完成品牌和管理的输出。

蓝城的代建业务包含政府代建、商业代建、资本代建和自有投资4大类型。虽然“自投项目”中可能还会涉及到独立拿地，但其他三类代建却已经和“地”无关，而纯粹是“房”的开发。虽然代建不会带来高额的利润和回报，却可以在资金链无虞时，增加蓝城现金流录入。

出人意外的是，目前蓝城代建中规模增长最快、现金流最好的，竟是政府代建板块。据时代周报记者了解，在宋卫平起初的设想中，政府代建是一种近似于公益事业的产业，商业代建才是蓝城建设数万名员工的最大舞台。但近一年来，政府代建的业务量却迎来爆发式增长，迅速超越了商业代建，将成承载宋卫平“小镇之蓝”理想的最大舞台。

傅林江介绍说，今年前8个月，蓝城建设就新增8个政府代建项目，总建筑面积158万平方米，连续数年增长率都超过10%。蓝城的政府代建触角已延伸到公园、学校、医院和酒店等，对许多城市的风貌越来越有全局性的影响。截至2014年9月19日，蓝城已签约代建项目170个，总占地面积2000多万平方米，总建筑面积4000多万平方米，总可售金额1800多亿元。

社区服务蓝海展开

轻资产，也并非只是大企业的专利，以社区增值服务为盈利模式的彩生活，则提供了另一种思路和成功样本。

今年7月初，上市仅3天的彩生活市值达55亿元，丝逆袭，轻松反超母公司花样年52亿元总市值。

潘军是彩生活上市最大的操盘手，近两年来，他通过持续不懈的路演，说服和吸引了包括360、搜房网、易居等在内的企业投资者认购彩生活的股权。一个多月后，走轻资产路线和社区O2O模式的彩生活，上交了上市后首份业绩报告，是一张漂亮的答卷。

2014年上半年，彩生活实现营收1.63亿元，较2013年同期增加49%；毛利率约达66.1%，较去年同期54%上涨12.1%，远超母公司花样年毛利率37%的水平；彩生活实现净利润6200万元，较2013年2000多万元增长206.9%；现金总额为8亿元，较去年年底1.47亿元增445.5%。

利用 “大社区”赚钱的，还有金科等。在重庆，金科也盯上了线上线下结合的大社区服务。去年6月19日，金科资产管理中心正式成立，并通过网络平台，为业主建立了一个集“房屋转让、灵活租赁、重复置业、小额担保贷款、资产投资”等业务于一身的增值计划。

“房地产开发商搭建互联网平台的一个突破口是社区服务平台，而在社区服务之外，还有养老、文化旅游等多个领域，”金地集团董事长凌克指出，重视运营，转向社区，这些趋势将使得传统房地产行业仅靠卖房子赢利的模式，扩展为由销售收入、运营收入和服务佣金三驾马车拉动的方式。

“未来玩房地产，一定要向轻资产转型，不然你玩不下去，”潘军直言，现在，我不希望别人再说我是房地产开发商，”潘军颇为感慨，开发商越来越没法干了，在今年下半年，花样年没有再买地，主要是卖房子套现。

除此，近年来，越来越多的房企试水地产基金，包括保利、金地、复地、越秀等房企均启动了旗下基金的募资、投资活动。在越秀地产董事长张招兴看来，充分利用杠杆，以小资金撬动大项目，实际上也是一种轻资产的转型。

“在发达国家，房地产开发大多数以轻资产模式为主，基金是主要的融资模式，但在国内，房地产基金仍处于起步阶段，未来将有巨大的发展空间”，德信资本董事长陈义枫向时代周报记者表示，但国内目前缺少政策扶持，募资困难、人才缺乏等难题依然是房地产基金发展面临的障碍，房地产基金要成为主流融资模式尚需要很长的时间。

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